相看两相厌

一周多前，李长江辞任碧桂园服务总裁、执行董事。

李总裁今年57岁。2011年底，他在雅居乐物管中心华南区总监的职位上，一步登天，进入碧桂园服务，担任总经理。

为什么会招李总裁，我想起了我当年曾问过杨国强，他眼里哪些房企的产品做的好。我以为他会说绿城、仁恒，再不济，应该会说融创吧，但他的回答是：

12年时间里，李总裁领军的碧桂园服务，随着母公司碧桂园的壮大而壮大，在管项目数量翻了80倍，营收翻了近百倍，公司也完成了上市，市值一度也高达2700亿，成为：

今年夏天，李总裁率先大笔套现物业公司股权，在内部掀开了宇宙房企的第一个盖子。之后，碧桂园股票和债券都一泻千里，在狂风暴雨中如纸牌屋般大厦将倾。

我问过碧桂园一位管理层，这么敏感的时刻老板为啥没约束高管。对方说：

套现事件后，李总裁退休已成定局。前几天，退休的李总裁对媒体解释套现的原因。他说自己和太太2021年47块买的碧桂园服务股票，跌到7块了：

碧桂园地产和物业登顶宇宙第一，离不开大手笔的激励制度。众高管凭借跟投、股票激励，短短几年内，都实现了财富自由。

天下没有不散的宴席。短短两三年后，不管是地产的双享机制、还是物业的股价奇迹，都停转了。高管们的股票，反而成了压垮宇宙房企的稻草。

李总裁跟媒体说，自己退休后，没了泄密问题，要把自己在碧桂园服务的真实经历写成一本书，叫《我这十二年》。太太提醒他：

一位碧桂园高层朋友说，李总裁或许是在开玩笑，或许，只是摆出个防御姿态。

像当时吐槽没停车位的刘总一样——在碧桂园挣了20亿的刘总。

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地产行业最著名的一本书，也是碧桂园高管写的。

很多人应该都读过。前碧桂园CFO吴建斌的《我在碧桂园的1000天》，虽然后面被杨老板全部收回销毁，但之后广为流传的盗版，还是影响了整整一代地产人。

这本书第一次向外界展示宇宙房企的秘密法宝——跟投制度下畸形的456高周转法则。从此所有地产黑马，都遵循着这条金科玉律，蒙眼狂奔。

地产高周转也催生出一批职业经理人。代表人物即是碧桂园“三斌”：

当年外界盛赞的三斌，让碧桂园从2013年的千亿，迈上了2016年的三千亿。在碧桂园，吴建斌参与了双享制度的设计。联席总裁朱荣斌负责拿地和产品标准化。

2017年上半年，朱荣斌和吴建斌一块，被林腾蛟挖到了阳光城。

朱荣斌担任阳光城执行董事长后，阳光城立刻放弃进入20个核心一二线城市的战略，选择调转枪口，向三四线扩张。

八月的阳光城媒体交流会上，朱荣斌和吴建斌意气风发。担任执行副总裁的吴建斌分管财务，他跟老朋友说，你只要有地，我就不差钱。朱荣斌回答：

2016年到2020年，阳光城销售额从不足500亿突破到2000亿出头。这份成绩就离不开财务系统的支持，吴建斌让阳光城泥腿子出来的财务体系，变成了正规军、他重新构建了阳光城财务运营管理体系，搭建了阳光城财务共享中心和资金周转系统。

尤其是阳光城资金周转系统，让阳光城在发展过程中，拿到了更便宜的资金，被内部高管认为是阳光城2000亿的重要基础。

打下这份基础的吴建斌和其他高管风格不同。他一直是少有的学者型职业经理人，不仅财务能力在行业顶尖，为人也务实、低调。不热衷喝酒、泡妞、搞钱，爱好就是摄影和写书。

吴建斌除了工作头衔，还担任深圳企业家摄影学会常务理事；中国海外摄影协会副会长。一到阳光城，他就跟林腾蛟说，自己以后要写阳光城的书。

专注生活和专业，让吴建斌几乎和阳光城管理层，都谈不上友谊，连朱荣斌都没有把他当做自己人。

如果不是几个月前，发生在北京的一个意外，吴建斌可能还会以这样的清高人设，继续在这艘已经退市的大船上工作。但这场事件，让所有人都大跌眼镜。

或许这也只是导火索。包叔获悉：

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大概是在吴建斌辞职那段时间，林腾蛟因为项目层面的票据纠纷，被杭州余杭区法院发出了拘留决定书。

这几年阳光城过得并不太平。公司暴雷、股价暴跌，成了最早退市的房企之一。由于上市公司体外搭建的200亿规模融资平台华冕，林老板将面临更大的个人压力。

当然，票据纠纷最后和解了，林老板没有真正进去。票据纠纷的打击面太大了，林老板即便失联，也不可能因为票据纠纷。

9月份，恒大系高管密集被逮捕前，地产高管已经成了一门高危职业。一年多时间，至少有12名地产高管失联。前几天，祥生包括副总裁韩波在内的几个高管，也被警察带走了。

阳光城危机当然也被看到了。几个月前，接任朱荣斌的阳光城执行总裁徐国宏就因为担心职务风险，提出了辞职。

徐国宏比朱荣斌走得体面一些。

2022年初前后，朱荣斌硬扛着亏损，如李长江在碧桂园般，套现了他在阳光城的大部分股票。林老板之后多次在内部指责朱的投资决策，造成了阳光城的巨大亏损。

离开阳光城后，朱荣斌去海南清水湾搞了块地创业。但据说并不成功。

今年5月，华南传统中介代理巨头合富辉煌股东，邀请朱荣斌入职担任董事会主席。这家公司二股东，就是杨惠妍掌舵的碧桂园服务。中国地产界数得着的明星职业经理人，找来一堆书从头学习怎么做代理。

朱荣斌之前，掌舵阳光城的万科老将张海民，但他通过合作扩大规模的思路，没有打开市场。不到两年，就离开了阳光城。在张海民之前，掌舵阳光城的就是，知名度甚至超越三斌的地产打工皇帝：

陈凯在阳光城三年，让这家2012年销售额还只有27亿的闽系房企，业绩实现了十倍增长。2016年陈凯转会中南，当年中南销售额翻倍到502亿，2018年进入千亿俱乐部。

2020年初，陈凯加盟新力，他以职业经理人的身份，拿到了一个含金量前所未有的职务：

一位在接触过陈凯的南昌地产人说，陈凯给新力带来的逻辑就是拼命投资江西，外地项目能砍就砍，跑到江西四五线城市和碧桂园去抢：

过去，新力是靠着南昌四号线的十几个项目干到上市的，在南昌口碑也很好，连续五年市占率第一，因为大本营的规模效应，综合费率比万科还低，这意味着能够盈利。

下沉之后，不仅2020年的南昌市占率第一被万科抢走，新拿的项目也被地市中介围攻：

打工皇帝陈凯在江西经历了人生中第一次滑铁卢。入职半年，黯然退场。

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大家都以为陈凯应该不会再打工了。但他的下一站，竟然还是做职业经理人：

这家深圳房企在2017年开始走向全国，2020年销售额接近1000亿。2020年11月，陈凯正式入职卓越，担任执行董事长。

20天后，卓越就在昆明拿下了16宗地，第二年年初的首次集中供地，卓越更是进京用180多亿抢走了四块土地，横扫全场。

之后的楼市很快急转直下。卓越马上后悔了。

北京这四宗地，后来被开发成了朝阳、丰台、昌平等地地四个项目。卓越找来很多合作方，自己持有土地权益最高的，也只有四成。

据说李华非常后悔2021年的那一波加杠杆。在去年年初，他还在内部会议深刻反思过。

以前卓越以保守著称。之前几次地产危机，李老板都抄着底了。这次，他们抄在了山顶。而手把手教卓越用足杠杆的，正是打工皇帝。

一位头部房企老板私下评价这些打工皇帝说，会招聘这些人的公司都没有想明白，企业家辛辛苦苦创办企业：

有媒体统计，2023年前三季度，一共有452位地产高管发生了职位变动。辞任占了167例。

老板和明星经理人，终于到相看两厌的时候。不仅是高管因为薪资、职务风险开始跑路，多数老板们也抛开义气，对职业经理人开火了。

比如被公安机关带走的融创华北区首迟迅，比如把高级副总裁刘海波送进去的王健林。

还有打工皇帝曾服务过的一家民营房企。去年，这家公司老板暗地里派出了一支稽查队伍，搜集经理人贪腐证据。

结果发现，集团旗下置地和建筑公司，多位区域总级别的地方大员，存在严重问题。甚至有一个区域被腐败一锅端。连一位跟随老板多年的大秘，都被纠了出来。

最终，除了对这位秘书动用了比较温和的手段，其他高管都被老板送了进去，直到吐了钱，才放出来。

这位老板还派出包括法务、专家在内的一支队伍，去了多年前打工皇帝主导投资的一个项目调查。这个项目他们是投资不少小目标的小股东，后来合作方拿着合资公司的钱，花到了自己的公司。

但这家房企拿对方一点办法也没有。他们调查发现，双方过去约定的合同存在很多漏洞：

虽然这种合同按流程根本无法过会，可当年他们还是投了。

稽查人员感叹，打工皇帝真牛，做事是真的稳健。

珍爱包叔，顺手“在看”