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经纪不专业,卖主吃大亏 ---旅馆经营实战 (4)

经纪不专业,卖主吃大亏 ---旅馆经营实战 (4)

博客
把业主为何要卖店的问题搞清楚了,下一步,是衡量它的价值和我们购买以后的选项。

首先,我问买方代理,定价$220万的基础是什么?

她的定价是这样计算的。首先,弗吉尼亚 的旅馆大部分卖3万一间。 58个房间,大约180万。再加上这个地点很好,40万,所以220万。这个计算也没有明显错误,但是,很明显,她没有仔细看这条街上最近几年商业地产的卖价。

她只是个代理,不研究也就罢了。我们可是要真金白银地往外掏,可就不能不做研究了。

我首先把这条街上两年来换手的物业都找了出来,把他们的价格和土地面积也都调出来,做了个比较。请看-



这里我最感兴趣的,一是Breezeway Motel 的卖价。 它只有1.14英亩土地和50 个房间。它2008年卖了$650万。而我们要买的旅店有1.75英亩土地和58 间房。所以,用三分之一的价格买一个略大的旅馆,不是天上掉下来的馅饼是什么?

同时,我们真正的目的,不是继续经营这个酒店,而是有朝一日把它开发成一个小的购物中心。而街上另外两个购物中心,地都在两英亩多点,建筑面积都不到两万尺。一个卖了1200万,另一个卖了1500万。

而我们有一个更大的优势, 就是市政府的支持。由于这个旅店是当地居民的眼中刺,肉中钉, 投诉不断。市政府一心想把他推平。我的咨询师和市府的第一次接触,就是一个惊喜。

“他看着我的眼睛,问我,我能为你做什么,你们才会把它推掉?”

“我可以给你更多的面积?行不行?”这可本是我们要去央求的事,市府自己送上门。

按照我们现有的容积率,我们可以建35,000尺。我们如果要求建45,000尺,通过的几率相当大。要求50,000尺,也不是没有可能。

算一算,35000尺零售,每尺$400块, 价值$1400万。建筑成本35000 x $150/尺 = $525万。其它费用打上$100万。总成本$825万。我的毛利 有$500多万。

增加10000尺,利润增加$250万。增加15000尺,利润增加$375万。

算到这里,不由得欢呼雀跃了。

看到了这个物业的前景之后,现在要做的是,一定要把这只鸭子煮熟了,不能让它飞了。

一般商业地产交易,都是卖方出合约。因为谁出的合约,从大体到细节,都是倾向谁的。而这一次,卖方代理居然让我们出合约。没问题。赶快。我们在意向书签定后的第二天,就把买方签字的和约送过去了。但由于卖方代理没有经验,我们不得不反复解释每个条款, 又反复修改,直到卖方完全没问题了,才正式签约。

虽然签约了,但是贷款批不下来,最后还是白忙活。商业贷款不容易, 尤其是我们没有经营旅馆的经验。面对新的挑战,我们能不能获胜,还是没有把握。
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来源: 文学城-va_landlord
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