《美飘地主》-- 美国地产投资基础知识

附 录 

美国地产投资基础知识

（个人经验和知识，仅供读者参考，不负任何法律责任）

附录一  投资公寓基础知识

公寓和商业投资项目的操作复杂，没有标准可循，会涉及下面的概念和领域。

 

1.地产投资主要有四个方面的回报：现金流、本金储蓄、增值以及合法避税（或延税）

(1)第一种回报：现金流。

(2)第二种回报：本金储蓄。

(3)第三种回报：增值。

(4)第四种回报：正现金流合法延税，负现金流合法抵税。

 

2.物业折旧

如果没有物业折旧，投资人每年都要付现金流和本金储蓄的所得税。政府允许业主采用多年的折旧来对冲所得的收入，推迟交税若干年。如果物业卖了，折旧的金额还是要按一定比例补税交给政府。尽管如此，你还是合法免费借用了政府的税金若干年。如果你把物业遗留给后代，在政府规定的遗产金额内可免税。

 

3.地产团队

地产投资一定要有一个经验丰富、有诚信的专业团队来辅助交易、贷款和物业管理。他们设定投资计划，分析项目的前景，有关系网，如银行家、地产经纪人、律师、会计师等。

(1)地产经纪人有地产界的社会关系，在市场上找到合适的房源提供一条龙服务，如评估师、银行、保险公司等。

(2)律师负责起草审阅合同、做房契调查、成立公司、制订公司章程和处理其他法律相关事宜，等等。

(3)地产会计师根据投资人的目地提供最合适的公司架构，以达到合法避税（或延税）的目的，例如物业转换、遗产转让等。

(4)银行：各类银行能做的项目和规模各不相同。银行放贷分100万以下、500万以上、1000万以上各不相等，有个人全债权贷款和无个人担保贷款。银行是最大的股东，银行种类很多，分别是商业银行、存款银行、保险公司和各种上市公司。

(5)投资合作人：与合适的投资者共享利益。在小型的投资合作群里，投资人的年收入、家庭背景、职业、年龄、投资的目地以相似为主，减少意见分歧。

(6)物业经理：负责日常物业管理工作，包括租赁、广告、维修、草坪、铲雪、物业房顶、内外翻新等。

(7)产权过户公司：负责产权调查和过户相关联的所有事项，包括房契历史和相关的债务。欠款人、欠款额、法律纠纷、房契保险、过户开支、地税分摊、代管金额、物业转换，等等。

(8)保险公司：公寓专业保险公司懂得室内、室外保险的区别，银行款的金额，失误、重建或收入的保险金额，保险金受益人，和银行代表打交道，等等。

(9)物业检查：懂基建，查看施工失误、物业缺陷、物业管理问题、各类虫害，例如，窗子、屋顶漏水，墙、地基裂缝，冷暖气、热水炉、电表是否有问题，是否有白蚁、蟑螂，等等。

(10)评估师：评估的价值能否满足银行和买卖双方的要求。估价不是越高越好，要具体情况具体对待。

 

4.物业管理公司：选择合适物管的几种方法

(1)从其他商家了解或打听该公司的信誉。

(2)从报纸、杂志或具体的交易中了解该公司的做事方法；造访该公司，匿名参观或体验该公司的活动、租房等；索取相关文件收入、支出报表、各种合同、租约等；查看该公司网上登的广告；查看该公司的相关牌照，如经纪人、销售员。

(3)测试该公司的工作效率，包括反应速度和是否能联系上。

(4)对比该公司的管理费是否合理。

(5)查看该公司是否有张贴公平住房和公民权利法。

 

5.贷款须知

(1)我贷款必须具备什么条件？

(2)我需要提供什么文件，税单、净资产、银行存款、信用卡？

(3)贷款申请表的费用是多少？

(4)申请贷款的总费用——包括过户、调查、评估师、佣金——是多少？

(5)我的贷款申请被批准前还有什么费用？

(6)我的贷款申请表需要多长时间被批准，批准之后还需要多长时间才能到账交易？

(7)利息是多少？

(8)利率是几年的？

(9)贷款的固定利息期限是几年？10年、15年、20年、25年还是30年？

(10)银行有代管账户来预收地产税、保险和大件维修费吗？

(11)在我选择合适的贷款种类前，请解释各种贷款的区别。

 

6.公寓物业须知（卖方提供）

下面是可以在签合约前问的一些问题：

(1)该物业你买了多久？

(2)不同户型的房子比例如何？单套间、一房一厅、二房一厅、三房一厅、车库各有几套？

(3)水电费怎么运作？分开表计算？谁付钱？谁付总水费账单？

(4)每套公寓里有什么电器设备？炉头、冰箱、洗碗机、微波炉、洗衣机、烟雾测控器？房客有自带家电吗？

(5)有冷气吗？公寓是中央空调、单装空调还是没有空调？

(6)租客有什么特点？收入多少？信用多少？有犯罪记录吗？上过法庭驱逐令吗？

(7)押金的正常金额是多少？带宠物需要交押金还是费用（不退的）？

(8)租约多长期限？按月租？滞纳金多少？收宠物吗？多少房客有宠物？

(9)折扣/促销：目前有促销活动吗？包括房租和维修服务。有答应房客免费物品或服务吗？

(10)屋顶、冷气、地毯、停车场以及其他设施，过去两年有大装修过吗？

(11)目前的空置率是多少？现在有多少套空房？

(12)有多少租客已经给了搬家通知的？

(13)有哪些服务是外包的？这些合约在换了房主后是否还有效？

(14)多数房客住多少年了？

(15)这些公寓被单户化了吗？管理费是多少？

(16)哪家管理公司？怎么收费的？总收入的百分之几？

(17)哪家银行贷款的？贷款可以转让吗？是卖主放贷吗？

(18)房客自己有在外面租家具、电器吗？

(19)物业里有什么是租用的？

(20)有样板房吗？

(21)该物业是独资还是合资的？

(22)请提供这两年的报表——收入/支出表、现在租金收表、所有租约。

(23)有土地测量调查报告吗？

(24)有环保报告吗？

(25)有房屋入住许可证吗？

(26)有小区规划图纸吗？

(27)有前5年或10年的维修记录吗？

    

7.宠物费

(1)入住费，不能退。

(2)月费。

(3)宠物费每年可以上涨5-10%。

(4)限制宠物的数量及每只宠物的重量。

(5)宠物粪便处理。

 

8.银行利率变化的应对

投资者根据利率变化的原因、贷款类别、条件和年限、持续时限来决定调整投资方向和细节, 利率上涨或下跌会出现以下不同的社会现象。

当利息下降时：

(1)有更多人能买第一栋房子。

(2)现在的房客因为买了房子搬出去。

(3)未来的房客会选择先买房子。

(4)租房折扣和促销金额需要加大。

(5)总体房租收入会因为“软市场”而减少。

(6)业主会因为低利率而重贷，以降低月供贷款。

(7)房东降低月供省下的钱与房租的损失互相抵消。

(8)公寓房价格市场保持强劲，利率低能购买公寓的人更多，需求更大。

当利息上涨时：

(1)更少人符合买房条件，推迟购房计划，租客滞留长些。

(2)更少新建的公寓，因为房贷困难，建设成本增加。

(3)租房的入住率上升。

(4)租房的月租收入增加。

(5)利率超前消费是通货膨胀的表现。

(6)物业市价，特别是可转让贷款的物业价格上涨。

(7)变动性(variable)利率贷款的利息上调。

(8)每年供贷款金额增加。

 

9.资本利率 (Capitalization Rate)买价和净收入的关系

资本利率＝净租收入除以买入价格（价格越高，资本利率越低）。

净收入：公寓的总收入减去开支。

收入包括房租、滞纳金、宠物费、申请费、水费，等等。

开支包括地产税、保险、割草/铲雪、垃圾、修理、油漆、清洁，等等。

资本利率＝净收入除以买价。

例子：

一栋物业的年收入是$10,000，卖价$100,000，资本利率是10%，如果卖出$90,000，资本利率11.1%，或者卖出$111，000,资本利率9%。

价格越高,利率越低。净收入通常是比较稳定的，每年变化不大。

买家出低资本利率买房, 即高价格。反之，高资本利率买房，则低价格买入。

资本利率模糊地带：房贷不属开支类别（利息高低或投资者是否用现金买房，对资本利率换算没有任何影响。）

 

影响资本利率的五个元素： 

(1)银行利息：银行利息低，投资者可以充分利用借贷的杠杆原理来购买物业。资本利率高于利息利率的物业才会有正现金流。如：资本利率8%，利息6.5%的物业才会有正现金流。差距越大，越赚钱。相反，资本利率5%，利息6.5%就会产生负现金流。

(2)物业质量：投资人愿意买低利率的物业，他一定相信该产业有很好的升值空间，租金稳定。物业本身质量和地点较好，相对容易管理。

(3)供应与需求：不是所有的投资者都是因为经济原因购买物业，有些是因为其他需要，如区域性。例如医生、零售商或办公室客户，他们的职业或者生意需要在某个特定的区域，物业本身的价值则是他们考虑的第二位。这种情况多了这个地区的房源就会减少，导致资本利率降低。

(4)物业转换：当物业在地产市场上卖出好价格时，业主设法把卖房的利润所得税推迟，通用的方法就是去买另一个更大金额的物业，使房源减少，供求失去平衡降低资本利率。

(5)投资比较：当投资者看到银行利息、股市、退休金之间竞相吸金的时候，投资人更倾向于接受低资本利率的房地产。

  

计算净收入的方法有很多种，有时用相同的方法计算，不同的人算出的结果也可能不一样，新旧房东的开支项目和数字也不尽相同。

例如：新房东的地产税会因为买卖价格变化而被相应地调整，不再是老房东以前的税额。

 

10.地产专业名称和定义

(1)1031 like kind exchange物业转换：用卖物业的钱去买相等或更高价格的物业合法避税（或延税）。

(2)Assessed value评估价值：县政府评估物业价值，用于计算地产税。

(3)Balloon payment due date 一次性到期还款日：一般是在卖物业或重贷时发生，新、旧银行交接款项。

(4)Broker有牌经纪人：每州不一样，有少量州的牌照通用。

(5)Capital gain or loss 资本收益（买卖物业的赢利或亏损）。

(6)Capitalization rate资本利率：买价和净收入的关系。净收入÷买价＝资本利率。

(7)Investor's net worth投资人净资产：投资人的全部资产减去全部负债以后的余额。

(8)Perfect a Lien完成留置：债权人把物业有关的合约拿到法庭去登记。业主必需付清债务，物业才能卖出和过户。

(9)Recording公共记录：任何人和公司都可到县法院去查买卖等记录。

(10)Seller Affidavit：卖者的担保书。

(11)Survey房屋地界图纸：银行要求买主必做的手续。

(12)Title地契、产权：是物业、贵重物品的拥有证明。

(13)Insurance物业保险：投保物业内外保险。

(14)Title Insurance契约担保：担保那些对房契有损害的事情，无论是现在知道的还是不知道的。

(15)Zoning区划：县政府属下的房管局对每个地区、地段的建设都有一定规定和计划，居民区，公寓小区，商业区，工业区，农田区等。

 

（个人经验和知识，仅供读者参考，不负任何法律责任）

 

Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)

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