6月21日起 纽约房东将必须告知租户洪水风险

从6月21日开始，纽约州的租赁合同必须包括有关房产是否位于洪水区或过去是否因洪水而遭受破坏的信息，以及有关转租、含铅油漆和保证金的典型细节。
根据The City报道，该要求源于州长霍楚(Kathy Hochul)去年签署的一项法案，该法案旨在为租户在签署租约之前提供更多透明度。
披露法在纽约市可能具有特别重要的意义，纽约市约有三分之二的家庭在租房，开发商继续在洪泛区建造住房。
这样的披露本可以帮助像萨姆·雷耶斯这样的租户，他住在皇后区汉密尔顿海滩，两年多来一直和家人一起租一栋房子的一楼。
该街区位于JFK机场以西的牙买加湾，每个月都受到涨潮洪水的困扰，并在2012年的桑迪飓风后遭到破坏。
他认为在他的租约中披露有关洪水风险的信息会很有用。他现在住处的物业经理简单提到了洪水问题，但雷耶斯没有收到其他全面的信息。
“这肯定会帮助我们做好准备，”他说。
就在霍楚签署该法案的同一天，雷耶斯在一场洪水中损失了两辆汽车，这是在炸弹旋风期间发生涨潮导致的。
“涨潮发生的那一天，12月23日，水高到我的第三或第四个台阶，”雷耶斯说。“我打电话给公司说除非他们有船来接我，否则我别无选择。”
雷耶斯的汽车保险与洪水保险捆绑在一起，涵盖了车辆损失。幸运的是，水没有进入他的家。他不确定他的房客保险是否包括洪水保险。大多数政策没有。
除了有关洪水风险的信息外，房东还必须在租约中通知租户，他们可以通过联邦紧急事务管理局(Federal Emergency Management Agency，FEMA)购买洪水保险，该保险将为他们赔偿财产内任何丢失或毁坏的财物，最高金额有限定。
纽约将加入加利福尼亚州、俄克拉荷马州、佐治亚州、新泽西州、印第安纳州、俄勒冈州和德克萨斯州等州的行列，要求租房者披露洪水信息。
史坦顿岛房地产经纪人委员会首席执行官桑迪·克鲁格说：“我认为这是租房者应该获得的信息，特别是因为许多公寓都在多户住宅的房产中，而且公寓通常位于较低的楼层。”
租约必须表明部分或全部出租物业是否有在100年一遇的洪水事件中进水的风险，这种情况在任何一年发生的可能性为1%——以及500年一遇的洪水事件，发生概率为0.2%。计算基于FEMA的洪水保险费率图，其中显示了风险区域。
但这些地图只显示了沿海洪水的风险——而不是暴雨引起的内陆洪水。
联邦机构在2015年提出了新地图，极大地扩大了覆盖面积，但前市长白思豪(Bill de Blasio)管理的城市对此提出异议。现在，该市和FEMA正在努力制作新地图，预计将于2027年推出。
尽管如此，该法律的一项规定可能有助于反映沿海洪水以外的风险：房东必须在租约中详细说明出租物业过去是否被洪水淹没，据他们合理所知，而洪水可能来自降雨或河流泛滥。
成本和覆盖范围
根据2007年FEMA地图的规定，在高风险洪水区内拥有联邦政府支持抵押贷款的业主必须购买洪水保险以涵盖其建筑物的损坏，但租房者则不要求。租客保险通常不承保被洪水损坏的物品。
根据FEMA的说法，租客的洪水保险每年只需100美元。保费是通过考虑房产的年龄、在洪水区的位置以及承租人想要的保险范围等因素来确定的。
房产是否具有防洪功能，如泄洪口，会降低保费。洪泛区的新建筑必须包括某些保护功能，但大多数旧房屋都缺乏这些功能。
洪水风险信息披露是否会对租户选择租赁地点或他们是否会购买洪水保险产生任何影响，还有待观察。
“只要房地产市场吃紧，就会有权衡取舍，”自然资源保护委员会水资源倡议、人员和社区项目的高级律师乔尔·斯卡塔说。“如果他们知道房产以前曾被洪水淹没，他们可能更愿意去别处寻找……或者购买保险来保护自己。”
斯卡塔补充说，高层公寓的租户可能不需要洪水保险，但低层公寓或较小的多户或单户住宅的租户则需要。
FEMA仅对地下空间提供有限的覆盖范围，在某些情况下包括花园层的公寓。
编译：V