地主可能遇到的问题 十三，驱赶房客

删掉的两篇重新编辑，压缩，删减，合成一篇。我只说过做房地产是大概率赚钱事件，没有说过绝对赚钱，况且初期阶段赚钱并不容易，有许多实际问题，所以才把实际问题一一拿出来讨论。

驱赶房客一般有两种情况下会发生，不交房租和违反租约规定。不交房租先要给-3day notice to pay rent or move out. 有违规行为则给-3day notice to perform conditions and/or covenants or quit. 关于notice of termination of tenacy and three day notice to cure breach or quit限于篇幅，免去。

地主们最头疼的问题，不是房子租不出去，因为可以降价；不是通马桶和修理，可以找人来做。最头疼的问题是房客不交租赖着不走，你面临着驱赶房客的问题。 路是自己走出来的，首先，遇人不淑，自己肯定有责任，再选房客要吸取教训。其次，姑息养奸，养虎为患，自己还是有责任。再其次，优柔寡断，无为颟顸，任由房客一而再再而三拖延下去，更是自己的责任。

一旦房租没有收上来，要尽快和房客联络。人要脸树要皮，有些房客的确有原因，所以不要断然采取行动，给个机会，尤其是老房客。但有的人没脸没皮，巧言如簧，颜之厚矣，沟通未果就要立刻采取行动，谎话不能一而再再而三的听信。所以，3day notice to pay rent or quit要尽快发出去。看你的租约是怎么写的，你的租约是due on the first，在second day就可以给出去。我的租约给房客几天缓冲，due on the third，四号可以发出，我是到五号左右没收到才催问一下，有些人会忘记寄租，如果发现苗头不对，才把notice给出去。房客有可能说过几天，或者一两星期就有钱，可以相信，但notice要考虑给，因为一两星期后房客可能又这么拖延一下，再发notice就损失了很多天时间。

notice可直接送到房客手里，有的房客故意躲躲闪闪，没关系，把notice贴门上，照相存证，另外还要再邮寄一份。注意是贴门上，而不是塞门缝里，有的房客爱面子，不喜欢让邻居看到，那没办法，一定要贴门上，在加州是王八的屁股，龟腚。要让房客很愉快地看到，就像是独眼龙相女婿，一目了然。

三日通知具有威慑作用，绝大多数房客在收到通知后不久会交租。反向思维以下，哪天你看到有人要起诉你，你怎么想?这一步不需要律师，自己完全可以做，表格要填写正确，表格里的数字只能是实际所欠房租，不能有late fee和罚款等。地址不可以是p o box，要真实地址。我以前说过，签约不喜欢把自己地址公开，房租寄p o box地址。当需要给notice，我用自己的穆仁智地址，你也可以用上班公司地址。如果自己没把握就让律师做，费用从35到100，律师的公文更有威慑力。这一步自己做没什么难的，就是去送一封信，顺便面对面了解一下真实情况。

极少房客属于死猪不怕开水烫，揣着明白装糊涂，对你的三日通知挨操打呼噜装不知道，下一步就是正式eviction。初级阶段的微弱地主们您要是没有金刚钻，最好别单打独斗，找专业赶人律师，一定要专业的，专门赶人和追钱的，别的不做，我用过的最快一次赶走二十一天。费用一般不超过一千，uncontested。需要出庭的话会另加三百多,contested。自己赤膊上阵赶人有可能犯错，微小错误就要从头来过。而这种专门赶人律师动作快，且稳准狠，吃这碗饭的，知道该干什么，当天早上把房客的资料给律师，晚上房客已收到被起诉通知。

你需要给律师的文件有，

rental agreement

notice of change of terms of tenancy

three day notice

proof of service

走到这一步，开弓没有回头箭，要硬着头皮走下去。房客提出交租，可以，一次性全部都交齐，或大部分，而且这个时候可以加上罚款，律师费等各项费用。如果你不喜欢房客，就狠下心赶走，以后再发生拖延交租的几率很大，房客也已经失去了交租继续住下去的主动权。最好不要接受小部分钱，一接受部分房租，赶人程序要重新开始，房客有可能是在玩拖延战术，寻找对付你的办法。

在加州，当驱赶程序开始后，房客只有五天时间respond，但是如果是evict all，则有十天，一般律师会建议你evict all，以免到最后节外生枝。这十天非常关键，是褃节儿，一定要想办法拖延过去。在这期间房客回复了，接下来要在法庭交锋。所以，当房客试图和你沟通，讨价还价时，一定要稳住房客，话不要说的肯定，也不能多说，律师接了案子也不让你随便说话，裹乱，言多语失。当律师介入后，你要尽量避免让房客来纠缠，不想纠缠就让房客去找你的律师。律师可不是什么善茬，几句话就把房客噎回去。

经常赖租的房客，3days notice 可能都麻木了，当你忍无可忍，下决心正式evction，也就是到了第二步，filing and serving。房客知道你动真格的，最终可能演变成法庭上交锋。对房客来说，首先要在五天之内去法院回复，如果是evict all则有十天。加州，或许是橙县对地主有利的地方是给的时间短，因为五天十天的时间稍纵即逝。在这个期间房客没有回复，那房客死定了，用不了多久，等着锁门好了，这是the uncontested case。

那么，地主担心的事情是房客在第二步respond，接下来就有可能出庭，就是the contested case.出庭没什么可怕的。但房客玩的是拖延战术，光脚的不怕穿鞋的，房客多住几天，最后拍屁股走人。所以，地主在第二步期间，也要玩拖延战术。一旦房客得知被正式驱赶，如果来和地主沟通，要尽量稳住他，对于房客提什么要求和讨价还价，不要说死，可以闪烁其词玩俚格楞，把这五天十天一拖过去，下面就好办了。

这十天熬过去后，律师一天也不会耽误，马上file default，到这时房客就是条死鱼，歇菜，等法警来锁门好了。整个这个过程是uncontested，费用不超过一千。当房客respond，就是contested case，毕竟法庭不是为某一方开的，房客也有权申诉，律师费用加350。简单的说，驱赶房客分五步。

一，the notice

二，filing unlawful detainer

三，serving

四，obtaining the judgment

五，the lockout

如果是uncontested case，省略第四步。接下来还有debt collection，这是后话，先赶走人再说。

一般来说，不交房租，最后会被赶走，房客不会赢，但输家是地主，因为钱财损失惨重，甚至有可能几万块。有的职业老赖会把法律用到极致，不但出庭和地主打擂台，还会要求陪审团，和地主打持久战，遇到这种人地主就惨了，陪审团的费用，地主要付。

地主最不愿意遇到的事情就是驱赶房客，我也不愿意。从入这行起，开始是管理房子，有十几次出庭，后来自己有房子也有多次。这种事情经历多就麻木了，没什么大不了的，虽然会很纠结，就像是大便干燥，使把劲，拉出去就彻底舒服了。但做地主的主要任务是收房租，即使房客已经走到出庭这一步，如果房客服软拉了胯，愿意和解，补齐房租和其他惩罚性费用，我还是会网开一面，两斗皆仇，两和皆友。和解不是我忤窝子怕谁，房客是我的衣食父母，我经常会让他们一道。但黄世人和杨白劳的关系要搞清楚，不能本末倒置，你要犯葛，玩蝎了虎子，骑我脖子上拉屎，死气白列斗地主赖房租，我也不会认怂，没功夫跟你斗牙签子，不把你弄出屎来算你丫的P眼紧！

前车之鉴，后世之师，从失败中总结经验教训，已经有近十年没有驱赶过房客。一开始挑选房客起就慎之又慎，已经有被驱赶经历的，坚决不要，不要听信花言巧语，以信用和清白历史记录为依据。

(考虑再三，还是加上括号里的几句。TF工作做久了，见过行行色色人物，林子大了什么鸟都有，鸟大了也飞过不同的林子。房子不好租的时候，被eviction过的烂人我也租，条件严苛许多，押金收到极限，房租也找点理由提高。当然，原则还是有的，被赶过两次的老惯犯，说破大天也不租，哪凉快哪歇会。对于微弱地主来说还是不要效法，我不想支使瞎子去跳河。早期写过的很多篇都让我删掉了，其中原因之一就是话说的太狠，不留余地。比如我说过，"老子就是要把鸡蛋放在一个篮子里！"呵呵呵，天下所有的理财专家都不是这么说的，听理财专家的才能发大财是吧?有些所谓的理财专家读了几本破书就膈肢窝夹鸡毛，硬充外国鸟，穷光蛋一个，能口若悬河讲解致富之路，自己屁股上流脓，却偏要给别人治疗痔疮。说实话，我还真没见过谁是听了理财专家的指点发了大财的，充其量是耳挖勺炸芝麻，小咕嘟油！)

又扯远了，只要信用好，有正当职业，长的五大三粗，或獐头鼠目，身上有刺青，奇装异服，标新立异的无需多虑。头脑简单，四肢发达的人容易对付。难对付的是租房几十年，老奸具滑，西装革履，笑容可掬，彬彬有礼，一上来就跟你套瓷，瞎话说的天花乱坠。但居无定所，三天打鱼两天晒网，账户上没有仨瓜俩枣，吊起锅来当钟打，穷的叮当乱响，还信用烂透，沾上这种人噩梦将会不断，俗话说蔫鸡8操死人！