14.07.2022

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导读：预售，还是现房销售？

作者 | 第一财经 吴斯旻 段思宇

房企预售资金“蒸发”、烂尾楼盘交付无期、业主要求强制停贷……类似场景在全国多个城市上演。

近期，全国多地烂尾楼业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份的城市。涉事楼盘中，也不乏前些年颇受市场关注的“网红”楼盘，部分楼盘甚至在开售时“日光”。

楼盘烂尾背后，房企和预售资金监管银行分别应该承担何种责任？业主单方面要求强制停贷是否可行？银行如何看待业主断供？业主利益该如何保障？预售制是否应该取消并改为现房销售？

基于上述问题，第一财经专访了中国房地产数据研究中心执行院长陈晟，中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强，人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大，北京大学房地产法研究中心主任楼建波，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿，北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人律师骆训文，北京云嘉律师事务所合伙人张博等多位地产领域专家和实务界人士。

多名受访者认为，在住房市场下行，房企进入“慢周转”时代，房企资金链紧张，叠加疫情及防控政策影响地产链条企业复工等因素下，此前房企违规挪用资金、监管不到位等问题逐渐暴露出来。从短期来看，小业主“强制停贷”或承担较大风险，地方监管部门需落实好协调和兜底责任；从较长时间来看，预售资金监管需继续优化，完善对小业主的救济措施，比如探索采用担保方式。

烂尾楼产生背后

第一财经：“强制停贷潮”背后是房屋烂尾问题，烂尾楼产生背后有哪些原因？又有哪些原因触发业主集体停贷？

在崔光灿看来，烂尾楼是房地产行业发展周期中一个常见的现象，也是房地产开发企业风险外溢的直接表现。

“预售资金监管是一个防范项目资金被挪用，保障项目建设顺利完工交付的制度设计，但在实践中，由于房地产项目的开发建设主体是房地产企业，银行并不能起到全面监管项目进度和资金使用的情况，所以，当企业出了问题，一般是较难保障项目顺利完工交付的。” 崔光灿称。

况伟大表示，房企的交付风险与过去多年“快周转”模式下的累计效益不无关系。但在“三道红线”之下，房企资金周转慢了下来，多数房企多元化经营模式行不通了，叠加去年下半年以来，房企融资、开发、销售全链条遇冷，一些房企出现了“拆东墙、补西墙”的资金挪用等行为，交付风险进一步增大。

楼建波则认为，近期，受国内疫情反复和防控政策影响，房地产业复工复产面临更多不确定性、收入缩水让业主风险预期进一步下调。此外，部分地区出现的楼市政策“宽松潮”，优化预售资金监管政策的做法，在增加商品房预售资金使用灵活性的同时，也客观上带来了一些监管的不到位。

王业强称，政府部门的监督问题同样不可忽视。一方面，房企开发是要到住建部门备案，因此，住建部门有监督房企开发过程中可能存在的风险；另一方面，房企违规挪用预售款，有地方的政府部门为了加快房屋开发，出面向银行担保。

虽然烂尾楼问题在多地都长期存在，但“多地小业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款”的行为并不多见。

多名受访者认为，这背后有诸多因素，例如，房企频发暴雷影响市场信心，业主在明知房企复工无望的情况下，只能将压力施加于银行来维权等。

另一个触发小业主集体停贷维权的原因或与此前零星存在的司法实践有关。骆训文称，此前，在银行起诉小业主主动停贷的个案中，存在地方法院乃至最高法判决称“烂尾楼的风险不应全由购房者承担”的情况。“法院在做出此类个案判决时一般是出于公平的角度，因为相关涉事银行大都存在一些违规操作。”

业主停贷对房企有何影响？

第一财经：业主停贷对房企会产生多大的压力？

多名受访者一致认为，由于业主和开发商之间签订的是购房合同关系，而和银行之间的按揭贷款合同关系，均是单方面的。故此，业主停贷对房企“施压”有限。

“购房者贸然停止还贷，从法律层面并不可取，因为会使购房者面临较大的法律风险：很可能会被银行起诉追究违约责任，还会影响征信记录。”张博称。

骆训文也持相近观点。他进一步提到，一方面，在有关部门调查取证之前，业主控告监管银行涉嫌违规操作的问题有时难以取得充分证据；另一方面，开发商和监管银行的违规问题，一般应由住建或金融等监管部门去追责，根据合同相对性原则，在法律上并不能当然成为业主不履行与银行按揭贷款合同相关条款的理由。

张博建议，购房者应采取一些比较稳妥的做法，利用法律途径维权。

具体方式有二：其一，购房者们可以派代表与银行谈判，争取延期还款或其他有利的结果；其二，如果房地产开发商确已丧失继续开发的能力致使无法交房，购房者可以通过诉讼，请求法院解除商品房买卖合同并解除商品房担保贷款合同。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

“如果解除商品房担保贷款合同的请求能够获得法院支持，自然就不用还贷了。”张博称。

那么，当法院判决“烂尾楼的风险不应全由购房者承担”之后，银行发放出去的贷款由谁来还？

骆训文称，至少存在两种司法判决：第一种，既然开发商违约，房屋买卖合同及担保贷款合同解除，则开发商应将收取的的购房贷款返还给担保权人也就是贷款银行；第二种，法院没有判决或购房者没有提出解除买卖合同，法院可能会判决阶段性停贷，暂停还贷的期限直至开发商交楼。

不过，骆训文也坦言，通过法律途径解决烂尾楼问题可能会有1～2年甚至更长时间的精力损耗。当前，在近期多地均出现业主集体停贷的背景下，不排除政府相关部门为业主提供更有针对性、更切实可行的兜底措施。

楼建波称，“保交楼”不仅关乎业主的切身利益，对开发商、银行和楼盘所在地经济发展和社会稳定都有影响。建议在出现楼盘停工、烂尾等问题时，四方同时派出代表谈判，共同推进解决。“地方政府不应‘躺平’，应该全程参与后续的处理进程中。比如，可以先地方对无法按期交付的楼盘做出分类，哪些是因疫情等影响，延期交付的楼盘；哪些是房企资金链断裂而烂尾的楼盘。”

崔光灿也认为，解决已经产生的烂尾楼与保交付往往是相关的问题，一般首先要依靠企业自救，地方政府要加大监督和协调，解决实际问题，加大项目公司的资金使用与正常运营的管理，适当的情况下，可由购房人与项目公司、地方政府形成联合推进的机制，有针对性解决问题。

预售资金监管应如何优化？

第一财经：为防范楼房烂尾事件发生，预售资金监管应如何优化？

随着多地频现烂尾楼，陈晟认为，这在楼市下行期，不仅会进一步挫伤购房者信心，也会对企业和政府信心带来负面影响。

况伟大进一步分析称，对于房企而言，当出现延期交付、停工乃至烂尾等问题时，需承担两方面资金压力，一是违约金，二是销售回款受阻后，开发贷款同样承压；而对于地方金融体系的资产稳定也会造成波及。

今年2月，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，首次对商品房预售资金监管从全国层面作出统一安排、确定监管机制。但在王业强看来，政策执行效果不明显。

“由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。如果各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了，难免导致项目烂尾或停工。” 王业强称。

对于未来改进预售资金监管的方向，王业强提出三点建议：

• 其一，将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴，实行三方监管，确保相关资金用于项目开发建设；

• 其二，不再“一刀切”，而是梯队化预售监管放松，针对信用等级较高的房企，预售资金留存比例适当降低；

• 其三，要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上，探索采取担保方式，允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额。

陈晟同样建议探索保险制度。他表示，类似于开发商贷款引入保险的信用制度一样，或可研究由开发商为购房者购买保险，以推动三四线城市的住房销售。“如果购房有相应的保险，那么当房企不能正常交付的情况，会有相应的赔付制度，以减轻消费者风险，降低矛盾，避免出现停付停贷现象。”

预售制该不该取消？

第一财经：预售制该不该取消？

崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。

但况伟大和王业超则表示，从长远来看，或可探索现房销售。

况伟大称，预售制是针对楼市供小于求的背景下制定出台的。彼时，购房者根据供销情况和实际购房需求，预判未来房价大概率会呈上升趋势，故此愿意承担一定的购房风险。当前，对于一些去化压力大的三四线城市，预售制或已不再适用，建议在这些地区试点推行现房销售制度。

王业超称，中国房地产市场经过20多年的快速发展之后，目前已经由增量市场转入存量房市场，房地产开发应该更加关注住房品质的提升。长期来看，房地产行业集中度将持续提升，优质房企有望获取业绩集中度提升的机会，问题房企则将出清。在这样一个趋势下，预售制应该逐步退出房地产市场。

业主强制断供，银行怎么看？

不少业主认为，在烂尾楼形成过程中，银行负有主要责任，如违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。

对此，记者采访了多家银行相关业务负责人，他们认为烂尾楼业主以未获交房为由不还按揭贷款并站不住脚。这主要是由于，业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同，这一合同的履行，与开发商能否顺利交房没有直接关系。

也即是，在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。

“一般在签署合同上，借款人的还款义务是无条件的，至于住房交割是购房者与开发商之间的事情，跟银行没有直接关系。”一位国有大行相关人士对记者称，而且银行跟购房者的房贷协议里，也并不是以购房者是否获得了房屋的所有权登记，或拿到了房子作为还款的前提条件，通常是一个无条件的还款。

中伦律师事务所合伙人刘新宇也对记者表示，在实践中，银行的贷款合同中大多会有“无论购房者与房屋开发商之间有何种纠纷，均不影响购房者和银行贷款合同履行”等类似的条款。在这种观点下，无论房屋交付情况如何，一旦购房者停止还贷，即视为购房者违反其与银行之间的合同约定。

按揭贷款本质上是一种住房抵押贷款，购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款。违约之后，银行可能会向购房人进行催收，冻结购房者名下其他资产、影响个人征信情况，严重甚至会起诉购房者要求强制执行。通常只有在业主的确无力支付房贷后，银行才会考虑处置抵押物。

不过，公开资料显示，近年来也有一些支持购房者暂停支付贷款甚至是解除贷款合同不支持贷款的案例。如在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，无需向银行再支付贷款。

而（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

在这些案例中，一些银行确实存在预售资金监管不到位的问题，记者采访了解到，这也是烂尾楼形成的关键。通常而言，预售资金监管是由开发贷贷款行主导。

在此前高速扩张的时代，各大房企都在想方设法加大杠杆。上海新金融研究院副院长刘晓春告诉记者，房企拿到按揭贷款回款后，主要有两个用途，一部分用于还房开贷，一部分钱用于项目建设，剩余的才是公司盈利。但为了扩张，有的可能直接把这部分钱拿去买地，或做其他投资，这就导致项目主体建设资金不够，出现烂尾等。

对此，有的开发贷贷款行也是睁一只眼闭一只眼。“甚至有的以此为条件，在签开发贷之前和银行就谈好了。”一位银行机构人士对记者称。在楼市蓬勃发展的时代，基于各方对市场的向好预期，这一情况暗含的风险并未暴露；但近年来，在房企压杠杆的背景下，从拿地到建房再到销售、还债的资金链循环已难以继续，风险逐步显现。

“现在最关键的是各方协调，比如要求房企将回收资金用于支付工程款项上，保证顺利交房，提振市场信心。”一位国有大行分行个金部负责人告诉记者。

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