扶摇直上的九月

大家还记得我在上个月写的市场报告《心急火燎的八月》么？一转眼，九月过去，就连十月也都过去一半了。

对于以往来说，无论从东到西，对于我们这一行有个金律就是-“金九银十”；对于加拿大来说是“银九金十”；不管怎么样，九月、十月都是房产的黄金时节，交易量蹭蹭上涨、房价也逐步增加，一扫暑假7月8月萎靡不振的状态。

在6月份市场开始下跌之初，看跌派欢喜雀跃，但是9月份的数据出来，房价又上涨了，跌派立马收声，而看涨派却是松了一口气。

我们用9月份价格和挂牌数量比率来简单描述一下当前的情况。9月成交数量有所萎缩，价格又一次迈上高位，成交量维持在5879间，平均价格在50万3，比4月份最高点的51万6降低了1万多，比8月份涨了不少。

然后我们再看看最应该被关注的存货和销售比，8月的存货上升，到了2万1千个，比8月增加了2000间，甚至比5月6月还要高，销售比率下降到27.2%
      
价格在9月份再次上涨，这是预料之中的。历史上9月10月都是上升的月份，究其原因，有太多的影响因素，最主要还是学生回到学校，父母生活重上轨道，于是买房就成了其中一件需要完成的事情。简单地看从2000年开始，除去2008年金融危机爆发的浪尖风口，每一年的9月10月价格，都比6月7月的要贵一些，于是乎，2012年也成了不例外的一年。

所以很多看跌派在7月8月欢呼雀跃之余，看到9月的数据就哑口无言，他们连如此简单的规律都没看清楚，所以他们不具备资格来预测市场的涨跌。

但是，9月的价格上涨并不是最好的消息。从上面的表格里，夕子和大家分享一下深层次一些的因素。我们看到，从2010年1月开始，市场一直都处于一种亢奋的状态，销售存货比例一直都维持在30%以上，2011年的3月到5月，甚至超过50%，也就是说市场上每两间存货，一个月内会有一间被卖掉，市场的购买欲望之强烈，让人心惊胆战，这也是抢offer最主要的原因。

但是今年9月却是第一次跌破了30%的关口（以往都是维持在30%到40%的位置），那么意味着，市场存货稳定在增加的同时，需求冷淡到了很低的位置，以至于存货不能被及时消化，出现过剩。

那么在未来的两三个月里，市场的需求可以预见，不会出现大的变化，而随着节日的到来，上市挂牌的新房也将越来越少，2012年的最后三个月，将会是成交非常清淡的三个月，价格也不再会出现大幅的变动。

看跌派如果看了夕子上面统计的数据，有的人会再跳起来，说现在市场存货那么多，27%的销售存货比意味着每4间房，一个月能卖掉1间，那么供大于求，市场就会下跌。夕子不是不同意供大于求，市场就会下跌这样的理论，只是市场的变化，很多时候还是要多超前看几步。

首先，房地产市场下跌不完全由于供大于求那么简单。卖房的卖家有两种原因出售自己的房产，第一是想要换一个大的房子，第二是某种原因不得不卖出自己的房子，比如失业断供，或者投资收益足够大，愿意退出，或者投资亏损，恐慌抛售。

现在多伦多市场上最确定的一点，就是失业断供的现象完全没有任何征兆，这就和美国2007年和2008年区分开来。而投资的部分，市中心的投资地产比较普遍，因此从6月份以来，最疲软的就是市中心的Condo，反而其他地区自住房居多，并不存在普遍的投资收益兑现，或者投资亏损的恐慌。

市中心的楼房，有另外一个现象，就是大家都在扎堆出售，却忘了看看没有人往外出租这样的事实。市中心的出租市场依然处于一边倒的现象，一个房东一直都有很多房客去争抢。如果把这些房客转化成买家，那么买卖的市场会相对比较平衡，出租市场也会相对比较平衡。

总结一下，多伦多地产市场的不平衡，在2012年将会是一个比较典型的现象，而这种不平衡，最终会选择一个方向来解决。

其实方向无外乎两个，一个是房价下跌，负担压力减轻，投资者接受损失，但是这个方向将可能会给艰难恢复的就业市场沉重的打击，政府不希望看到这个结果（而看跌派希望看到这个结果，是因为房子便宜了，他们就可以入市捡便宜，这更加不靠谱）。

第二个方向，就是维持现在的价格。从1970年开始，每一年房价上涨5.8%，到2012年大概平均房价就是48到50万，2012年和2013年的上涨速度慢下来，就回到了安全的上涨速度，所谓的泡沫，需要实在的数据来支持。我们的5.8%，就是击碎泡沫谎言的金锤。

在未来的5年，10年，20年，通货膨胀导致钱越来越不值钱，物价上涨，收入上涨，都将最后慢慢推高房价。如果不出现大的经济危机，看跌派期待的抄底计划将会一年一年的落空。