Redian新闻
>
答网友关于Foreclosure 拍卖的起拍价起之问-CND房地产线

答网友关于Foreclosure 拍卖的起拍价起之问-CND房地产线

博客

答网友关于Foreclosure 拍卖的起拍价起之问-CND房地产线

如山整理

20091215

评论与提问者: 三言两语  09-12-15 11:46

如山好,

小弟下个月就南下去美国,开始经营房地产的事业(不是一时冲动,是蓄谋已久),到时会有更多问题要请教。

近来一直在学习相关的知识,观注市场。

现有一事不明,请教一下,

Foreclosure Auction
的起拍价一般是怎么确定的呢?

小弟以为是原房主欠款总额(假定只有一个贷款),比如下面这个例子:

Notice of Trustee's Sale
上说:...Failure to pay when due the following amounts which are now in arrears: $13,628.77. The sum owing on the obligation secured by the Deed of Trust is: Principal $140,684.37.

起拍价应该是:$140,684.37

但最后Trustee's Deed上说:the Trustee then and there sold at public auction to said Grantee (XXBank), the highest bidder therefor, the property hereinabove described for the sum of $132,990.00.

这说明起拍价就是 $132,990.00, 没人要,bank收回,变成REO了。

从上面的例子来看,起拍价可能会少于Bank的债权额。不知小弟理解得对不对?

如果一个房子上有两个贷款,第二Lender Foreclosure 拍卖。应该如何计算 拍卖后应该再给第一Lender多少钱呢?是不是一般只能自己根据贷款额,年限,利率计算出来呢?(在Title Report里没有第一Lender的欠款额计算)贷款余额计算的截止时间是不是第二Lender file Trustee Sale的时间呢?

如山回应(回答) 

三言两语好!

欢迎来美国。有些地区的州法我不熟悉,不一定都能回答。到时有问题我们一块讨论。以下是对你的问题的回答:

  1. 从你给的例子看,你对起拍价的理解正确。起拍价由债主,也就是Lender决定。通常是计算借款人所欠本金、利息、罚款、拍卖手续费等等的总和。债权人可以用低于这个总额来开拍,但是不能高于。现在很多Lender用远小于总欠款额来开拍。我们通常叫discount bid。比如,用以上方法计算出来借款人总欠款50万,但是开拍价25万。我这里现在常常可见。

  2. 假如第二Lender Foreclosure 拍卖,在拍卖前,对拍卖后所欠第一Lender的钱只能是猜,可以接近,但是不能准确。与第二Lender file Trustee Sale的时间无关。Title 也只是显示原来借款的本金。至于到底本金还了多少,借款人多长时间没付本息、罚款多少都只能是估计。有一定风险,所以预算要加大。

    (注:以上是基于使用Deed of Trust 的州,对使用Mortgage州可能不适用,并且只是本人的理解,不一定正确。请读者查对本州相关法律或咨询本地专业人士)

 

 

戳这里 Claim your page
来源: 文学城-如山
相关阅读
logo
联系我们隐私协议©2024 redian.news
Redian新闻
Redian.news刊载任何文章,不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何建议。文章信息的合法性及真实性由其作者负责,与Redian.news及其运营公司无关。欢迎投稿,如发现稿件侵权,或作者不愿在本网发表文章,请版权拥有者通知本网处理。