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倒按揭,房价立刻打六折
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倒按揭,房价立刻打六折

yevon_ou
1楼
yevon_ou按:
所谓“倒按揭”,就是指“出售继承权”。购房者可以无限使用该房屋,一直到身后,但不得传承给子孙。
“倒按揭”有二种模式:
1)购房者放弃房屋的“继承权”,则只需支付60%的房款,相当于房价立刻打六折。
2)已购房者,将“继承权”出售给保险公司,可以一次性获得约房价的40%
所以说,房价上涨,哪怕对“第一套房”的自住者,也是非常非常重要的。
以下文章完稿于2003年9月,曾刊登在2003年11月“上海楼市”
四五千住市中心并不难
http://ehome.online.sh.cn/article.php?post_id=8357421&thread_id=2316122
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四五千住市中心并不难
Time: 2003-11-14 14:37:51 IP: 218.80.88.*
四五千元住市中心并不是很难的,只需要一点小小的金融创新。
上海人在买房过程中,犯了很多个错误。多付了四五笔不需要的钱。包括初房情结,地主情结,十成产权等。这些钱加起来,完全可以让上海的房价打个六七折,甚至四五折都不稀奇。例如,一个鲜为人知的重大错误,房产并不一定需要拥有产权,尤其不需要拥有十成产权。
在欧美,有一种专门的“终身保险”。以国泰保险为例,60岁退休男性,一次性趸缴70000美金,就可获得每月500美金养老金,月月不断,寿比天长,直到终老,年回报约8.57%。
这样的保单,保险公司也未必吃亏。因为每一个国家的人口寿命都是有统计的,可以通过充分的精算,保证保险公司不会差得太多。但对于个人来说,却是一粒大大的定心丸,中国人不怕没有财富,但最怕没有收入,坐吃山空,是每个上海人的恶梦。
这种保险的一个变种,国外很多孤老,没有任何收入,也没有任何积蓄。但他们把自己的房屋交给保险公司,保险公司定期给他们一笔非常丰厚的养老金。直到孤老终死,保险公司收回房屋,作为补偿。
这样做的实际算法,相当于保险公司先收下一笔资产,返还8.57%的回报。然后孤老要住,保险公司另收取每年5%房租。折合回报率为3.57%。如果国内也有这种保险,一名60岁的退休男性,若将一套价值20万的房屋交给保险公司,则可每月收取595元,直到终老。若将一套价值40万的房子交给保险公司,则可每月获取1190元。比退休工资还多,日子过得非常舒适了。
前一阵子,有位专家学者撰文说,房价上涨对百姓来说只是纸面财富。自有的一套住宅,又不能出售,口惠而实不至。这种说法,未免太书生气了。资产终究是资产,关键在于如何运用。如果思想僵化,只看见眼前的几项金融产品,毫无创新意识,当然是捧着金饭碗讨饭吃了。
但上面的险种,还有一个很大的漏洞。业主百年之后,保险公司收回房产,会不会导致大量房屋积压在保险公司手中,保险公司成为最大的业主。中国保险法,明文规定保险公司不得投资房地产,不得拥有非自住性物业,这会不会有法律上的冲突。
其实,在实际的操作中,保险公司接受保单后,只做中介,并不拥有房产。每接到一批保单申请,他们会定时定期,在公开市场上举行拍卖会。例如20万起拍,售后包租,在投保人生存期间,保证5%年租回报,出价最高投资者得。由于这样的一些租赁房源,通常都具有十几年,几十年的稳定回报。又有保险公司信用兜底。如此长期,稳定,低风险的回报项目,比银行利率高好几倍,吸引了大量的投资者,场面十分火爆。
言归正传,这种终身保险另外还有一个变种,即不用付满十成产权,而只需付足5%
/ 8.57% =
58.3%的首期,然后将房屋交给保险公司。保险公司折算下来,每月的产权回报和租金正好相抵。则购房者可以终身使用该处房屋,直到终老。既不用另外加钱,但也没有每个月养老金可以拿。
如现在上海市区的房子,斜土路制造局路附近不过7000,余姚路胶州路附近不过6800,再打一个58.3%的折扣,的确是只要四五千就可以住市中心了。
中国人一生要积蓄二笔巨额财产,20~40岁积蓄一套房子,40~60岁积蓄个人养老金,负担十分承重。其实这完全没有必要,当中有很多潜力可挖。中国内需不足,因为缺乏“终身保险”之类的金融产品,老百姓不敢乱花钱,个个留下了过量养老金。要缓解住房压力,与其贷款贴息,还不如放弃房产“最终继承权”,一个拿政府贴息的人,身后却留下了几十万的财产,难道这合理吗?
“居者有其屋”是指每个人都能住上好房子,都能有舒适的居住环境。但房屋的产权是另外回事,可以是买的,也可以是租。政府不但要求每个人都买得起房子,而且必须是100%的全额产权房子,这要求是不是太高了,是不是太奢侈了??
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yevon_ou
2楼
和倒按揭相关的一些讨论:
四五千住市中心并不难http://ehome.online.sh.cn/article.php?post_id=8357421&thread_id=2316122
70年使用权影响不大http://ehome.online.sh.cn/article.php?post_id=8357764&thread_id=2316450
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yevon_ou
3楼
保险公司并不持有房产
叹了口气,这年头看贴不认真的人,可还真多。
在这场契约中,一共牵涉到三方人:
甲) 老人,出售“继承权”,每年可获得3.47万养老金。
乙) 投资客,付100万现金,每年可获得5万元,期后获得“继承权”。
丙) 保险公司,收到乙的100万现金,用于购买国债,每年可得8.57万元,其中3.47万元给甲,5万元给乙,1000元是保险公司的佣金。
其中保险公司是完全没有任何风险的。他的二边收支都是现金,房价的涨跌和保险公司完全没有任何影响。房屋是否有“70年”问题,对保险公司也没任何关系。甚至“继承权”价值是否为0,对保险公司也没有任何关系。保险公司反正是净赚佣。
关键是找到一个“投资客乙”,很多人质疑,5%的房租回报率是否“太低”了,去哪里找这样的投资客。事实上,投资不在回报,而在于稳健。股市楼市,不过万亿规模。中国真正的消费群体,是12万亿元的巨额储蓄。目前储蓄税后回报仅1.8%,在可预见的将来,房租4.8%,仍然能比储蓄高3%以上。关键是中风险,中回报。
顺便说一下,30年以后的房产,价值200万的可能性远远大过价值为0,不过这牵涉到一个多头空头的问题,不赘述了。
最后一个问题,加息是否会影响到这样一个产品的吸引力。答案是不会。保险公司收取投保人的100万元用于国债,因为“不还本”,每年返回可达8.57%。而一旦加息,国债的回报率也会水涨船高,或许就可以达到了8.82%。也就是说,可以拿出5.25%返还给“投资客乙”。
这种“倒按揭”金融产品,在英国法国最流行。在香港有一个俚语代名词,叫做“斗长命”。
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yevon_ou
4楼
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yevon_ou
5楼
回复20楼的“快乐愚女孩”:
付出100万的人拥有房产权啊,房产证应该是押在乙的名下,你可以看看我前面第17楼的描述:
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在这场契约中,一共牵涉到三方人:
甲) 老人,出售“继承权”,每年可获得3.47万养老金。
乙) 投资客,付100万现金,每年可获得5万元,期后获得“继承权”。
丙) 保险公司,收到乙的100万现金,用于购买国债,每年可得8.57万元,其中3.47万元给甲,5万元给乙,1000元是保险公司的佣金。
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房子一定是要找到一个“投资客乙”的,现在关于老人抵押给公积金中心的说法是不对的,风险一定要予以对冲。
由于天涯的排版比较落后了,关于倒按揭这个话题,有一个详细而又深入的讨论,我们是写在发财网上的:
http://www.91facai.com/forum/dispbbs.asp?boardID=5&ID=18927&page=1
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yevon_ou
6楼
回复第22楼,快乐愚女孩说“我知道付出100万的人拥有房产权啊,我认为寻找投资客的主要问题是投资太大,投资期又太长,所以才想变通一下,把投资分散,同时又能增加流动性,这样投资客就容易寻找了”
答:可以做一个REITS(房地产信托基金),就象现在的股票开放式基金一样,公募100亿股,每人买上几股。这样就又产生一个新的金融产品了。
REITS衍生开来,还可以用“定期定额”,每月工资发下来,先去买上几股,房价涨REITS也涨,房价跌REITS也跌。这样就可以保证“房股”越来越多,总能买得起房了。
回复第2楼,第3楼,第4楼。。。。。第24楼,你们问的问题,关于70年使用权等等,看参阅链接,文中第35-43楼有讨论。
http://www.91facai.com/forum/dispbbs.asp?boardID=5&ID=18927&page=1
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yevon_ou
7楼
回复第27楼快乐愚女孩:“其实这样就根本不需要通过保险公司来转了,该基金就是中介”
答:当然要保险公司来转啊。不然人的寿命有长短。
早死的付出方不满意,晚死的投资者一方不满意,难保要撤消作弊撕毁合约之类的,天天打官司都来不及了。
还是要靠保险公司来平弥一下人寿长短,而且活着的时候每年给5%,死去以后收回房子自己放租,这样死活利益相差不多,才不会有人去谋财害命,就象26楼说的一样。
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