卖房的最佳时机

        买房 ，都是计划好了的，你入市的那一刻，就决定了你是赢还是输。

        卖房 ，时机也很重要，但卖的时间未必是在计划内，有时是“突发奇想”的决定。

        2007 年的 1 月，我在多伦多的 Bay St 买了一个旧 condo ，是多伦多 downtown 最好的 location ，离多大近，生活方便，当时买它，是为了给女儿住， 5 年后，女儿毕业，我在深思熟虑后，决定继续持有，因为它的现金流太好，是我的提款机，每年有 $16000 的净收入，所以，在 2012 年初，我又 renew 了两年的 fixed mortgage ，年利率 2.69% 。

        今年的 4 月，我犹如过去的 5 年，在 4 月招租给暑期班的学生，每天都有人联系，每周都有几个人来看，一般在 2 周内就能租出去，可这次例外，过了 1 个多月，就是租不出去，租金也从 $800 / per room ，降到 $580 ，这是过去 5 年从来没有发生过的。

        这个信息，使我警觉地睁大了眼睛，看市场到底发生了什么变化。

        了解后，我决定卖房。因为有 3 个租客，费了些周折，在 6 月底才把房子空出，我找了一个白人 realtor ，她就住在这幢大楼里，楼上楼下跑着方便，而且对这座楼了如指掌，花了 3 个星期， 4000 刀整修， 7 月初，我飞去多伦多，査看了我这幢楼里的 4 个正在挂牌出售的 unit ，确认我的 condition 和价位正确，也和不同的 realtor 交谈，感受市场，确认我的决定是否正确。

        我的房子， 7 月 3 号上市卖房， 8 月 24 日卖出。快刀斩乱麻。

        1） 多伦多市中心，是北美高层公寓最多的地方，平均年增速在30%，而年人口增涨只有18%，这几年有太多的高层公寓交房，租房市场有了更多的可比性，新房竞争得过我这 22 年的旧房。

        2） 2012 年 3-5 月多伦多的公寓市场有过一次历史性的价格高峰，之后在政府政策的打压下， 6 月开始冷却。

        3） 新房的管理费在 $0.45/sf左右，我的旧房在 $0.70/sf ，以后旧房的管理费还会继续快速增加。

        4） 多伦多的房价已经涨了 10 年有余，就像股票，它不会永远涨下去，它的拐点在哪里？有可能就是现在。

        5） 今天你买多伦多的新房子出租， $650-680/sf ，都是亏钱的，所以，买房的投资客都把期望值赌在资本增值上，“期望值”是最靠不住的，因为它远离了租售比和基本收入比，它的下跌风险会更大，新房下跌时，旧房的下跌幅度会更大。

        6） 在这个房子的历史中，我是个最大的利得者， 1989 年第一手房主，花了 $175000 ， 2007 年卖给我 $328000 ， 17 年赚了 $153000 ，在我这一站，我的卖出价是$485000，5 年为我挣了 157000 的差价，外加 5 年的租金收入和 pay off mortgage ，进项 20 万有余。我预计，如果明年多伦多的房子继续涨或者持平，这个房子的最高成交价可能会在 $50-52 万左右，再往后，就不知道了。如果下跌呢？有可能跌倒 $45万 或以下。

结论： 

        哪里是卖房的最佳点？我希望我的这个房子能在今年的 3-4 月出手，但是远距离当地主，对市场的感觉和把握会有时间差，在租期内，如果租客不同意搬家，你是不能卖房的，我迟了半步，但结果还不错，没有卖在最高点，但卖在了下行的第一台阶。

        加拿大的房子已经快速上涨了 10 年有余，靠的是低息，移民和大量资金流入，温哥华的 SFH ，动辄几百万，靠当地人的收入，已经买不起，在温哥华和多伦多，大量的炒房客，都涌入 condo ，买楼花，继续为温哥华和多伦多的 condo 市场加热。

        天下没有不散的宴席。

        逆向思维，现在是卖 condo 的时机了，我会把我持有的 condo ，排排队，把距离远的，旧的， location 次点的，分期分批的卖出几个，腾出资金，多持有 SFH ， condo 只长期持有温哥华西区和 downtown 的那些个新房。

        我也会继续跟踪我已经卖出的房子的价格变化，就算是研究给自己看吧。