房利美：美国房价未来两年下跌，但2008年危机不太可能重演

这家抵押贷款巨头的经济与战略研究（ESR）小组预计，2023年房价将下降4.2%，2024年将再下降2.3%。最新预计的房价跌幅超过了这家抵押贷款巨头之前的预测，分别为1.5%和1.4%。

房利美表示，房价的快速下跌不太可能像2006年至2008年期间那样对市场造成冲击，当时房价下跌，借款人放弃抵押贷款，导致房屋市场涌现丧失抵押品赎回权的浪潮。

房利美表示，如今"面临利率冲击的借款人减少，贷款调整和修改计划更加稳健，总体住宅房地产和更广泛的金融体系的杠杆率与2006-2008年期间相比大幅降低。"

房利美将2022年国内生产总值（GDP）增长最终预期从0.4%上调至0.8%，原因是“未来指标更为强劲”。

尽管今年年底的增长比最初预期的更为强劲，但房利美表示，它仍预计2023年上半年将开始轻度衰退。该机构预计2023年GDP增长将收缩0.6%，比之前的预测下降十分之一。

房利美表示：“相对于可支配收入，消费者支出仍处于不可持续的高位，这得益于消费者动用疫情期间积累的储蓄并承担债务。虽然很难确定确切的时间，但我们认为，消费者的紧缩将推动最终的全面经济收缩，这只是时间问题。”

房利美表示，即使房价下跌，抵押贷款利率上升将继续考验购房者的承受能力。

这家政府支持的抵押贷款机构预计，2023年的房屋销量将比2022年的最终预计总销量下降21.3%，预计总销量为452万套。到2024年，预计总销量将达到510万套，销量反弹12.8%。房利美说，这一速度远低于市场近年来的水平。

最近通货膨胀的缓和使得一些经济学家预测美联储可能会放松加息。房利美认为，这一举措可能预示着两种情况之一。

房利美高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯（Doug Duncan）在一份声明中表示：“市场认为美联储将在今年下半年放松货币政策，这可以被解读为经济衰退即将到来，或者通胀放缓将导致货币政策收紧。如果出现后者，随之而来的较低利率可能会为2024年住房活动的回升奠定基础，正如我们的最新预测所示。”

邓肯说：“然而，如果市场出现错误，而美联储按照它所声明的那样，将联邦基金目标维持在终点利率（terminal rate）更长时间，以确保通胀不会再次抬头，那么随之而来的利率下降和相关的房地产活动复苏可能会推迟。无论哪种情况，我们预计2023年将是房地产市场发展缓慢的一年。”