房价是怎么涨上去的

除了夕子这个自雇的“自由人”之外，我的所有朋友都是朝九晚五的上班族。每天早上7点或7点半出门，就投身于拥挤的上班大军车流中了。七月八月暑假的时候，还未见多少抱怨。但是9月刚刚一过，周末朋友聚会大家就纷纷抱怨，早上上班的路开始堵起来了，下班的路也拥挤不堪。

为什么？淡季终于跟我们说再见啦！

看数据，8月份的市场不尽人意，平淡到媒体都不愿意报道。所谓的淡季究竟有多淡呢？

8月平均价格是50万3，相比7月份下跌了1.9%，比6月份下跌了5.1%。
成交数量是7569间，和7月份相比下跌了10%，比6月下跌了14%。

这个平淡的数字和去年同期的8月份$ 47万7相比，价格上涨了5.4%，成交量上涨了21%。

所以整体的上涨，在2013年依然在继续，而传统的7月和8月淡季，又一次如期出现在日历上面。

从上面的表格看出一个现象，就是去年下半年的市场有多么清淡。去年从7月份开始，售出待售比率就一直低于40%，甚至在本该是旺季的9月，降到了30%以下，好在存货一直维持在两万间左右，没有剧烈波动，所以市场价格并没有出现下跌。而2011年和2013年的夏天，比例都在40%左右，2013年的7月和8月传统淡季也在40%以上。市场的存货从5月份的两万两千间，一路下降到8月的一万八千多间，也就是说在5月到8月，市场新上市房屋速度，一直都比不上被卖掉的速度。存货减少的另一个好处是，市场潜在的下行压力减小了。

而看一看正常的2011年9月和10月的数据，价格从8月份最低的45万，涨到10月的47万多，成交数量在8,9,10三个月基本保持一致，大概在7400间左右。

也就是说，在正常年份，9月和10月的成交价格都要比8月份高一截，成交量也可以维持较高的水平，这就是我们常说的金九银十。

有朋友会提及银九金十，以此作为反驳，夕子想表达的是，不管谁金谁银，总归是上涨的月份就对了。

为什么9月和10月会上涨呢？要从房价上涨的基础讲起。

房价上涨，最直接的动力就是买家的数量。当买家数量大于市场有限的存货的时候，一些稀缺的地区会很容易出现几个买家对应一个房屋的情况，而这个情况的买家只有提高价钱，才能把房屋纳入囊中。具体提高多少，要视乎当时竞争对手有多少，以及对方愿意付出什么价钱。

举个例子，在某个热门的区域，一栋双车库的独立屋，4个卧房，4个洗手间，完成地下室，装修状况很出彩，屋内结构也合理，并且没有其他硬伤，上市的时候，周围的报价平均在85万，如果卖家叫价79万9，可能上市初期的一个礼拜，会有超过50个买家去看。最终在统一报价那天，有8个买家同时出现。

对于一个热门地区，条件很出彩的房屋，市场的平均价格是很容易通过比较发现的。在一个礼拜的时间里，买家应该已经在他们的买家经纪的帮助下，了解了周边的可对比的房屋，以及做好了自己的心理价格预估。一些买家，还没有参与到竞价的大潮中，自然还不是很了解竞价的残酷，认为这间不买，还可以买其他的房子。于是79万9的叫价，他们会出价79万5，甚至更低。

而对于已经经历过竞价洗礼的买家，知道现实的残酷，心中也明白市场价格在85万左右，于是在竞价当天，出价一开始就有可能已经在83万以上了。

竞价中途，卖家会挑选几个价格和条件比较有吸引力的买家，留下做进一步比较，而其他的低于平均水平的买家，就让他们离开了。比如说剩下三个买家，他们知道市场平均价格在85万，一般来说卖家这个时候都会拿出市场最近成交的像似的房屋，价格应该都在85万左右，或许一些高于85万的（更加高级的装修升级）。三个买家比较了最近成交的附近的房子，也就愿意把出价加到85万附近，而有的买家出于对房子的额外喜爱，愿意把出价加到86万或者86万5千。

最后，这个房子在叫价79万9的情况下，可能以86万5成交。而在两个月之后，另一个卖家挂牌的时候，就以86万5为依据定价，如果那个时候再出现抢offer的状况，成交价可能在很热门的月份，去到90万。

市场价格上涨，就是靠这样的你来我往推上去的。市场接受价格上涨的唯一方法，就是买家在数量上多于待售的房屋。这个数量比较不是简单的一比一，市场上有一些房屋是很难卖掉的，比如朝向问题，路冲问题，价格问题，内部结构问题，需要卖家额外降价，如果价格不吸引，这些房子会一直挂在市场上。

所以我们一直追查售出待售比例，就是对市场不同时期的买卖力量转换有最直观的了解。在正常年份，比例维持在40%左右，市场的上涨就比较温和；如果比例高于50%，我们市场参与人员会有很明显的感觉，就是市场存货太少，远远不能满足买家的要求，抢offer的状况非常严重，甚至有买家头脑发热，开出不合理的高价，只求能买到心仪的房子。这个情况，是加拿大政府最不愿意看到的，也是我们最不愿意经历的。

而比例在30%以下，市场会明显的出现存货堆积，很难出售，对于着急的卖家，唯一的方法就是降价，吸引买家。而降价风潮一旦成为普遍现象，市场的平均价格就会由此下跌。所以放假下跌的唯一直接原因，就是卖家卖不掉房子，被逼降价。银行法拍，就是这个情况。

所以从2013年1月到8月的情况看，售出待售比例一直在40%附近徘徊，今年的市况很稳定。走到9月，市场存货在最近四个月一直在下降，9月买气上升的情况下，成交价格应该会被推高，当然，现在的市场状况还不足以让价格涨得离谱，不过回到5月份的高点还是可期的。

2013年的年终平均价格可能会落在52万到53万之间（比2012年上涨4%到6%），那么现在的平均价格51万8就还不够，在最后4个月涨到53万附近之后，全年平均就可以完成任务。夕子的预测，基于过去很多年的上涨曲线，不出巨大的意外的话，结果基本都符合预期。

所以，金九银十，银九金十，我们看到的，会是又一个热络秋季的房地产高潮。