《美飘地主》 第十三章 （4）面谈，卖家和物业公司

我和梁滨已经去见过这栋物业的卖家吉姆·丹尼。

吉姆的家在肖特希尔斯，位于新泽西州的富人区。知道他家地址之后，我习惯性地看了一下房子的价格，目前市值在180万美元左右。

吉姆家的院子打理得非常漂亮。屋内也摆设了各种各样的古董、挂饰、摆件，镀着金的吊灯，连喝茶的杯子都镶着金色的花边。

吉姆今年已经75岁，但看起来十分精神。健康的棕色皮肤，瘦瘦高高，风度翩翩，和蔼友善，略带伦敦口音的英语说起话来慢条斯理，举手投足间无处不流露出纽约已不多见的英国绅士做派。

大家相互介绍寒暄一番之后，便坐下来边喝茶边聊生意，品尝他亲自为我们做的英式点心。

吉姆为一家电器公司工作了一辈子，58岁时退休。从20世纪90年代起，他每年都会去一次中国广州，他特别喜欢中国文化，尤其喜欢中国的工夫茶。

可能是爱屋及乌，他对我们一行人充满了友善，尤其喜欢我，一再表示很愿意将房子卖给我——来自中国的美丽女士。

吉姆边为我们倒茶边说：“我这辈子做的最正确的事情就是投资房地产！”

我微笑表示认同。

吉姆在曼哈顿买的几栋楼都是大赚的。1974年，吉姆花44万美元买了麦迪生大道上的一座商业楼，如今租金为一年60万美元，2014年市值已经超过2900万美元。1985年，他用77万美元买的商业公寓混合楼，现在已价值1000多万美元，也就是我们想要买的那一栋。另外，吉姆还有一栋楼在曼哈顿的印度区，迟些时候可能也会上市。他的兄弟和侄子们都在做地产生意，不过不是买卖旧楼，而是买地皮盖新楼。

我并不怀疑吉姆的热情和友善，但不会让个人情感影响到自己的商业判断力，再好的感情都是表面功夫，只有价格条件合适，我才会出手。

商场如战场，虽然我是第一个出价的买家，但吉姆也是个极聪明的商人。此时我并不能确定吉姆的房子一定会卖给我们，不过不论他最终会卖给谁，我都必须保持绝对的清醒来对待这个项目。

交谈气氛非常融洽，谈到房子的问题时大家也都心平气和。我过来的主要目的是查看租约。将租约仔细地一一看过之后，我想复印一份给公司的人做租约历史分析。吉姆表示他会直接做好了寄给她们。

不仅如此，他还为我们详细介绍了每一位租客的情况。比如，住户1C是个麻烦，总是想赖租。有一次，借口说天花板漏水不想交租，但吉姆找人打开检查却没发现任何问题，他表示他会在过户前把这个麻烦客搞定。

吉姆是个相当细心和敬业的老头，他记得每一户租客租住的年头，有租住超过40年，也有35年和15年的老客户。

中国人喜欢拥有自己的房子，努力挣钱省吃俭用在尽可能短的时间内由租房过渡到买房，似乎一定要拥有自己的房子才算有个安稳的家。但在美国有工作、有家庭，甚至生了几个孩子仍然租房住的也大有人在。

吉姆十分用心维护他的物业。屋顶四五年新，每年冬天他会请人用塑料布盖着屋顶防雪漏。电路总闸开关板也都是八九年新，热水炉则是煤气和机油双系统，什么能源材料便宜就用什么系统，火嘴刚换四五年，热水炉的检测由保险公司的海伦史密斯负责。吉姆认为这栋楼最大的问题是窗式冷气，冬天时夹缝间会流失不少暖气。他有常用的法律公司。房客都是他自己在互联网上登广告找来的。

“我真心希望有一天你可以把隔壁那栋楼也买下来！然后将它们连起来，在上面加盖楼层，再加上电梯，把它做成更好更有价值的楼盘。”吉姆不无兴奋地说到这儿猛然停了下来。

他转过脸睁大双眼直勾勾地看着我，放慢语速用坚定的语气对我说：“我已经老了，你来做吧！我相信你一定可以做到的！”我瞬间被他那般灼热而犀利的眼神刺激了一下，心跳似乎乱了节奏。不知道眼前这个经验丰富的老头是随口说说，还是看出了我暗藏的雄心壮志。

不错！在曼哈顿拥有物业是我的梦想，这只是开端！不过想再多和再好都没用，我得先完美打好这第一仗再说其他。

很快，房检的报告也出来了，除了外墙局部有些脱落，没有什么大问题。但是有一些热水炉和房管局的违规记录，算是付罚款就能清干净的事情。

回纽约的路上，我和丽莎、梁滨反复不断地讨论着这个项目，大家越说越有信心。我能感受到梁滨和我一样对新项目充满了憧憬和兴奋。

1989年，梁滨曾在曼哈顿西区买过一套公寓，当时由于没有经验，房客的麻烦将他折腾得死去活来。到了1998年，以亏本 的价格都无法出手，还好咬牙坚持到了地产复苏，才在2003年卖了出去，所得的钱便用来开了环保公司。如果他能挺到2017年，市值就有100多万了。

因为有这种不美好的经历，投资出租房对梁滨来说就总有一股子挥之不去的阴影。然而通过这次与吉姆的接洽，再加上一路上和我的分析讨论，让他沉寂许久的心似乎又活了过来。

在过去的几年里，我和鲍比收购了许多物业，管理系统和机制也逐步完善。我们在俄亥俄州有自己的物业管理公司，可是对曼哈顿的物业却鞭长莫及，雇用本地的管理公司代为管理更为理智。

今天的目的是挑选和确定物业管理公司、银行贷款公司和雇用最好的律师。

我做事一向讲究效率，事实上，纽约那些成功人士谁不讲究效率呢？这里是美国最繁华而又生机勃勃的大都市，也是高效和各种竞争力的代名词。

上午，我第一个要见的是物业管理公司的老板查尔斯·吉蒂尼克，我们约在他公司对面的一家餐馆面谈。

刚进门坐下，一位中等个子的白人男子就微笑着向我们走了过来。他就是查尔斯，一个聪明也精明的犹太商人。

我和他已经在电话里谈过几次，彼此都有了基本的了解，又都是商人，一见面便有几分老友相会的熟悉感。

查尔斯的物业公司拥有并管理着500套公寓和商业楼。他昨天已经去查看了我想购买的那栋楼。

“那栋大楼维护得不错，干净整洁，负责管理的罗斯女士也打理得井井有条，我们会继续用她。请你把全部租约交给分析师，让他尽快交出分析结果，以确定租约的潜在风险。”

虽然审核租约和房屋检查的事我早已安排了人做，但对查尔斯能这样务实地提出建议还是比较满意的。

因为他亲自查看了房子，建议也很恰当。对于出租公寓来说，不仅房子的硬件设施很重要，租客的好坏也是同等重要的，这个关系着买下房子之后的盈利问题。

查尔斯语速很快，纽约本地人的口音听着似曾相识。

“大楼的热水炉有几个违规记录，每个记录的罚款额从500—1000美元不等。另外，房子里的石棉问题也需要解决，不过你不用担心，我们公司名下管理着几百套公寓，对于处理这些问题非常有经验。”

查尔斯的话显示出他对那栋公寓十分了解。对于它的优点和问题也分析得一清二楚。我在心里暗暗赞许，然后问到过户费用的问题。

产权过户是相当烦琐的事，涉及各种评估、环保问题、保险、贷款额、律师费、地税各种水电押金等。

查尔斯再一次展示他的内行，迅速算出了这笔费用。

两个小时一晃而过，我对查尔斯的表现十分满意，心里有聘用他的意思，但大通银行方面的熟人还给我介绍了另一家物业管理公司，约在下午面谈，所以我并没有当场拍板。

简单吃了些早餐之后我们就离开餐馆，我匆匆赶往第二个会议地点。

Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)