《美飘地主》 第十四章 （5）成长，滚雪球效应

在曼哈顿的房产市场上找到一笔合适的交易并不容易。而新泽西北部紧挨着曼哈顿的一部分被划为大纽约都会区，特别是哈德逊河附近的城市。如 Jersey City, Hoboken, Union City，West New York，Fort Lee, etc。我开始关注这些城市，就是因为纽约的高房价使得很多在曼哈顿工作的人选择在这些城市里居住和生活。

之前我在新泽西做了些小额房产投资交易，后来又有了新泽西的地产经纪公司。2017年3月份再次安排行程到新泽西实地考察看物业项目。顺便约上几个月前盖瑞朋友介绍的小伙子奥斯卡见个面。他是一间全美地产大公司在新泽西的地产销售员。

我和奥斯卡查看了三个项目：138间、32间和23间的公寓楼，它们分布在哈迪逊西河畔的几个小城市里，离林肯隧道不远，去曼哈顿不到半小时的车程。我们决定向138间新建两年的项目开价4800百万。可是业主说他没有可以接纳这笔卖房资金作为1031物业转换的项目，所以不能卖。

1031 like kind exchange物业转换是用卖物业的钱去买相等或更高价格的物业合法避税（或延税）。特别是利润高、规模大的项目。如果业主卖掉物业的增值部分不能在180天内投资到其他项目中，就需要交纳很高的增值税款。

 
4月份，我们便转向今年三月份刚刚完工开价1500万的23间新楼房。四个星期后，卖主说他只找到一个700多万的物业可以用作1031转换项目，所以只能卖13间。

奥斯卡介绍了贷款经纪人布莱德给我。他是意大利后裔，36岁，在高盛集团工作几年之后回到他母亲的贷款公司工作。他联系了几间银行，他们评估了物业价值之后很快发出来贷款意向。我惊喜地发现当地与曼哈顿之间的杠杆的比例差距非常大，即头期款是25%和65%的差别。我可能只需要不到200万就可以拿下这个物业。

在和卖家洽谈合约的过程中，更多的惊喜是押金只要5%而且在30天内无需理由可以全款退回。真是喜出望外！这才是我所熟悉的美国地产交易的方式。曼哈顿的经历仿佛是在另一个国家。难道从2014年在曼哈顿和泽西城艰苦创业至今三年以来的瓶颈将过，苦尽甘来？

5月底买卖双方同意以750万的价格签合同。我会按照常规购买房屋保险，但要求卖方提供一年的新屋维修保证以防新建筑的意外。卖方以当地没有这样行规的理由拒绝了我。僵持几天未果后，我只好让步把签好的合约和押金寄给对方的律师。然而，几天之后卖主却因为他预定的新项目告吹被迫中止我们的合约。

6月我们再次去实地考察了10年新的两栋公寓楼共32个单元，并对其中的一栋16间报了价。最后以350万的价格用10万的押金在7月份签了下来，预定9月15日过户。

过户的当天，我认识了尼可拉斯并参观了他介绍的44间单元的公寓楼。大楼坐落在悬崖上，视野开阔，风景极佳。大楼的一半可以俯瞰哈德逊河，与曼哈顿中城隔河相望。

尼可拉斯是入围全美房地产销售额前25名的经纪人，我们通过布莱德的介绍认识了他并与他取得了联系。据说他认识很多哈德逊沿岸公寓的大业主。许多交易都是经他的小圈子Off  Market 达成的。

很多成功的经纪人都有自己的小圈子。他们和本地的业主有着紧密的联系，掌握着一批合格的买家名单并了解他们的要求。一旦项目匹配合适，顺利成交的比例很高。这也是我跟着盖瑞熟悉和习惯的交易环境，避免在公开市场竞标。

10月13日我携同十几个合作伙伴一同查看了他介绍的这栋大楼，并一起分析了相关的数据和利弊，其中有几位是新泽西的新伙伴。
 
在我们组建团队的过程中，我认为一位新人并不适合我们的团队，而另一位新人则认为我们的团队不合适他。这是一个拥有合作伙伴人数最多的公司。增加新人投资机会也是我近来的新计划。我希望他们当中有人能够把我的做法传承下来，不负盖瑞和无数贵人对我的帮助。

这个项目有七间银行愿意给我们贷款，包括政府机构房地美。提供的利率为3.5～3.75%。核算后现金回报率为4%，房租年增长率2.6～3.5%。最终，我签下了房地美的TermSheet，因为它同意给我第一年interest  only的要求，而之后的利率为3.6%。布莱德开始张罗申请表、物业评估等等。

当天，伙伴们还参观了尼可拉斯介绍的附近另外5栋商业公寓混合楼共80个单元。而我和一位伙伴则到卖主的办公室翻阅租户文件。在审阅的过程中我们发现有几份租金存在问题。追问之下办公室人员才透露出， 因为公司修理人员偷懒除了不及时维护物业之外还擅自出租了六间公寓并私吞租金，租客怒而告到了房管部门。

卖主是一位30多岁的曼哈顿犹太人。这是他在2010年次贷危机期间以332万投下的第一个新州项目，7年后翻了一倍。随后的几年内，他又陆续收购囤积了附近上千间A级物业，并于近期开始出售。去年，他通过1031转换条例已经把3,400多万所得资金投入到曼哈顿哈雷姆区的新项目，开始了新一轮滚雪球似的资金积累和发展。

这两个项目的开价分别是750万和1,400万。虽然麻烦不少，但因为曼哈顿的景色和地段更好，我们决定先买44间的公寓楼。
 
我们还根据房管局提供的房屋管控房租增长率来分析过去七年的租金风险，要求卖主在过户前完成和清理所有违规记录。经过三周的协商，该项目的总价定为715万，需交20万的押金。预计在2018年一月底过户。

同时，我开始着手为下一笔80个单元的交易做准备 --- 筹集约350万的首付。我们不抛售任何物业而是运用鸡生蛋的原理，将物业增值的部分通过重贷的方式套现，把所得的资金用来购买下一个项目。这是滚雪球成长的另一种模式。
 

在当年的次贷危机中，也有不少人用这种方式购买更多的物业而陷入困境。把握适度的杠杆率和选择良好的物业所处的地点最为关键。这也正是许多A级物业并没有受到市场的冲击而大幅贬值的主要原因。

尼可拉斯的出现，不仅帮我解决了难以找到合适项目的难题，还引领我进入了off market 的小圈子。难道他将是帮助我开启大纽约都会市场大门的人吗？我非常期待合适的交易能够一波波地滚滚而来！

Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)

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