卖楼偿债！融创12.3亿出售3个项目

8月17日晚，融创中国公告称，为解决集团对荣丰公司相关债务偿还问题，公司将出售臻华府、望金沙酒店及合肥秀场酒店等3个项目，涉及总金额约12.3亿元。

这是继8月10日出售与首开合作开发的福州榕耀之城项目后，融创再次出售项目。

证券时报·券商中国记者梳理，除了首开，近日，绿城也进行了房地产项目收购。

据中指研究院统计，7月，房地产行业并购热度降温，并购交易以地产开发项目为主，主要表现为项目公司股权转让。

8月17日晚，融创中国公告称，为了解决集团对荣丰公司相关债务的偿还，于2023年7月7日，集团及荣丰公司签订臻华府项目公司股权转让协议，以2亿元代价出售臻华府项目公司100%股权予荣丰公司或其指定方，以冲抵集团对荣丰公司2亿元的债务；于2023年8月17日，集团及荣丰公司签订望金沙酒店项目买卖协议，以2.99464亿元代价出售望金沙酒店项目予荣丰公司或其指定方，以冲抵集团对荣丰公司剩余2.99464亿元的债务。

同时，为了解决合肥秀场酒店项目现有债务偿还及后续开发建设资金投入问题，于2023年8月17日，集团及荣丰公司签订秀场酒店项目公司股权转让协议，以7.3亿元代价出售秀场酒店项目公司100%股权予荣丰公司或其指定方。秀场酒店项目仍由集团负责继续开发建设直至达到协议约定的交付标准，前述代价将主要用于支付秀场酒店项目建设所需的相关支出。

对于出售事项的原因，融创在公告中称，臻华府项目出售事项及望金沙酒店项目出售事项有助于解决集团对荣丰公司相关债务的偿还。目前望金沙酒店项目及秀场酒店项目正处于停工状态，望金沙酒店项目出售事项及秀场酒店项目出售事项将解决项目现有债务偿还问题及后续开发建设资金投入问题，并且有助于减少集团就两个项目的进一步资金投入。因此，董事（包括独立非执行董事）认为出售事项乃按正常商业条款进行，属公平合理，并符合股东的整体利益。

而就在一周前，融创刚刚出售了此前与首开合作开发的福州榕耀之城项目股权。

8月10日，融创中国公告称，集团间接全资附属公司福州衡越和公司间接全资附属公司宁德融熙、中航信托及首开股份签订协议，据此，中航信托同意向首开股份转让目标股权及中航信托对宁德融熙享有的目标债权，代价为8亿元。

据了解，福州榕耀之城项目为融创与首开股份合作开发的项目。福州首融（即福州榕耀之城项目的项目公司）分别由宁德融熙及首开福泰（首开股份的全资附属公司）持有42%及58%的权益。目前，宁德融熙100%股权的登记股东为中航信托，其中33%股权为中航信托代福州衡越持有，剩余67%股权（即目标股权）因融创与中航信托的投融资安排，已由融创于出售事项前转让给中航信托。

出售事项完成后，融创将拥有宁德融熙33%权益，宁德融熙将不再为该公司附属公司，且财务业绩将不再并入该公司综合财务报表中。综合上述的交易安排，出售事项的代价将全部用于解决融创中国与中航信托的债务问题。

8月12日，首开股份发布关于拟收购宁德融熙67%股权及相应比例债权的公告。首开股份暂定以8亿元价格收购中航信托所持有的宁德融熙67%股权及中航信托对宁德融熙享有的债权约1402万元。

除了首开，近日，绿城也进行了房地产项目收购。

8月15日晚，绿城中国公告称，公司旗下杭州浙庆与杭州高信商务签订协议，并向后者收购杭州致延投资50%股权，代价为11.77亿元。同日，公司全资附属公司绿城房地产与苏州卖方及其他各方订立协议，并向苏州卖方A收购苏州市景誉房地产的50%股权及向苏州卖方B收购苏州市卓誉房地产的51%股权，总代价约8.95亿元。

绿城此次收购杭州及苏州三个房地产项目，总金额20.72亿元。

据了解，7月，房地产行业并购热度降温，并购交易以地产开发项目为主。

中指研究院的数据显示，7月房地产行业共披露35笔并购交易，比6月减少16笔。其中，26笔交易披露交易金额，总交易规模约116.5亿元，环比下降25.8%，平均单笔交易规模4.5亿元，环比下降8.7%。

从交易标的物业类型看，7月房地产行业并购交易数量以地产开发项目为主，主要表现为项目公司股权转让，披露的交易规模占7月披露交易规模的50.5%。多元业务披露交易规模环比增加166.9%，占7月披露交易规模的49.5%。

克而瑞研究中心也指出，7月多元化并购额占比较6月有所回升，9笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额58.82亿元，占到全部规模的48.2%，但与去年同期418.67亿元的大宗交易规模相比，当前多元化大宗交易市场整体遇冷，交易方持观望态度。此外，开发项目、集团收并购交易笔数分别为7笔和1笔，开发项目交易笔数是上月的一半，热度明显回落。

对于7月行业并购热度降低的原因，中指研究院企业研究总监刘水认为，当下房地产项目并购交易难以达成的最大困难在于项目本身的价值。当前房地产市场区域与城市进一步分化，三四线城市市场仍未出现修复迹象。部分城市的项目本身潜在收益有限、变现难度较大，并购方收购动力不足。此外，出售方在出售项目时想尽可能获取更多权益，也会拖慢并购进程。

刘水进一步指出，当下并购方选择并购标的时主要考察标的股权结构、潜在价值及变现难度等因素，因为这些因素决定了标的项目的操作难易度、可获得的收益及收益获取难度。并购方往往倾向于选择股权结构清晰、潜在价值较大、变现容易的项目进行收购，以获取确定性更大的收益。此外，并购方也会偏向于在自身熟悉的、品牌影响力较大的区域或城市进行收购，来降低项目获取成本并获得更多品牌溢价。