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掌舵10年欠债百亿,90后“千亿白富美”撤了,留下老爸收拾烂摊子

掌舵10年欠债百亿,90后“千亿白富美”撤了,留下老爸收拾烂摊子

时事新闻

8月14日,龙光集团公告称,公司将继续停牌,处理完“烂摊子”后才能复牌。即便如此,被宠上天的“龙光公主”依然令人羡慕,从24岁就成为全球最年轻女首富,到如今32岁挥一挥衣袖全身而退。

文 | 金融八卦女作者:澍野

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近日,千亿粤系房企龙光集团暴雷了。
公司官宣违约称,将暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息,震惊市场。
龙光集团深陷危机之时,创始人纪海鹏急着收拾烂摊子,却让女儿“龙光公主”纪凯婷辞去公司职务,先走一步。老父亲的宠爱谁懂?

纪凯婷 来源:网络
8年前,年仅24岁的纪凯婷,继承家族信托后,曾打败Facebook联合创办人,以13亿美元(约人民币80.6亿元)的身家,一跃成为全球最年轻的亿万富豪。
她开豪车住别墅,被老爸宠上天,一度被视为电视剧《欢乐颂》里曲筱绡的原型。如今,豪门千金纪凯婷撤了,纪氏家族是否也要走向沉沦?
 
1.
典型白富美
“龙光公主”隐身海外 /
 
纪凯婷是一个典型的白富美,人称“女版王思聪”“潮汕公主”“龙光公主”,是能与“国民老公”王思聪媲美的“国民媳妇”。
而这些名号可不是凭空来的。
在2021新财富女性富人榜上,纪凯婷以455.6亿元财富位列第9名,成为“90后女首富”,也是上榜的唯一一个90后,是这份榜单中最年轻的人。在房地产业,她的财富仅次于碧桂园、龙湖的女掌门人。

图片来源:新财富杂志微博
事实上,纪凯婷此时已经当了7年的“最年轻女富豪”。
早在2014年,福布斯财富榜上,年仅24岁的纪凯婷,就打败Facebook联合创办人达斯汀·莫斯科维茨,以13亿美元的身价,一跃成为全球最年轻的富豪,引来无数目光,但神秘的她很少公开露面。
虽然纪凯婷一向很低调,但江湖上尽是她的传说。有人说,电视剧《欢乐颂》里,含着金钥匙出生、被老爸宠上天的曲筱绡,就是以她为原型创作的。
纪凯婷不同寻常的婚恋故事——“美女富豪下嫁农村穷小子”,更是被传得神乎其神。传闻说,男方借纪凯婷上位,有了女友家雄厚的资金扶持,才得以创业当老板。
后来,有记者联系到男方公司,对方回应称,两人结婚是不实传闻。于是,有人质疑,两人门不当户不不对的爱情故事,要么本就是瞎编,要么就是男方放出的营销消息,借美女富豪给自己贴金。
那么,纪凯婷到底什么来头?她年轻轻轻,哪来这么多钱?
其实,这一切都是她父亲的精心铺设。

纪凯婷 来源:网络
纪凯婷是龙光集团创始人纪海鹏之女,1989年出生于中国香港,她从小就是一个标准的“学霸”,后来到伦敦大学读书,她并没有像那些富家千金那样,沉迷于派对和社交,而是常常泡在图书馆,并成功拿下了经济学、金融学的学士学位。
在海外留学时,她爸帮助她拿下了圣基茨国籍。圣基茨是东加勒比“盛产海盗”的一个小岛,面积没有北京四环大,人口只有6万人,但人均财富能在全球排前列。据说,欧时力老板徐宇、俏江南的张兰,都是这个岛国的国民。
其实,入籍圣基茨并不难,这里堪称护照项目鼻祖,在1984年就推出了投资入籍计划。申请人可以选择买房或捐赠来获得公民身份,其中买房的金额为40万美金或20万美金,捐赠则为15万美金。
虽然作为富家千金的她并不缺钱,但为什么要加入这个小国呢?
当时有人分析,或是为了龙光地产在香港地区上市时绕过内资监管。后据招股书,纪凯婷也拥有中国香港永久居民身份证。

 

2.
女儿台前风光无限,
 幕后老爹神秘又狠辣 /

 

纪凯婷获圣基茨国籍后,她爹的上市计划,果然很快提上日程。
但出人意料的是,“龙光公主”被推到了台前,纪海鹏则隐于幕后。纪海鹏有什么心思呢?从他的操作中可以一探究竟。
2010年,纪海鹏筹划上市事宜,并成立龙光地产股份有限公司,这个公司是在英属开曼群岛注册的。2013年,纪氏家族信托成立,瑞士信贷信托公司持有龙光地产100%的股份。
而在这份家族信托中,受益人竟然不包括纪海鹏,白花花的银子都是90后姑娘纪凯婷的。纪凯婷过家族信托持有龙光地产85%的股份,是龙光地产第一大股东。
2013年12月,随着龙光地产成功登陆港交所,纪凯婷担任公司非执行董事,身家高达80亿元,并成为富豪榜上的常客。另有公开资料显示,纪凯婷年薪约725万元人民币。

对于纪海鹏这番操作,有专家解读说,上市公司资产装入离岸信托公司,再由公司实际控制人控制离岸信托公司的方法,在H股还是比较普遍的。这样做的好处很多,可以合理避税、有效分配传承财产、隔离风险等。
另外,纪凯婷虽然是龙光大股东,但她并没有直接接手公司,而是声明全权委托父亲纪海鹏管理公司,自己只任非执行董事。
这意味着,纪海鹏虽然把资产转移给了女儿,但是他仍是龙光地产的话事人,隐匿在公司背后的绝对大佬。同时,由于纪海鹏平时也很少公开露面,因而他被称为“深圳最神秘的潮汕地产商”。

纪海鹏(中)来源:网络
即便如此,纪海鹏的发家之路,也是有踪迹可寻的。据招股书披露,纪海鹏成立公司的资金,来源于其早年在建筑业务中积累的个人财产。早在创立龙光之前,纪海鹏在汕头做过医疗器材、建筑材料等生意。
1996年,纪海鹏拿着“第一桶金”在汕头创办了龙光建安,靠城中村改造起家,开发了第一个地产项目汕头金禧花园。
纪海鹏是“低调做人,高调做事”的典型,他胆子大、路子野,算得上是“高周转”开发模式的鼻祖。1998年,龙光开发的阳光花园二期,以“开工、竣工、售罄、交房、办证”的模式创造了记录。
凭借这股狠劲,纪海鹏很快在汕头就闯出了名堂。到2001年,龙光已占据汕头1/3市场份额,成为当地龙头房企,但纪海鹏并不满足于此。
2003年起,纪海鹏涉入深圳,并以此为大本营,开启了更加激进的“地王”之路。当年,龙光就以2.86亿元竞得深圳市宝安中心的地王,拓展大湾区布局,这是纪海鹏第一次如此“豪横”。
紧接着,2004年,高调进军佛山的龙光,凭借6.81亿元的价格,拿下了天湖郦都地块,斩获地王。
2006年,开拓南宁市场的龙光,以5.3亿元的价格,拿下了广西南宁一宗586亩地块,创下了当时土地公开拍卖的成交总价记录。2008年,公司正式更名龙光地产。
彼时,纪海鹏重仓大湾区、逆周期拿地、高周转操盘,龙光地产乘着房地产发展的趋势,一路披荆斩棘。2011年,龙光总部入驻深圳,同年进入中国地产百强之列;2012年成立香港总部,销售额首次突破百亿大关。

纪海鹏 来源:网络
到了2014年,先知先觉的万科总裁郁亮,如此评价地王事件:“天气变了,季节也要变了,那是疯狂时代才敢做的事。”
彼时,房地产业隐约有收紧的迹象,不过大多数房地产商都没太在意。2014年、2015年,纪海鹏继续在深圳拿了一宗单价地王和一宗总价地王。
2016年,龙光又击退碧桂园、龙湖、华润置地等一众大佬,以140.6亿元拿下深圳市光明新区一商住混合用地块,跃升全国总价地王。至此,人送龙光“深圳地王制造机”。
当年,风光无限的纪海鹏,还曾谋求过A股上市。2016年,龙光交通计划以18.2亿元,协议受让南方集团所持有中国嘉陵全部股份,实现“借壳”上市。
倘若计划成功,纪凯婷的身家可能会再次暴涨,纪海鹏也就能在幕后继续数钱。不过,这项交易因为政策限制,最终泡汤了。
此后,纪海鹏也一直保持激进的风格,即使是楼市遇冷,连地产龙头万科都在高呼“活下去”时,他还在上演“别人恐惧我贪婪”的的戏码。2019年6月,龙光以总价65.85亿元、楼面价6.49万元/平方米拿下深圳红山地块。
2020年,龙光成为新晋的千亿房企。当年,龙光地产正式更名龙光集团,纪海鹏豪言要做“城市综合服务商”。
2021年,房地产业整体进入下行周期,但纪海鹏还是自信满满,龙光全年实现合约销售额约人民币1402亿元,同比增长16.2%。
不过,纪海鹏没料到,拿地是一把双刃剑,虽然龙光的土储量足,并且多在全国市场最受宠的大湾区。但是,房企加杠杆过量囤地,使存货量和资金成本增加,负债急剧攀升,这或许是一个危险的信号。
截至2021年,龙光集团总资产为2859.47亿,总有息规模为938.7亿元,其中短期有息负债358.7亿元,现金为382.4亿元。同时,龙光集团现金及银行结余约为382.36亿元,同比出现减少。

 

3.
/ “突然撤出”引猜测,
留下老爹处理烂摊子 /

 

2022年3月,“龙光公主”纪凯婷突然撤出公司,让外界嗅到了一丝丝不同寻常的气息。
彼时,龙光集团公告称,纪凯婷退出龙光集团授权代表及非执董的岗位,由副总裁肖旭接替。理由是,纪凯婷将更多时间投放于个人事务上。大有一副有事儿让领导先走的架势。
要知道,纪凯婷之前在龙光董事会任职超10年。纪凯婷的离开也意味着,除了父亲纪海鹏外,龙光集团的董事会阵容全部为职业经理人。
就在纪凯婷离开的当月,龙光的流动性危机也兜不住了。龙光公告称,公司现金资源受限比例较高,加之遇到还款高峰期,短期存在一定偿债压力。
同时,瑞银发布报告,指出龙光集团的表外债务可能高至580亿元至790亿元,将其评级由“中性”降至“沽售”,目标价由5.8港元下调至1.8港元。此外,惠誉、穆迪、标普三大国际评级机构,也纷纷下调龙光的信用评级。
彼时,一向低调的纪海鹏,也不得不出面放话:绝不躺平、不逃废债,且开展多项自救行动。
他表示,正寻求所有境外债权人的支持与合作,希望通过债务重组等方式,尽快脱险上岸。
其实,龙光爆雷并非无迹可寻。早在2022年1月,市场传出消息称,龙光存在未披露的美元私募债,这一利空消息迅速发酵,影响了龙光在资本市场的表现。
同时,有业主发现,龙光集团在深圳的千万豪宅“前海天境”,似乎陷入停工缓建的状态。这个楼盘开盘竞价高达11.2万/平米,1003套千万豪宅在8小时内售罄。
不仅如此,龙光集团2021年报还多次延迟披露,理由也很套路,因疫情导致审计进度出现延误,安永的核数师被隔离,只好另聘请新核数师,这一来二去可不就耽误了嘛。
但市场可不听你借口,由于发不出年报,龙光集团的的股市和债市双双停牌了。随后,龙光陷入金融机构放款停滞、销售下滑、现金资源受限的恶性循环。
这下,纪海鹏更焦头烂额了,龙光集团债务压顶,公开可见的境内外债券余额约446亿元。wind数据显示,境外债方面,龙光集团目前共存续有13笔美元债(含1笔永续债),当前余额约为36.59亿美元。
境内债方面,龙光集团主要通过龙光控股发债融资,据企业预警通APP统计,龙光集团目前存续债券共20只,余额约为198.99亿元。
最近,眼看债务兜不住了,龙光集团直接官宣暴雷,说要暂停支付5笔美元债即将到期的利息,境外债总额接近17亿美元。
龙光集团也是千亿龙头房企,怎么会违约呢?
说白了,大环境不好,一些人欠债不还,导致钱不好借了。而纪海鹏之前为了拿地盖房子,借了很多债,原本正常市场情况下,他是能够到期还款的。
但没成想市场风向大变,房子砸手里了。2022年上半年,龙光集团合约销售额约303.4亿元,同比下降58.8%。这下没有资金回笼,导致还不上钱了。
事已至此,纪海鹏只能开启“卖卖卖”模式,表示会尽快卖房子,实在撑不下去了就变卖资产,平时也会降低成本、缩减开支。
8月14日,龙光集团公告称,公司将继续停牌,处理完“烂摊子”后才能复牌。
还记得,去年市场骤冷之际,纪海鹏还曾自信地表示:龙光能是笑到最后的民营房企之一。
没想到,当时代的一粒灰,落在房地产业时,纪氏家族最终也没能逃脱。
即便如此,被宠上天的“龙光公主”依然令人羡慕,从24岁就成为全球最年轻女首富,到如今32岁挥一挥衣袖全身而退。
谁看了不得说一句,还是有个富豪的爹靠谱!
参考资料:
《龙光集团暂停支付5笔美元债到期利息 探求推动整体债务管理》, 中国房地产报
《纪海鹏坐镇龙光,65亿豪赌深圳地王!闺女纪凯婷入籍海外》,楼市资本论
《解密家族信托:90后纪凯婷80亿财富运作轨迹》,时代周报
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