来源：公众号“21世纪经济报道”
作者：孔海丽 唐婧 编辑：骆一帆 曾芳 黎雨桐
业内分析人士表示，二手房交易“带押过户”将有效减轻买卖双方的资金压力，降低房屋交易的资金风险，还将缩短房屋交易周期。
3月31日，北京市正式启动存量住房交易“带押过户”模式。北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会今日联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确规定住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记。居民在出售在京住房时，不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利了居民住房交易，降低交易成本。为保证居民能够顺利办理“带押过户”，前期，有关部门系统开展了流程规划和基础设施建设等工作。北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势：一是兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。二是最大程度降低交易成本。《通知》明确规定，北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。《通知》特别强调，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。三是多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。易居研究院研究总监严跃进表示，“带押过户”是一种创新政策，可以总结为是“基于不动产登记制度创新的二手房金融服务优化模式”，其最大的影响在于，二手房出售基本上可以随时进行，无需筹钱偿还贷款，这会使得二手房的交易速度加快，也减少了二手房交易中的交易纠纷和金融风险。四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。同时，各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。各区不动产登记大厅在办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立等登记业务时，要做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。各区房屋交易窗口及房地产经纪机构在提供二手房网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且买方知情的，可继续办理网签业务。首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，北京自去年9月推行二手房交易“连环单”并行办理、到此次推出“带押过户”业务，可以看出，北京在保持房地产调控政策稳定的前提下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造。业内分析人士表示，二手房交易“带押过户”将有效减轻买卖双方的资金压力，降低房屋交易的资金风险，还将缩短房屋交易周期。3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。两部门明确，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄告诉记者，此前各个城市提出推行“带押过户”主要是以二手住宅市场为主，本次《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》的一大新颖之处在于，要推动住宅类不动产率先实现“带押过户”，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，扩大了“带押过户”的适用面。据了解，实行不动产“带押过户”后，卖方无需筹集资金归还旧贷款，不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接，大大节省了交易时间，降低交易难度和成本。目前共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等省份已经全面开展。21世纪经济报道记者采访了解到，一直以来，推行带押过户的难点痛点在于银行的配合意愿和交易过程的流程化控制。银行在办理带押过户时，既担心贷款业务流失，也担心过户后买家贷款无法落实，导致抵押权落空，无法保障自身的债权。因此，在实际落地层面，不同银行之间的“带押过户”办理阻力仍存。一位地方城商行住房金融部负责人告诉记者， 推行带押过户有利于提振房地产市场，可以解决二手房交易中卖方先还款后解押的难点，有利于二手房交易的回暖。但该项业务跨行办理确实有难度，存在银行配合意愿不足的情况。之前一直是自然资源部在推，对银行约束力很低。这一次银保监会加入进来，跨行落实的阻力可能会减小。《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》要求，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。据介绍，各地深化部门协同，积极探索开展不动产“带押过户”服务，出台政策文件、优化办理流程，形成了比较典型的办理模式，积累了比较成熟的经验做法。实践中，各地方主要形成了三种“带押过户”的办理模式。一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。如，成都、武汉、珠海、清远等。二是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。如，江苏、重庆、济南、深圳、中山、福州等。三是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。如，广州、青岛等。两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险。由于“带押过户”整体仍在摸索试行阶段，办理该项业务需要特别留意相关风险。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，成功办理“带押过户”离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，包括买方、卖方、不动产登记部门和银行，必要时还需要公证部门的配合。王玉臣也提到了跨行办理“带押过户”的难点。他提示，“没有老抵押银行的同意，是无法实现'带押过户'的。而新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。此外，不动产登记中心也需要设定专门的办事流程指南，设定专门的一体化办事窗口，规范具体的交易流程和细节，做好流程精细化控制。因此，交易双方在办理'带押过户'之前都有必要详细了解当地的具体政策和办理手续，不同城市可能会存在一定差异。”王玉臣指出，即使是在已经推行“带押过户”的城市，也不是所有房屋都可以办理该项业务。如果之前签订的抵押合同约定了抵押期间不能转让，则要以合同为准。买方可以提前在不动产登记中心核实清楚拟购房屋的抵押权登记情况。另外，建议买方通过中国执行信息网查看卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态。如果卖方有执行记录或者处于失信状态，那么房屋后续可能存在被查封的风险。作为卖方，最好也核实一下买方的个人征信情况，了解其未来的贷款能力，避免后续贷款出问题导致不能及时回款解押。王玉臣还提醒，在整个流程中，如果没有顺利实现解除之前的抵押，买方所购房屋就会处于一种“不安全”状态，并没有取得“完整意义”上的所有权。所以，如果想办理“带押过户”，务必注意流程控制，涉及的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差。
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