《美飘地主》 第十三章 （3）项目，也许是百里挑一

美国买房的步骤和程序，各州有所不同，住宅楼和商业楼又有一些区别。复杂的项目和交易，会使一些经验少的读者觉得思路混乱或者迷失。本书的最后一章附有一些具体的步骤和相关知识可作参考。

地产交易的第一步也是非常关键的一步，就是选定合适的物业，这是一件十分费时耗力的工作，合适的项目往往可遇而不可求！

地产周之行，除了参加相关的活动之外，我也想要寻找到合适的项目，尹安安排了10个项目供我参考。

地产周的第二天一早，我就赶去曼哈顿下城的办公室。

我们的办公楼占尽地理优势。左边正对着印第安博物馆，右边是全世界著名的华尔街公牛雕像，雕像前聚集了上百人，正等待着轮流上前拍照合影；办公楼后面便是享有盛名的华尔街交易中心，从早到晚人群川流不息，十分繁忙；中央是一个三角形的公园，叫“绿保龄球公园”。

我们的办公楼名叫“绿保龄球大厦”，与公园的名字相得益彰。办公楼的大门和大厅均布置得富丽堂皇。进入大厅，查尔斯热情地接待了我，带我由电梯上到办公室。

办公室总面积约5000平方英尺。两年前，尹安用低价买断这层办公室的15年租期，别有预见地为公司将来的发展攒下了机会，现在这个地方终于可以大派用场了。在办公室里，查尔斯向我详细介绍了亚特利尔的公司构架和人际关系。

11点半，我们一起去东70街看一栋有19套房的出租建筑，发现侧面楼中有殡仪馆。考虑到传统的风水问题，该项目便到此为止了。

午饭后大概2点左右，我们乘出租车到西139街看下一个项目。

这里有尹安在2007年买下的一栋房产，一共5层楼，离纽约市立学院很近。目前尹安已经把它恢复成原始设计的家庭住宅。乔治负责装修，我拍了许多照片。

接着，尹安向我介绍了这栋家庭住宅周围的环境，包括附近的建筑、街道、新开的生意和新建或翻新过的大小楼宇。我们选了一家新开的咖啡馆坐下来小憩，喝下午茶。

咖啡馆内坐满了黑人，白人，也有亚洲人。乔治随后赶到和我们见面。尹安和乔治跟查尔斯都是亚特利尔公司的合伙人。

咖啡馆旁边有一块空地，地基和建设图纸都已齐全。据悉，前主人耗尽积蓄却没能有足够的钱把楼盖完。尹安和乔治非常看好这块地，预计可建34套公寓和15个停车位。这块地现标价320万美元，预计建筑耗资400万美元。建设完成之后，市值预计在1500万美元左右。

他们极力推荐这个项目，可是我对建造没有经验，对他们的工作习惯、秉性和新房市场也没有足够的了解，没有即刻加入。一年后，这个项目被银行收走，让我更加坚信人应该做自己有把握的事，不管外界条件多么诱人。

之后，我们来到尹安在该区租赁的办公室。里面有销售员15人，以出租公寓业务为主。尹安介绍了公司的基本运作和构架。其间，尹安、乔治、查尔斯和我开了一个简短的会议，互相了解大家的背景和想法。

二十几年前，我在曼哈顿上城上学时，留学生一般都在96街以下活动。因为当年全世界有名的犯罪率高的哈林区就在96街以上的区域。枪击、杀人、放火每天都有发生，有些同学有过被追抢的遭遇。

时间总是在不经意间改变了许多事，很多时候我们的思维还停留在原地，实际上很多东西已经改变了，有的时候是变坏，有的时候则是变好。我们不能用一成不变的眼光看待任何人和任何事。

尹安曾多次建议到这儿发展，都被我拒绝了。这次我来到该区是想了解他们公司的经营范围和概况。所见所闻有些出乎我的预料，平静宁和的街区淡化了我原有的恐惧。我决定再做一些彻底的调查，把汉密顿区内的每一条街和楼宇都了解一遍。

我们查看了纽约市立学院周围从125街到145街之间的每一条大道，接着把哥伦比亚大学的周围也查了一遍。该大学正在百老汇和西125街盖大片的楼宇，收购了很多周围的地产。

短短几天的行程，我们看完10个项目，较为可行的有三个。可是尹安没有很好地跟进我们看过的10个项目，而是不断发新的项目给我，我们的思维不在一条线上。

我喜欢那种寻找、商谈新项目时充满希望、忙碌奔波的过程。虽然辛苦了几个月，看了几十个项目也没有一个合适的，却渐渐放平了心态来面对得失。有时候，不投资就是最好的投资。这段时间我重新认识和全面了解了曼哈顿及其好位置的定义，也学到了纽约房地产业的运作方式。

2014年初，机会终于来了！妹妹看到纽约上东区有一栋商业住宅楼正在出售，她非常激动地把这个信息推荐给我。我查看了该楼的相关信息和价位之后也觉着这是一个很好的目标。

我把妹妹找来的资料寄给纽约一位朋友梁滨和银行贷款人乔伊，请他们分别与地产经纪罗恩和其他银行联系。

梁滨也是20世纪80年代初来美国的留学生，是我在亨特学院的校友梁慈的哥哥。他曾经在中国当医生，来到美国之后改行做环保，已经经营环保公司近20年，住在纽约上州。

妹妹从来没有做过这么大的项目，我担心她经验不足的做法把她惹火了，最后她愤然退出，之后的8个月时间都不再与我联络。

初涉曼哈顿商海，多做几手准备我不认为有什么不对。很多生意，起初看起来很简单或诱人，却多以失败告吹。即使在俄亥俄州，我也常常做两手准备以防不测。

妹妹退出，我只好自己接手，与罗恩直接洽谈。即使如此，我还是很兴奋。要知道，我也许很快能在曼哈顿东区拥有一栋大楼，心情怎能不激动？

2014年2月28日，我收到买卖意向书之后，正式召开了投资人会议。我将与几位朋友和三加倍公司共同投资这个项目。我们分析了这次投资的特点及回报。简单地说，这次投资回报的净收入很低，将来的增值空间很大。

我对待新投资人十分谨慎，特别是这些人都是我的朋友。我不介意自己冒险，但一想到要为他们的钱负责，就不一样了。所以我一般都占项目的大部分股份，尽可能承担所有的风险。我还会买我个人人寿保险而受益人是大项目的股东们。丽莎和凯瑞就是这个项目的新股东。

很快，我忙了三个月的前期准备工作进入了尾声。我必须在付出100多万美元无偿押金前选择和确定银行、律师、物业管理公司等。于是，我在2014年3月安排了6个会议，这将会是一个异常忙碌的行程。

丽莎是新股东也是我的一位朋友，她的主业是出口塑料到中国大陆，因此她有一半的时间会在中国。这是她第一次参与我们的地产投资项目，她刚从中国回来美国，想以助理的角色见识一下我做生意的风格以及我的为人。

一早，我、丽莎和梁滨一起去见经纪人罗恩。罗恩开着辆大型宝马，他的个头至少在1.8米以上，高大魁梧，棕色皮肤，黑头发大眼睛，说话带着极重的口音，应该是个印度人。

他来美国已有10年，以前一直做租房经纪，这是他的第一桩大笔的卖房项目。他工作的地产公司是他的岳母开的，听他说，已经准备要转给他们夫妇经营。

接触了一段时间之后，我知道他的经验很少，而且为人有些懒惰，这次这个项目只能靠我自己的知识和能力来做了。

一个好的房产经纪人在地产交易中的作用是巨大的，成为一个好的房产经纪人是需要时间的磨炼、经验的积累和许多其他条件的。

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