Redian新闻
>
芝加哥就是多伦多的未来

芝加哥就是多伦多的未来

博客

282128_10150747636310584_513860583_20125589_2409346_n.jpg

我用IPHONE4拍摄的芝加哥城市景色

8月的长周末,夕子去了一趟芝加哥。同样拥有美丽万分的蔚蓝大湖景色,同样是金融中心,同样是多元民族文化,同样高楼大厦现代摩登;但是,诚实来讲,芝加哥这个城市的发展规模和状况,相比多伦多,应该可以说先进20年。乘坐观光旅游船在芝加哥的内河游览,运河两旁林立着高耸的各式商业建筑,几乎每一座建筑都隐藏着一段故事,而每座建筑的设计师也都是全世界闻名;其中也有在多伦多DOWNTOWN建造出刚性优雅的TD Dominion Centre的德国设计师Mies van der Rohe;他也是设计出举世闻名的巴塞罗那椅的人。

 在芝加哥市中心购物区有一桩正在建造的高级公寓,工地上的大横幅广告说单身公寓Bachelor热销中,标价120万美金起。芝加哥最新的Trump Tower刚刚交付使用,起价也超过1000美金每平方尺,而高层的大户型价格都在1500美金每平方尺。这些让人嘬舌的价格,背景是芝加哥的繁华,城市的经济实力,财富的集中,这些都是多伦多在未来长期将会看到的结果。

最近的一个礼拜,出现了美国的债务危机,股市出现了重挫,夕子同意很多经济学家的说法,美国的债务问题一定会影响到经济环境,但是这个影响有多大,需要我们一直去追踪。会不会这一次的债务危机像2008年的金融危机一样严重呢?让我们先看看2011年7月份的市场报告。

2011年7月,市场如期而至地安静了下来。成交量和成交价格都比上个月有所下调。7月成交7922间,平均成交价是45万9,相比6月份火爆的47万5有蛮大的下调。

首先,夕子要强调,7月份并不是出现了市场价格的下跌,而是出现了预料中的市场假日冷却。这个现象在过去的十年里无一例外地每一年重复出现。假日冷却出了7月8月,还有12月和1月这两个时间段,其他的时间段都维持稳定的,或者说持续的上升。
当然,8月份开头最引人注目的,是股票市场的暴跌暴涨,受益于美国债务危机,奥巴马在一番折腾之后,让国会顺利通过上调国债上限,但是却被标普评级机构降低信用等级当头一棒,美国股市以及全球其他股市在8月初尸横遍野,最多的时候从最高点普遍下跌在10%到20%之间,就连石油贵金属加币都一顿狂泻。

夕子不是经济学家,所以就不班门弄斧来讨论美国国债危机,或者说全球经济走向。这么长时间,对于地产前景的观察,我一直都坚持以下两个准则:

1. 地产行业长期来看是上升的。这个长期是指5年,10年甚至更长。在长期的发展中,有两个推动房价上涨的力量:通货膨胀和人口增长。通货膨胀是一个自然的现象,只要在稳定温和的范围,就不会对经济造成伤害。回望过去一两百年的历史,钱不值钱在稳定的社会中是定律,那么房价(实际上是地价)就会一直上升。而人口增长也会推动人口密集的城市房价上升。

2. 房价的变动是缓慢的,所以不要用短线思维去尝试判断房价的涨跌。比如最近两个月房价的下降,如果隔离开来,会吓死不少不明真相的买家。简单用7月的45万9千和5月份的48万5千相比,下跌了5.3%,用这个同样的速度来计算,一年会下跌超过30%。然而,事实是,房价在7月8月总会比6月或者5月的最高点要便宜,不只是今年,过去的10年都是这样,而往后的9月10月小高潮,又会把房价推高。如果这是股市,那么我们可以拿捏在这个时间点,低买高卖,赚取利润,但是房地产作为大件商品,短买短买是不现实的,而且每一间房产的价格并不一定追随平均价格的变动,因此短期时间的投机并不适用于房地产。

Downtown_Chicago_Night.jpg

大爱芝加哥啊!–不是IPHONE ,网络图片

房地产会有萧条的时期,在历史上有过很多房地产行业萧条的例子,比如说1989年到1993年多伦多的市场,80年代末期日本的市场,1998年香港的市场,2007年到现在美国的市场。这些萧条的结果是,房价出现超过30%,甚至50%的跌幅,很多地方成为鬼城,参与房地产的各个行业不仅仅是萧条,甚至出现大规模破产,比如著名的Tridel,就在1989年的风波中几乎破产清算,最后不得不和政府让步达成协议,Tridel家族让出一大部分股权,由政府支持才渡过难关,再比如美国著名的Trump集团,在1989年也出现严重的财务危机,几近破产,最后在熬到经济复苏方才打了翻身仗。

这些萧条其实都有一个重要的背景,就是泡沫太大,难以维持疯狂的高价格。89年的多伦多,07年的美国,98年的香港,80年代的日本,都出现了历史上罕见的房地产飙升行情。多伦多从85年到89年,房价差不多涨了三倍,美国2007年比2002年涨了也有两倍多,日本和香港的疯狂,还有过去两三年中国大陆的房价,大家可以上网查询一下,这些恐怖疯狂的数据,最后带来的是泡沫破灭之后的萧条。

另外一种萧条,来源于当地经济的严重衰退。08年金融危机最严重的时候,作为汽车生产的金三角地区 – 底特律,温莎地区的房价受到重创,跌幅超过50%,触目惊心,当地的环境之差,一条街10个房子,8个都在挂牌出售,整个城市死气沉沉。这类型的萧条主要原因是当地的经济打击,摧毁了就业,摧毁了房价的最基础,导致房价一落千丈。

从以上两个萧条的来源来看多伦多今天的市场,我们会更加容易理解今天我们在什么地方。首先,房价的上涨速度在过去的10年不可谓不快,平均房价一直维持着6%的涨幅。但是回首多伦多过去三十年,四十年的平均价格变化,6%左右是一个一直维持的速度,不能说现在就偏离了轨道太多。夕子在过去的月度报告中总是提及,希望2011年的房价放慢脚步,不要跑太快了,把泡沫变成危机。而现在的45万9的平均价格,就离夕子预测的46万左右非常接近。这个位置的价格水平是让买家卖家都舒服的平衡点。
而从经济环境来看,多伦多的就业情况并没有出现任何的衰退迹象。在2008年底风暴最严重的时候,多伦多出现了裁员风潮,把房价在短时间内拉低了10%,但是那是最厉害的一阵向下的力量,而在之后的恢复过程中,价格重新回到了6%一年的增长。

如果现在多伦多出现房价短暂下跌10%到15%,这将是往后十年难得的入市机会,毕竟,移民城市,加上并没有出现的暴涨泡沫,不能构成房价大幅下跌的基础,一段小幅的回调,将是买房者的天堂。

戳这里 Claim your page
来源: 文学城-夕子
相关阅读
logo
联系我们隐私协议©2024 redian.news
Redian新闻
Redian.news刊载任何文章,不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何建议。文章信息的合法性及真实性由其作者负责,与Redian.news及其运营公司无关。欢迎投稿,如发现稿件侵权,或作者不愿在本网发表文章,请版权拥有者通知本网处理。