你的住房公积金贷款够买房吗？
*本文为「三联生活周刊」原创内容
文 | 谢九
最近，全国多地纷纷上调住房公积金的贷款额度上限，上调幅度多达3-4成，尤其是很多三四线城市，公积金贷款上限都达到了100万元甚至200万元。不仅是贷款额度上调，公积金贷款的限制条件也大幅放松，住房公积金迎来史上最宽松的时期。
过去很多年，公积金一直被很多人视为鸡肋。一方面，住房公积金的贷款额度非常有限，一线城市的上限为120万元左右、二三四线城市几十万元，在高房价面前，这样的额度只是杯水车薪。除此之外，民众提取住房公积金也被设置了很高的门槛，只能在满足相关条件之后才能提取使用，给民众造成极大不便。所以，一直以来，不仅是普通民众对住房公积金不满，很多专家也对住房公积金制度颇多诟病，人大财经委副主任委员黄奇帆甚至表示应该取消住房公积金制度。
进入2023年之后，全国多个城市开始大幅上调住房公积金的贷款上限，从一线到三四线城市，都加大了对于住房公积金的刺激力度。比如深圳将住房公积金的贷款额度上浮了20%到40%，最高额度可达126万元。很多三四线城市的刺激力度更大，公积金额度最高上限100万元已经成为很多城市的标配，南通市更是将住房公积金的贷款上限提高到200万元，这样的额度已经远远超过了一线城市，北京、深圳等一线城市的公积金贷款上限，其实也不过100万元出头。
各地之所以突然加大住房公积金的刺激力度，让住房公积金从鸡肋变成了香饽饽，其实还是和去年下半年以来的房地产救市一脉相承。在经过了去年退个税、降利率等多种史诗级救市之后，处于边缘角色的住房公积金，也开始成为救市政策的一部分被使用。去年10月份，央行下调了首套房的公积金贷款利率，到了今年，很多城市开始上调公积金贷款额度，住房公积金也开始成为楼市救市的一大武器。
那么，这次住房公积金放宽，对购房者能够起到多大作用呢？
对购房者言，住房公积金的主要意义在于贷款利率较低，我国目前5年期以上的首套房公积金利率只有3.1%，购房者如果能够以这样的低利率买房，财务压力会大大减轻。但是，住房公积金的主要障碍在于额度较低，购房者很难完全依靠公积金贷款实现买房。所以，这一轮公积金额度调整，主要看点就在于，额度上调之后，购房者能够在多大程度上依靠公积金实现买房。
《上车家族》剧照
从一线城市来看，住房公积金的额度即使上调，能够起到的作用也还是比较有限。主要是因为一线城市的房价太高，一套房动辄1000多万元，120万元左右的住房公积金只是九牛一毛。在一线城市，住房公积金的主要作用在体现于那些首次购房的刚需，房屋总价如果不高，通过住房公积金和商贷组合，能够尽量降低一些房贷压力。
对于三四线城市，这一次住房公积金调整的幅度很大，很多城市的公积金贷款额度上调到了100万元，几乎快达到一线城市的水平，南通等个别城市的最高额度甚至达到了200万元，比一线城市还高。由于很多三四线城市房屋总价不高，所以，如果能够申请到100万元甚至200万元的住房公积金贷款，基本上就可以靠住房公积金来买房了。相比一线城市，住房公积金在三四线城市能够起到更大的作用。
不过，问题的关键在于，三四线城市大幅上调住房公积金贷款额度，其实可持续性并不强。因为住房公积金的积累是以当地工资收入水平为基础的，三四线城市工资水平较低，住房公积金的累计余额也相对较低，如果按照一线城市的标准来发放贷款，可能会出现收不抵支的风险。2016年那一轮全国房价大涨，很多城市的住房公积金都曾经出现过收不抵支。
对于这些大幅上调住房公积金贷款额度的城市而言，当然不会不知道其中的潜在风险，不过出于拯救房地产的目的，暂时也顾不上许多。从这一轮公积金调整的城市来看，上调幅度越大的，基本上也都是房价下跌越多的城市。
住房公积金并非一项全球性的普遍制度，其实只有中国和新加坡才有。我国的住房公积金制度，是上世纪90年代学习新加坡的住房体制时借鉴引进。住房公积金制度在新加坡发挥了重大作用，是当地民众买房的重要资金来源，在新加坡的住房体系里扮演了相当重要的角色。
但是我国引入住房公积金制度之后，并没有发挥预期的效果，反而被很多人视为鸡肋，根本原因就在于，新加坡的住房公积金制度，是新加坡整个住房保障体系中的一环，新加坡以组屋制度为主的住房保障体系，避免了房价大幅上涨，所以，政府保障房总价不高的背景下，新加坡民众能够用公积金贷款买房，公积金也就能发挥出更大的作用。
我国的房地产制度虽然当初一度向新加坡学习，要建立以政府保障为主的住房体系，但是后来将房地产确定为国民经济的支柱产业后，逐渐放弃了新加坡的住房模式，转向市场化为主的住房体系，但是，住房公积金制度却一直保存下来。
《蜗居》剧照
住房公积金原本是要在政府保障为主的制度下发挥作用，但是在我国住房市场化的大背景下，其作用也就逐渐被边缘化。大多数普通人都无法通过公积金贷款来买房，住房公积金的主要意义变成了民众收入的一部分，可以在一定程度上帮助偿还房贷。
在以前楼市火爆的黄金年代，很多民众急需买房的时候，住房公积金的贷款额度很低，对民众买房的帮助极其有限，被很多人视为鸡肋。但是现在，房地产进入下行周期，民众对于买房的迫切性已经大大下降，房子卖不出去的时候，住房公积金反而变得最为宽松。住房公积金的本质是为了帮助民众实现居者有其屋的梦想，而这种“晴天送伞，雨天收伞”的行为，多少也是背离了住房公积金制度的初衷。
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