答网友关于Foreclosure 拍卖的起拍价起之问-CND房地产线
答网友关于Foreclosure 拍卖的起拍价起之问-CND房地产线
如山整理
(2009年12月15日)
评论与提问者: 三言两语 于 09-12-15 11:46
如山好,
小弟下个月就南下去美国,开始“经营房地产”的事业(不是一时冲动,是蓄谋已久),到时会有更多问题要请教。
近来一直在学习相关的知识,观注市场。
现有一事不明,请教一下,
Foreclosure Auction 的起拍价一般是怎么确定的呢?
小弟以为是原房主欠款总额(假定只有一个贷款),比如下面这个例子:
Notice of Trustee's Sale 上说:...Failure to pay when due the following amounts which are now in arrears: $13,628.77. The sum owing on the obligation secured by the Deed of Trust is: Principal $140,684.37.
起拍价应该是:$140,684.37
但最后Trustee's Deed上说:the Trustee then and there sold at public auction to said Grantee (XXBank), the highest bidder therefor, the property hereinabove described for the sum of $132,990.00.
这说明起拍价就是 $132,990.00, 没人要,bank收回,变成REO了。
从上面的例子来看,起拍价可能会少于Bank的债权额。不知小弟理解得对不对?
如果一个房子上有两个贷款,第二Lender Foreclosure 拍卖。应该如何计算 拍卖后应该再给第一Lender多少钱呢?是不是一般只能自己根据贷款额,年限,利率计算出来呢?(在Title Report里没有第一Lender的欠款额计算)贷款余额计算的截止时间是不是第二Lender file Trustee Sale的时间呢?
如山回应(回答)
三言两语好!
欢迎来美国。有些地区的州法我不熟悉,不一定都能回答。到时有问题我们一块讨论。以下是对你的问题的回答:
- 从你给的例子看,你对起拍价的理解正确。起拍价由债主,也就是Lender决定。通常是计算借款人所欠本金、利息、罚款、拍卖手续费等等的总和。债权人可以用低于这个总额来开拍,但是不能高于。现在很多Lender用远小于总欠款额来开拍。我们通常叫discount bid。比如,用以上方法计算出来借款人总欠款50万,但是开拍价25万。我这里现在常常可见。
- 假如第二Lender Foreclosure 拍卖,在拍卖前,对拍卖后所欠第一Lender的钱只能是猜,可以接近,但是不能准确。与第二Lender file Trustee Sale的时间无关。Title 也只是显示原来借款的本金。至于到底本金还了多少,借款人多长时间没付本息、罚款多少都只能是估计。有一定风险,所以预算要加大。
(注:以上是基于使用Deed of Trust 的州,对使用Mortgage州可能不适用,并且只是本人的理解,不一定正确。请读者查对本州相关法律或咨询本地专业人士)