穆迪报告：全美97%城市房价被高估，未来或降10%

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的最新数据显示，全美97%的城市房价被高估。未来几年，一些目前房价最高地区的房产价格可能会下降10%。

西雅图的一处待售房产。（图片来源：美联社资料图片）
CBS报道，穆迪首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）在一份最新分析报告中表示，新冠疫情使得部分地区房价上涨，甚至远远超出了一般房价较高的沿海热点地区。
目前，全美房价最被高估的城市是爱达荷州的博伊西（Boise），因为博伊西吸引了很多技术工作者。由于这些工作者的办公地点因疫情而封闭，他们想从房价高昂加州城市中搬走。根据穆迪的估算，博伊西的房价被高估了73%。
这一分析可能会引发全美购房者的担忧，尤其是身处疫情期间房产价格快速上涨地区的购房者。同时，购房者还面临着高房价和快速上升的抵押贷款利率的双重打击。目前，贷款利率的上涨已使住房年成本增加了数千美元。
赞迪预测，在疫情期间出现大量购房者涌入的南部和西部山区城市，在未来几年内房价可能会下降10%。
赞迪表示，“如果可以的话，等待一两年买房更好。在最被高估的市场中，房价未来可能会降得更低，而且会有更多的住房选择。”
同时赞迪说：“如果你需要抵押贷款，在将来买房也不一定是好的选择，因为抵押贷款利率可能会更高。”
经济学家们为房价被高估所下的定义是，如果某一地区的房产成本“远高于”房价与收入、租金和建筑成本之间的历史关系，那么该地区的房地产市场就被认为估值过高。
这或许可以解释为什么像博伊西这样的小城市会位列被高估的住宅市场榜首，而像纽约这样一直房价高昂的城市却没有上榜。在纽约或旧金山，每英尺的住房价格可能更高，但那里的工作者通常收入也高，可以承受更高的成本。
目前，博伊西的当地人正在与来自旧金山和其他大城市的买家竞争。这导致该地区房价上涨，超出了当地许多收入一般的人的承受能力。
另据穆迪估计，纳什维尔（Nashville）的房价被高估了48%。房地产经纪人肖恩·塔兰特（Shane Tallant）表示，目前该地区销售火爆。如果有新房产以70万美元以下的价格挂牌交易，在24小时以内就会有数十个买家报价。然而，纳什维尔不断飙升的房价也在令一些小型企业蒙受不利影响。
房产估价机构Zillow高级经济学家杰夫·塔克（Jeff Tucker）指出，购房者目前“深陷困境”，尤其是首次购房者。一方面是房价和抵押贷款利率飙升，而另一方面是租金飙升。在2021年，全美50个最大城市的月租金平均上涨14%。
而高房价也引发了人们担忧房地产市场是否正面临泡沫。不过塔克表示，这种担忧是过虑了。“最近的所有购房者还款能力都值得信赖”。
不过塔克提示，购房者在买房前还是要确定好自己是否有能力购买，原则是将不超过总收入1/3的资金用于住房成本，包括抵押贷款、房产税、保险和维护费用。
同时，塔克还建议买家考虑好会在新买的房产中居住多长时间。如果可以居住5年以上，那么可以考虑购买。
此外，塔克也提示，买家需要思考是否可以居住在别处，以及住在别处的开销。（完）