深圳上海松绑了!公众号新闻2024-03-27 08:03封面图源:图虫创意作者:樱桃团队来源:樱桃大房子文章已获授权1深圳7090政策,被宣布废止了,执行了18年的政策总算退出了舞台。昨天早上,网上一直在传一张图——内容是“7090”政策废止的文件,随后,深圳市规划和自然资源局回应:网传文件属实。不仅仅是深圳,上海前几天也对7090政策进行调整了。一个是对面积进行调整:多层、小高层、高层的中小套住宅建设面积上限调整为100、110、120平方米。二是对比例进行调整:要求中环以内不低于60%、中外环间不低于70%、外环外不低于50%。可能有朋友对7090政策不是很熟悉,其实就是要求开发商建新房的时候,套内建筑面积90平以内的房子所占比重必须达到70%以上。2006年的时候,“7090”政策的出现,主要是为了调节住房供给结构,优先满足刚需。一座城市同样的报建面积,在7090政策下,可以建更多套房子,小户型多了,供给量大了,总价也不至于太高,降低了购房门槛,刚需也更容易上车。2但推行了这么多年到现在,这个政策已经不适合一线的市场发展了,真的该取消了。其实二三四线很多城市早就取消了。一来,从市场成交数据来看,90㎡+的户型就是成交主力。从深圳这两年的成交数据来看,也是90平~144平的房子成交最好。深圳市场现在最痛苦的是没有好产品,由于7090政策的限制,每个小区都会有小户型,导致开发商没有办法做到纯粹的高端社区,满足不了市场的高端需求,而小户型供给量太大,却卖的不好。去年年底,在深圳楼市行情如此差的情况下,前海时代三期的大户型开盘就被抢光了,足以说明,只要地段不错,性价比又高的大户型其实是不愁卖的。取消之后,未来大户型供给量也会增加,这对改善群体来说就是大利好,有了更多选择,而且好地段的纯大户型社区,开发商也会更用心去打磨产品。上海也是如此,90平~120平是成交主力。放全国来看也是一样,据诸葛找房数据显示,2024年1-2月重点20城中,90-120㎡面积段成交占比为38.7%,尽管较2023年下降了2.8个百分点,但仍稳居成交主力。90平方米以下中小面积段成交占比为16.7%,较2023年上升1.4个百分点,但明显低于2017年以前占比水平。同时,120平方米以上面积段占比稳步提升,总占比创自2011年以来新高。现在,市场急需回暖,取消7090政策是大势所趋,也是时候为市场继续添柴加火。有钱买得起房的人还是高阶中产那一班人。底层的刚需族抗风险能力太差了,生怕自己买了之后楼市还要继续跌,很多还是想等到企稳回暖之后,才敢出手。这时候,高阶中产这班人,已经在楼市周期里面摸爬滚打了好几轮了, 认定跌多了必须会涨回来,价格跌到位了,他们也就出手了。更何况,中产们最害怕资产缩水,放眼现在的投资产品,钱不放在房子里,也不知道放哪里安全。我年前就陪两个朋友看房,一个买大户型,一个刚需上车,巧的是选的都是同一个楼盘。买大户型的今天都过完户了,那个刚需的还在等价格跌到位。看房的时候,也跟不同的中介聊过,他们都说今年改善的三房四房好卖,小户型的两房成交周期要更长。很明显,现在改善性需求强于刚需。第二,90㎡+户型的产品符合时代需要。以前计划生育,独生子女,一家三口买个80平的房子,绝对够用了。现在放开二胎、三胎,家庭结构发生变化,需要更大、更好的空间。就算不考虑二胎三胎,现在双职工家庭,家里的小孩不是要保姆带就是要父母带,空间大才能满足居住需求。大户型的需求也越来越大。另外,改善的需求正在爆发。就像我昨天的文章说了,我们从短缺的经济走来,从无到有,现在要实现,从有到优。以前我们有瓦遮头就可以了,但是现在要更智能的家电,要南北通透,要低容积率。现在第四代住房都来了,庭院大平层,户户都有私家庭院,能赏花遛鸟。社会在发展,有钱人对住宅的要求越来越高。从去年年底开始,住建部就多次提到要下力气“建好房子”,到最近国务院会议也提出,“要有效激发潜在需求,加大高品质住房供给。”一旦瞄准改善需求,那么后面“禁墅令”、“限价令”都有望逐步取消,让房子回归商品属性,高端房产的供应和消费不应再打压。再从商品的角度来说,任何商品,当市场饱和了,想要激发市场活力,就只能在存量市场里面下功夫,房子也是如此。7090政策取消后,开发商不再有户型的限制,同样的占地,面积越大,户数变少,容积率也变低,设计更符合有钱人需求的房子。最后再说一下,7090政策取消并不是是说刚需不重要了。事实上,7090政策推行了18年,已经给市场输送了足够多的小户型产品。刚需时代,小户型的单价要比大户型高,但进入改善时代后,你会发现大户型的单价反而比小户型要高了,这就是市场需求转变的结果。而且现在各个城市的核心地段,开发商更愿意做大户型,因为利润更高更好卖,刚需想买小户型只能往外围走,或者只能买城里的二手房。现在不管是一二线还是三四线,都进入了改善时代。刚需未来将会有一部分由保障房替代,买不起房的,或者不愿意买的,可以住保障房或者租房,或者买便宜的老破旧,随着城镇化进程的放缓,刚需群体也会减少。而且改善需求是持续性的,只要你买过第一套房,你后面就会根据自己的经济条件,不断想去换更好的房子,老破旧也需要升级,所以改善需求是源源不断的。今年,松绑潮还在继续,这些一些城市不会一下子都放开,还是像原来一样一点一点的给市场放点利好,就像往平静湖面丢一颗石头,足够热闹一阵子。一旦安静下来了,就继续丢,反正,后面“工具箱”还有不少“工具”没用上。同为一线城市,广州在去年11月9日官宣了“容积率新规”,放宽对赠送面积的限制,有些楼盘户型使用率能做到100%-110%,相当于变相的又降价了。现在市场也在传,深圳正在研究“减少公摊”的政策,建筑的入户大堂、避难层等有望不计入“公摊”,如果能落实下来,那对购房者来说,也是大利好。上周五国常会已经明确说了,房地产上下游产业链太长,房地产市场不稳定对经济影响重大,意思是不得不救。大家一定要相信政策的决心,房地产只要不复苏,就会一直救下去。微信扫码关注该文公众号作者戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。来源: qq点击查看作者最近其他文章