三买办公楼

商业地产的特点就是，高风险，高回报。或者说，前途是光明的，道路是曲折的。

2014年，在我们附近的马拿沙子，有一个机会，以每尺$97的价格，买一栋办公楼。这是低于成本价的。

我的信心在于，我们这里人口在增加，需求也会相应增加。如果市场价格低于成本，开发商建筑商就会停工，然后，库存就会减少，然后价格就一定会回升。

于是，纠集了一帮朋友，买了下来。

但是，后来发现，对空置率的考虑不足。买下来以后，长期空置。股东们开始有怨言了。

还好的是，有一家连锁诊所对一层的4个单位感兴趣，很快把整一层租了下来。总算有收入了。并且是十年租约，外加三个五年的续租权。高兴啊！

努力啊努力，但是第二层还是空的。继续努力中。原来看上去的一个很好的机会，现在看来是还好而已。

 

还是2014年，我们买完了上一栋楼之后，又在香堤里发现了另一个机会。开发商在商业地产热的时候建了这栋楼。卖出了几个单位后，卖不动了。在即将被银行没收的前几周，不得不降价出售。卖方的代理知道我这里有现金，就让我帮个忙。

当时卖方的要求是只要把银行的欠款还掉，不被没收，保住信誉，就行了。于是，我们可以每尺$117尺的价格购买。

 

买还是不买？买？还是有一个空置率的问题。只能赌它的升值。

当时它的周围，除了CVS和INOVA 急救中心外，周围一片荒凉。但是，根据规划，公路的对面，将有一个大的销售中心。包括Wal-Mart 一类的大商场有几十家。而社区马路的对面，将有一个Town Center在几年内建成。其中有电影院和高档餐厅和精品商店。再往西，是大片大片新建的居民区和一个新建的大型医院。

有了这些新建，在建，和待建的住宅和商业中心和医院，我对这个楼的信心就很足了。我当时觉得它一定能升值到每尺$200以上。

我们后来的大股东，笑我太保守了。他赌的是，一旦对面的Town Center建成，这栋楼就值每尺$300到$400块。

于是，纠集了一帮朋友，把一楼的一个单元，二楼的两个单元，和整个三楼，都买了下来。

虽然知道，道路会是曲折的，但是也太曲折了。

所有单位空了一年。好不容易才有一家诊所下单租我们楼下一个单位，还要我们负责装修。我们只好答应。后来才发现是一个大错误。先是给我们画图的公司拖了我们好几个月，然后是建筑严重超支。折腾了一年多，才让诊所搬了进来。之后，又租出去了半个单位。

期间我们的备用金花光了。还好，关键时刻，诊所开始交房租了。用这一个单位做抵押，银行借给我们几十万。

我们有点沉不住气了。这时候，有一个医生，想要从我们手里把所有单位买走。和他的助手接触过几次，反复协商，最后同意每尺$210成交。可是，到了正式签约的时候，又不干了。要继续压价。断然拒绝。

终于，对面的Town Center 动工了。真是，云开雾散，艳阳高照。接下来，几乎天天有人问。我们把二楼的一个单位，用每尺$270的价格签约。这几天，就要过户了。就这一个单位而言，我们买价只有$189000, 而卖价高达$40多万。除去历年各种开销，也净赚了$16万。

靠这$40多万，我们将在几个月内把三楼分割成小的单位。然后，嘿嘿，对不起，我们要卖 每尺$300了。规划图才刚刚批准，已经有两个单位被预约了。等到对面Town Center 建成的时候，我们至少得，得， 我们就不卖了。

 

有了这两栋楼的经验，特别是第二栋的成功，俺又开始相信自己了。于是，又到处踅摸办公楼了。

终于， 一个机会来了。

在附近费郡的一个高速路旁边，又一个园区里四栋办公楼被一个投资基金买下来了。然后，把其中三栋带租客的楼卖了每尺$200。剩下这一栋， 只有27%的面积出租了，有大量空置。主人不想玩了。叫价每尺$65.

每尺$65, 什么概念？假设地白送你，楼白送你，装修费都得$60。

又和卖方代理谈了谈，探了探底，对方至少是可以$60卖。

甜腻腻的. （TNND).  这样的便宜，不是不占白不占吗？

在这个园区，其它买掉的单位中，最最便宜的也要每尺$135。俺把大楼买下来，用每尺$120 卖掉，不也是翻了一番吗？

现在的租金，每尺全包$22。相当于每尺$15净租。 俺就是每尺$9净租，也有15%的盈利率不是？

买！买！买!

希望这几天就把钱筹齐了。千万，千万，别在俺签约前跑了啊。