自住房，出租房？

单独问一下这个问题吧。

有个自住房，不少年了，但是学区不好，已经还完贷款。

鉴于当地这些年房价涨的太高，最近贷款买了一个旧的破学区房，打算过几年孩子上中学时也许会用，先出租。 但是因为利率差别挺大的，最后按自住房贷的款。

按规定，得搬进去住一年，这个一年是指 365天吗？

如果搬进去的话，就打算把现在的自住房改出租， 但是一年后还想搬回来， 到时候就又改成自住房。新买这个就变成出租。

这样做有什么隐患吗？

还有其它更好的办法吗？

天不知地知，你不知我知。---打谜语。

谜底是：鞋底破了个洞

你的问题答案是：1，搬家麻烦。2，洞在鞋底，看着就是好鞋，（别告诉别人），就没有隐患。 

如果楼主不搬而出租新买的房，她也不能将此房的自住房保险改成出租房保险，若有什么事发生，保险公司是会拒保的。

要出租的话，自住房保险换成出租保险，是不是就可以？应该不会影响贷款吧

你换保险，保险公司会通知贷款银行，银行找不找茬就看运气了

这倒不是事儿，因为自住转出租屡见不鲜。但新买新贷的”自住房“一年内转出租，被银行抓住会收回贷款。

用自住房贷款买的房子，贷款公司会ａｕｄｉｔ，就是在网上查一下地址是否登广告了，一抓一个准。

抓到了，就要收回贷款。

用自住房贷款买的出租房，私下能做的，就是房子空置一年，或者私下不登广告把房子租出去。

撒谎也是有代价的。

一年之内肯定不出租。过户时签了一个affidavit, 说是自住不出租。

一年后要是想出租，银行会不会出麻烦。当然贷款过几月很可能要被银行卖掉。

人无法预测一年后的事，无预期的变化没人能责备你。有预谋的变化嘛，就是鞋底的破洞...

你一说自己贷款已经还清，就知道你这个人想不清楚。

你现在的自住房，当初贷款利息最多只有４％，说不定３％，你那么急着还清为了啥？还不是付现在的高利率？导致现在没有钱买更好的房子。

我建议你搬到破房子里面去，把现在的房子卖掉。再去好学区买个好房子。所有的房子都要贷款。现在利率高一点不怕，总有一天会降下来的。

你的问题，就是当初买房子不舍得花钱，当时觉得好区房子好贵啊，舍不得。说买个差区好房子先享受，以后再换。岂不想错过一趟车，永远错过，现在还不思改，还是去好区里面买差房子，这么混要混到什么时候？小孩十年以后就上大学了，能跟你过几天好日子？还没有紧迫感？

 

不能预见的变故，你要给证据啊，银行来查，你说我离婚了，死人了，总要有点理由给人家啊。否则就是鞋底破洞。

还清房贷有两种情况：决定不再做任何投资或投资效益低于贷款利率。

同意柠檬

谢谢柠檬的教诲，要跟大家学习的很多。

谢谢大家的回答

我们胆小，还是打算按规定来做。

 

借帖子问。有个房子想买来自住。但是有租客 要明年春天后才搬。只能当出租房买。但是利率高。难道等搬了再换成自住房？ 那么两

笔贷款手续费也很多吧

是的，只能等到利息降了，重贷合算的时候，再去重贷。

谢谢守月

一般降多少，算划算呢？

现在7% 多

取决于你准备住多长时间。

你去重贷，要先向银行要一个estimate：包括，新利息，费用，cash to closing，然后一项一项看：

1. 利息改变：7%降到6%，一年省1%，粗算，拿贷款值乘1%，就是每年省的钱（粗算啊，要精算去用excel）

比如你的房子贷款50万，每年省1%的利息，就是每年省五千，

2. 费用，

一定要找到贷款公司收的费用。有的贷款是zero cash，把费用都折到新的贷款额里面去了，这不等于你不付钱。

有的重贷，费用说是XXX，里面要给新的escrow充值要，这个还是你的钱，不算手续费，减去escrow 充值，剩下的才是手续费，这是你净花的钱。

比如我们说的贷款50万的例子，加入重贷要两万元，其中给escrow充值要充一万，那么净费用只有一万元。那么，这一万手续费，多少年能收回来？前面已经说过利息每年省五千，那么大概两年就省回来了。如果你两年内要卖房，当然不值得重贷，但是你两年以后卖房，多住一年大约省五千。

注意，贷款期间，利息是越来越少的，所以用利率乘以贷款额，出来的利息数，只适用于新贷的前几年。

 

非常详细。我基本理解了 所以长期住 超过俩年 就可以考虑重贷。