- 1 - 硅谷的房地产价格高，是众所周知的事实。因经济发达，高科技公司云集，就业机会多，对房产的需求量大；且工程师报酬丰厚，房产又有限，价钱便越抬越高，以至于达到荒唐的地步。但一般来说，在市场经济中，供需会逐渐达到平衡。房产价格高，表示需求不足。供给方受到激励，进入市场来开发新房产。供给增加了，需求压力得到缓解，价钱就会下降。为什么这样的事情没在硅谷发生？经常有人说，这是因为硅谷是两条山脉中间的一片狭长的谷底，可以用来盖房的平地有限。这个地理因素，导致了硅谷房价居高不下。但我对这个说法很怀疑。硅谷两侧山坡上有些地方是不能开发的自然保护区，这一点没错。但硅谷不是曼哈顿，人口并不稠密。即便硅谷中心地带也是一片大农村，朝东、南稍微开个十几英里，更是到处都有大片空地。虽然有些空地可能不适合盖房，但不可能全部不能盖房。在房产价格这么高、开发商明显有暴利可图的情况下，房地产的供给却一直远远落后于需求，这一点让人迷惑。- 2 -苹果公司总部所在的库比蒂诺有一个叫Vallco的购物中心。Vallco建于七十年代，大小适中，交通方便，街边两排高大的榆树，环境很优雅。但近十来年里，随着实体零售业的式微，或许也有自己经营不善的因素，Vallco渐渐萧条。随着商铺一家一家关闭， Vallco几乎成为一个鬼城。2014年，专精硅谷房地产开发的沙丘（ Sand Hill）地产公司将这块地买下来，提出了重建计划。但重建计划遭到了当地居民的强烈反对，因为该计划不是要把Vallco建成一个新的购物中心，而是将既包括零售商业，也包括公寓住家。当地居民反对的，就是这些住宅单位。有了这些住宅单位，就会有更多人住进库比蒂诺，而且住所是好几层的高密度的公寓，不像库比蒂诺其他地区大都是有前后院的独立住宅。这么多人涌入库比蒂诺，他们的孩子势必要进入远近闻名的成绩优异的库比蒂诺学校，他们上下班要走周边公路，势必增加交通拥塞。更不用说本来一座安静优美的郊区小城，要增加这么多质量比较低的住宅单位，对城市的形象、定位，尤其是房价，都很不利。库比蒂诺的市民开始了对这个计划的抵制，其激烈的程度，跟抵制亚裔细分的运动不相上下。在2016年的大选中，沙丘公司将Vallco修建计划放在选票上，让库比蒂诺市民公投。结果55%的市民投了反对票，沙丘公司的重建计划只好被搁置。- 3 -对美国社会稍有了解的人，都熟悉“邻避”（NIMBY，“不要在我家后院”，Not in My Back Yard的缩写）这个词。有些对整个社区有利、却对当地居民有负面影响的建设项目，比如垃圾场，无家可归者收容所，可能造成污染的发电站等，都会招致当地居民的坚决反对：不要在我家后院。“不要在我的后院”通常用在态度和行为不一致的语境中，因此被认为是一种虚伪。但它其实很好理解。比如有人反对美国接收难民，有人支持接受难民。争论激烈的时候，反对者常常使出杀手锏：你支持难民，为什么不接一个到你家住？但是我觉得这种说法蛮横无理。支持者完全可能愿意花费自己的纳税收入来接收难民和安置难民，这也是对难民的一种支持。当然那些愿意让素不相识的陌生人住进自己家的人确实令人敬佩，但这些支持接受难民却不愿意让难民住进自家的人也展示了最普通的人性。在硅谷房价的问题上，很多人都认为房价这么高不是一件好事情。我们的孩子以后要在硅谷居住不一定能买得起房；社区除高科技公司员工之外的人，比如警察教师消防队员，都不能住在附近；即使是高科技工作者，为了这么高的房价，也要承受巨额贷款和沉重的心理压力。但大家也不希望自己的社区人声嘈杂，交通拥挤。尤其不希望住家附近增加很多高密度住房，导致自己房子的价值下降。所以要增加房屋供给是可以的，但是不要在我家后院。这样的态度，在整个硅谷乃至湾区都很常见。几乎所有中高档住宅区的居民，都会竭尽全力反对附近的高密度房屋或经济适用房建造计划。库比蒂诺对Vallco购物中心重建计划的反对并不是特例。也是因为意识到这种邻避现象是加州房屋供给一直不能提高的原因，立法部门提出了不少旨在削弱当地民众对房屋建造计划发言权的法案。至少有一条提案，SB35，去年年初获得议会通过，变成了法律。SB35的要点，简单来说，就是当一个城市未达到地区住房需求评估所要求的经济适用房建设目标时，必须简化建房审批程序。借这条法案的东风，沙丘集团在Vallco方案中增加了经济适用房的比例，成功地避开了库比蒂诺市的反对。虽然后来沙丘集团又遭遇库比蒂诺市民的诉讼，说不定以后还会有更多路障，但旧的购物中心已经被推倒，建设已经开始，沙丘集团已经往前走了很大的一步。- 4 -事实上，现在硅谷各个城市都面临库比蒂诺的窘境。硅谷房价的博弈，是现在进行时，因为湾区正要进入下一个地区房屋需求评估阶段（ Regional Housing Needs Assessment，简称RHNA）。 RHNA计划周期为8年，上一个周期从2015年到2013年，下一个周期从2023年到2031年。湾区政府协会（ Association of Bay Area Governments）去年底公布了每一个城市在下面8年需要允许修建的房屋单位数目。下面是圣塔克拉拉县的16个城市的数字。前两列是目前的8年周期，后两列是下面一个8年周期。在每一个周期中，第一列是经济适用房的数字，第二列是总数。
