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上海那些几毛钱的物业,都是怎么赚钱的

上海那些几毛钱的物业,都是怎么赚钱的

财经新闻

很多人选择物业都会关注那些好物业,尤其是像万科、中海等品牌物业
尽管在上海,依然有很多小区用的是几毛钱的物业,你甚至都说不出物业公司的名字
如果按每平每月五毛钱、八毛钱的标准去收,一户一年缴纳的物业费不过几百块
你们可能会好奇,品牌物业尚且都在被投诉的今天
这些地头蛇物业,能服务好业主吗,物业公司真的能赚钱吗
01
你有没有体会过,上海的那些地头蛇物业
在上海,我一直住在老破小,对于便宜的物业公司深有体会
这类物业管理下的小区,除了物业费便宜,还有几个非常明显的特征
首先,管理非常乱,小区路面到处是车,也很拥挤
平常出入小区都要站在绿化带里给车辆让行
绿化带日常好像就没人修理,几乎都变成了杂草区

(图片来自网络)
还有就是绿化极少,你能想象小区只有 10% 的绿化率,会是什么样吗
小区里光秃秃的只剩下钢筋混凝土的住宅楼,公共区域仅有几棵树和杂草,绿化带、楼栋下面不太美观
还有安全问题,比如小区楼栋下的智能门锁有的都是摆设,随便推下门就进去了
小区里的监控设备也比较少,有时候丢东西或者有什么事情找门卫,也不太好解决
而且小区里面比较脏,在围栏旁、小树下面总会出现垃圾。一不小心就能踩到臭狗屎
甚至小区的外立面也会十分糟糕,特别是原先是涂料的外立面,掉色、脱落极其严重

这都是几毛钱的物业小区环境真实的样子,而像这种几毛钱的物业在上海是很普遍的,千万不要小瞧它们,体量大的惊人
根据克尔瑞物管统计,上海物业市场存在着大量的老旧小区、低物业费项目

(图片来自克尔瑞物管)
在上海,房龄高的老小区、低物业费的小区占比 37.8%
放至全国,低物业费仍然是目前市场的主流
在全国重点 20 城,包括上海、重庆、武汉等地的住宅项目中
2 元 /㎡/ 月以下的项目占比超过 50%,其中 12.4% 的项目物业费低于 1 元 /㎡/ 月

(图片来自克尔瑞物管)
当然,这些小区物业费也是很便宜了 ,比如在长宁区,就有成片的老小区,每月都只收不到 1 块钱每平的物业费

这些物业公司收费这么低,到底是怎么活下去的呢
02
因为收费低,所以用各种办法降成本
那些几毛钱物业的小区,你只要在大门口看一眼门卫,如果守卫的是几个大爷,那大概率是了

因为物业成本占比较高的支出就是人力成本,小区管理人员只能维持着最低配置
你看上海市中心的老破小,哪个门卫不是大爷
便宜的物业都是有自己的服务特色,管理人员老龄化就是一个很明显的现象
除了安保人员,垃圾分类站的清洁工也都是请来了大爷

所有社区服务都以居委会大妈为上限,还经常一人身兼数职
不仅要参与组织社区活动,还是小区调解员、办事员,比如上海自测核酸都是居委会大妈亲自送上门的
看着总有那么点不正规,还很随意
不论是清洁阿姨还是门卫大爷都是住在小区里的或者是周边居民
经常还能看见他们在小区门口闲聊,要么就是在保安室里对着监控嗑瓜子
而且只能提供一般性的基本服务,就比如在我们小区,在小区逛一圈只能看到这三个服务:门卫、垃圾分类站、快递柜
日常小区内最忙的工作无非就是公共区域清扫和垃圾的清运,其他也就没了

其实类似这样的现象都是蛮正常的,因为物业请上年纪的大爷大妈就是为了节省支出
我搜了下招聘网可以做个参考,物业每个月请门卫开工资一般在 2000-8000 元
一个月八千大概就是豪宅小区里的安保
如果是退休的大爷大妈,没有什么学历要求、经验门槛,估计也就是 2000-3000 元 / 月

( 数据来自职友集)
小区的清洁工只是清理一下路面的垃圾,工资也差不多就这么多
如果是按一个老小区配置两个门卫一个清洁工,那每个月大概是不到一万块
再看下品牌物业和其他公司的保安,仅仅是招一个就八千了。这一对比,每年能省下 10-20 万

总之,为了降低管理成本,绝大多数便宜物业都是这么操作的
一方面管理人员统一请大爷大妈,另一方面减少小区服务内容
而这已经可以省下很多成本了
03
那这些块儿八毛的物业,都是怎么赚钱的
有人说,即便是按五毛收的物业费,都是有一定的利润空间的
但却忘了越是便宜的小区,物业费越难收齐
因为物业费越便宜,往往小区管理就越差,很多人就不愿意缴纳物业费了
如果按 0.5 元 / 平 / 月,3000 户来算,一个小区一年总物业费应该是在 180 万左右,物业费按收缴率
90%,一年也会少二十万左右
上海很多这种老破小物业费也都是五毛、八毛,多了就一块,而且大多数时候也很难收齐
但物业也得赚钱,于是就有了很多门路
第一个收费项目就是停车位,以我现在住的小区举个例子
拥有 150 个停车位,都是在小区公共道路上
所以车位基本都是租的,一个月约 250 元
先算一下停车位,每年的车位收费情况达到了 50 万左右
另外小区安装了充电桩,电费大概是 0.6 元左右,收费按居民用电价再加上 0.3 元的服务费,这也是一笔费用

而且,还有额外的停车收入,比如外来车辆进入小区,也是按小时收费的
一次 30-50 元都是正常的
零零碎碎的费用加起来,仅是停车位就能给物业带来不菲的收入
所以,停车位可谓是小区日常收益中的大头
还有一个收费项目,那就是快递柜
几乎每个小区都会有蜂巢或菜鸟快递柜,这一项标配不仅是方便小区收取快递,也为物业增收的一笔收入

按照下面这个小区的快递柜情况,一共有 4 个快递柜,每年每个收费 6000 元,一共是 2.4 万元

而且快递柜滞留一定的时间还会另外收取保管费,虽然只是几块钱,但小区每天快递那么多收入也是有的

其实,这些比较零碎的收入其他小区物业也都会有,赚不了太多的收益
在便宜物业的全部收入中,真正让物业赚钱的还是靠广告
所以,在老小区门口都是有广告位
而且差不多都是这么几类,比如某某医美

或者是某某口腔医院

要不就是开发商和家装公司广告

再到小区楼栋里面也都是贴着小广告,不交钱的前脚贴后脚就会被撕掉

千万别小瞧广告位,就是简单的贴几张广告,都可以给小区带来高额的广告费
电话咨询了下我住的小区,一个门禁广告位 700-1200 元 / 月,还是按面算,两面价格翻倍
在门禁的侧面,这个大概 400-600 一个月,也是按面算

小区门口至少也有 6-8 个广告位。这样一算,我们这个小区光靠门口的广告位,一个月至少五六千,一年就有将近七八万的收入
对于有电梯的小区,就更赚了
因为物业还会有更多的广告位
以下面这个小区为例,小区拥有 20 部电梯,按照某业主所说,一面一个广告位,一共有 80 个广告位

如果是一张海报类型的广告,一周收费是 200 元
按照一年来算,一个电梯广告位的收入在 1 万元左右,20 个电梯、80 个广告位大概就是 80 万
如果是电子屏、视频类的广告,收入还要更多
那些甚至都没有名字的物业,赚钱门路倒是五花八门
从停车位、快递柜到各种广告收入,一年怎么也有上百万的收入
不过这几类收益都属于公共收益,在民法典里是归属业主所有的
物业也会提取一定比例的管理服务费,至于是多少也在早期的合同中表明
物业对于公共收益部分,大部分情况下只是有业委会委托的经营管理权,每一笔支出都要经过居委会同意
但都没有成立居委会的老小区,这笔钱可能就变成了物业另外一部分 ” 收入 ”
不要小看便宜的物业,因为他们不是光靠每年收缴的物业费存活的
他们总是降低成本的同时,想办法创造收益
这类物业运营的逻辑就是从小区管理上降成本,并且挖掘各种拓展收入的门路
但大部分的几毛钱的物业,也只是存活在老破小里
04
近几年,人们对房子的需求已经慢慢进入改善型品质住宅,而物业就是保证小区品质的关键因素
未来,一个物业想要在物业品牌赛道里求生存
还是要从提高物业管理服务上下功夫,赚钱的门路也才会越来越多

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新闻来源: wenxuecity
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