《美飘地主》 第十二章 （2）危机，单打独斗路自窄

我喜欢经营房地产，除了它是一种选对了项目加上有效的经营就可持续增值的生意之外，还喜欢那种在市场低谷中抓住机遇的感觉。

地产生意要做大规模，靠个人力量单打独斗是很难的。致富的路途是坎坷的，需要克服困难的勇气、走出瓶颈的能力和足够的经济实力，这些都是成功路上的必备条件。

2007年，美国次贷危机爆发，横扫全国，股市抄底，银根紧缩。不仅使地产业一落千丈，各行各业的大公司也竞相裁员倒闭。买房的贷不到款，卖房的收不到钱。失业房主无力还贷，到处可见大出血叫卖的房子。

最终，大批房子扔回给了银行，导致许多撑不住的银行也关门大吉。底子厚点儿的银行则收到堆积如山的烂尾房贷。

然而，中国古人言：福中有祸，祸中有福。有人在危机中看到了生机，特别是喜爱房地产的中国人。

在短短几年的低谷时期，许多中国留学生，把当时二三十万的积蓄转变成今天市值几百万的资产。甚至有人因为这场百年不遇的次贷大灾难，一跃成为几个亿的地产领头军。

这些都是抓住了机会而成功的人们，可是人们之间的差距又为什么会如此之大呢？

我的一位朋友郭先生也是在2007年开始对投资房地产产生兴趣。他从图书馆借了不少书来看，还记了不少笔记。可是他没有经验，迟迟不知如何入手。

有一次他家车库门坏了，找了修理工罗恩来给修理。两人闲聊到开心时说起想做些房地产投资。罗恩说他家附近有套连栋屋正在卖，是银行收回的，价位不高，他觉得是个好投资房。

郭先生就和他去看了一下房子，但也不太懂，就决定出个价试试。郭先生找了个华人房产代理帮忙。市场价大概是10万美元，他出价8.4万美元，没想到银行接受了。办了贷款，一个月后这个房子就属于他了。

房子买下来后，他找罗恩帮忙修了修，花了3000美元左右。这个房子的按揭、税和保险加起来每个月一共650美元，找到一个租客租了890美元，就这样他成为了房东。

经历过这次交易后，郭先生觉得投资出租房似乎没有什么难的，信心倍增。接着就开始不断地看这类银行收回的房子。

在2008年底，他在同一区以10.8万美元买进了另外一栋市价大概13万美元的独立房，非常开心。

2009年和2010年，他就只能看看没有再买，因为存款都用完了。这类银行收回的房子通常都是现金交易，或者要大量的现金头期款和绝佳的个人信用，过户后再找银行重贷套现。

当时银行业一片萧条，很难得到贷款。他花了一年多时间才从第二栋房子里套了一部分钱出来。

2011年2月，郭先生信心满满，看到一栋校区不错的房子出售广告时，他连房子都没去看就开价13.3万美元，房子市价在16万美元左右。他用之前套现的钱，大胆地把这套房子从银行手里买了下来。装修，出租都很顺利。

2011年10月，他又在自住房的附近将一套市价13万美元的公寓用剩下的钱以10.5万美元的价格买下。

四年内，他买了四套投资房。将个人信用和存款都用尽了，也无法再贷款。他只好停下来，寻找出路。

几个朋友听了他的故事，也想投资房子。他就自告奋勇拉着5个人一起买了一套8.3万美元左右的房子。这是个黑人区，不是太好。折腾了一段时间，但还是出租出去了。

接着又与这几个朋友买了一套有小区物业管理的单元，房子顺利出租。可是不久就收到物业管理的通告——勒令房客限期搬走！细问之下才知道原来该小区条例有规定，任何单元只能自住不得出租。他和地产经纪都没有这方面的经验，看走了眼，无奈之下只能亏本卖了。

由于这两个房子都买得不好，亏损了。大家开始有意见，不和。合伙买房这条路就走不下去了。

2012年10月，他用好友的信用，以12万美元合买了最后一套都柏林区的房子。这一次，真的是粮尽弹绝。守着这6套房子，房产投资的路也算是走到尽头了。

我是在2010年经朋友介绍认识郭先生的。他们朋友几个想合伙买房，向我讨主意。当时我已拥有近千套豪华公寓。我建议他们先集资20万美元资金再谈细节，否则就是纸上谈兵，浪费时间。郭先生告诉我，他喜欢买独立房，升值比公寓快，云云。

几年过去，2014年底，一个偶然的机会，我再次遇见他，得知他又处在瓶颈之处。虽然又存了一笔钱，可是信用早用光了，而且房价也不再是买方随心所欲乱砍的时候了，他又想尝试做公寓。

我带着他和许先生、赵先生三人组合注册了“三加倍”公司，以30万美元头期买下了市值110万美元的16套公寓楼，也就是我2004年的第一笔交易。6个月后拋出，净赚25万美元。

为了合理避税，我利用1031物业转换条例把他加入我在曼哈顿的投资项目，未果。7个月后转投另一栋商业楼，每年净租金6万美元，回报率非常高。

他赚到了高于之前总和几倍的利润，明白了交易金额数目的不同决定贏利大小。好的交易也需要优秀的合作团队，而单打独斗的路子则只会越走越窄。

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