新房、旧房，好区、差区在房市波动中的表现探讨

新房、旧房，好区、差区在房市波动中的表现探讨 

如山 

（2013年1月20日，星期日）

曾经有网友问过，既然在好区与差区的房子在市场上升时都一样上升，那么买差区的房子相对便宜、现金流相对好，为什么要买贵房子呢？问得好！是的，在上升的市场，不管好区与差区的房子最终都会升。同样，在一个下跌的市场，不管好区与差区，不管新房还是旧房都一样跌。但是其升与跌有些什么不同规律吗？下面我用自己持有的房子在当地十多年的房产波动中的表现做例子，试图探讨一些规律性的东西，给诸位朋友讨论之用。希望大家发表自己的看法。 

为简化讨论的问题，让我们将我在的County大区简单地分为东西南北四区。我的地产遍布本County的东、西与南，没有北。东面是山，西面是海。每个区里面都有特别好的小区与比较差一些的小区。但大体而言，东面相对较新，总体环境比较好，好房好区多，而西面是老区，相对差房多一点；南面（其实应该算东南面）介于前两者之间。在当地市场上升的2003至2007上半年中，东面市场领先上升，升幅在一倍左右（具体幅度再看小区）；西与南随后也上升，升幅大约80%，不到一倍。而2007年中，当地房产从高峰期开始下跌，直到2011年初大体跌停止，东面跌幅约30%，西与南跌差不多50%。

那么在我这里的东与西南，也就是好区与相对差区的新房变化又是如何呢？

（我这里将6年之内的房子均定义为“新房”。）。差区的新房下跌35%左右，好区的新房下跌约20%到25%。

然后，2012年初到现在，东面房子升幅约为20%，西与南约为10%。这三个区的新房都领先旧房10%左右的升幅。童鞋们注意了，东面上升20%不等于下跌20%的绝对值。因为两者基数不一样。

綜合而言，无论好区、差区、新房、旧房，在房产市场的波动中都随着市场上升和下降。但是升幅、跌幅和时间不一样。房市上升中，好区先升，差区会延迟一年以上才上升；当市场下跌时，差区带头先下跌；在跌幅中，差区跌幅大，好区跌幅小；新房与旧房的升跌规律与此类似：在下跌中，旧房先跌，在上升中，新房先带头上升。

进一步归纳为，在房市波动中，好区、新房相对波动少，在高峰期停留在高处时间长，下跌时，在底部停留时间短；而差区、旧房则相反，在上升期，停留在高价时间短，下跌时，停留在底部时间长。

那么是否说，买好区、新房就最好呢？当然我不是这个意思。总结相关规律便于应用与操作。就是，差区有更多时间与机会抄底部的低价房，高价时尽快卖出；而好区、新房适合长期持有。但是，但是，所有一切都不是定论，还有看更加具体的物业和财务。

例如，你的钱有限，想租金方面多收入，那么相对差区的现金流一定比好区的好；而旧房的现金流一定（应该）比新房的好；要是反过来，你找到的deal，好区的现金流跟差区的接近甚至更好，那还用考虑差区吗？而你找到的新房deal跟旧房的现金流差不多甚至更好，还用得着考虑旧房吗？再比如，差区已经有银行loan在，而新贷款又不可能，差区的房子适合守。我的差区房子就是这种情况。当然我的所谓“差区“不过相对好区而言，绝对不是某种人特别集中、盗贼遍布、枪声四起的地方。

要是考虑房产租金本身现金流的平衡，当然最好是好、中、差分布持有。

以上规律我认为可以扩大应用于比较所有大范围，例如东西岸与中部小城市或者大城市与边缘小地方。 

声明：以上论述只是基于本人的经验和观察，供童鞋们讨论之用，不是投资建议。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）