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房地产杂谈 四十九,周期和崩盘

房地产杂谈 四十九,周期和崩盘

博客

房地产有周期,水满则溢月盈则亏,无可争辩。现在的房市从2012年算起一路顺风已经十年,房价的确已经到了一个相当高的价位,很多人担心自己是最后的高价位接盘侠,跟着就是房市崩盘,不得不老太太吃铁蚕豆,暗含着。我经历过两次房地产崩盘,以前的博文里多次提到过。为下面行文方便,有必要再回顾一下。

第一次是九十年代中到九十年代末,这个期间我们这一代老留学生(2000年前来美),多数人要不正在念书,要不刚开始工作,像我这样一看书本就脑仁疼,干什么什么不成,吃什么什么香的主,受了高人指点,然后便弃学淘粪的恐怕不多。正因为入房地产行业早,经历的事情就多些,包括第一次的崩盘,很多人没有经历过。

第二次崩盘是08年后,论坛上很多人都亲身经历过了,有些人抓住了这次机遇。但是,所谓的机遇都是马后炮,都是回过头来看以前才知道那是机遇。如果能知道是机遇,砸锅卖铁也会去抓。有没有砸锅卖铁的不知道,我们是倾囊出动,因为借不到钱,信用卡也上了。第一次的崩盘全程趟过,温故知新,才敢准确判断未来,才敢all in。

两次崩盘间隔是十年,第二次从08年金融危机房地产崩盘到现在早就超过十年,完全有理由相信下一个崩盘随时可能发生。一些所谓的房地产方面理论家们时不时就出来鼓噪一下,弄些似是而非的数据图表,坐而论道,纸上谈兵。有些专家大拿没有亲身实践房地产而喜欢指点江山激扬文字,自己屁股上流脓,却偏要给别人治疗痔疮。我这个人喜欢做实事,读书不多,也不喜欢理论,看准了房地产这条路就一直走到黑。我写东西多是些糙话,让理论水平高的人不爽。但是我依然坚持我的观点,搞房地产实践出真知,没必要上补习班,看鸡汤文,读所谓的专家书籍,有那闲工夫不如出去多看几个房。投资论坛上的薯爷有句名言,淘粪有小学水平就够用了。说实话,房地产成功拼的不是学历和智商,而是眼光和魄力,有博士学位未必干的过小学毕业。学问太大在淘粪大军里用不上,知道的太多就像狗咬瓷盘子无从下口。在房价处于上升趋势的时候,患得患失左顾右盼,总想等待有利的时机再下手。房价下跌后又缩手缩脚,裹足不前,过河捂屁 眼过度的小心。即使万事皆备,酒肉都给准备好了,却想出家当和尚。等待犹豫的结果便是王8操兔子,一步赶不上步步赶不上,回首山河已是秋,轻舟已过万重山,再想回到原来的价钱,尼姑看嫁妆,下辈子吧!

房地产其实是挺简单的事情,智商太高总想全力做到最好,可能还不如低智商随便搞搞。当然啦,有博士学位的高智商愤怒杀入房地产,理论与实践相结合,可以做的风生水起,就没我们小学水平淘粪工活路了。薯爷自己握有奥数奖牌,博士教授,能放下身段,"荷枪实弹去抢钱"。薯爷如果看到我这篇文章,我不能代表所有的人,起码代表部分人请薯爷重出投坛。

第一次崩盘是滑坡型,原价25万的独立屋SFH$17万买到,以为得了大便宜。没想到刚过户不久周边相同房子便下跌一万,第二年又跌一万,第三年继续跌,西瓜皮擦屁股没完没了。以为从四楼跌到三楼,二楼,到一楼总算到底了,没成想还有地下室,地下室下面还有十八层地狱,这么个跌法还能心如止水是不可能的。因为房市供大于求,房价下跌也影响到租房市场,一边看着刚买的房价值在缩水,一边房子很难租出去,屋漏偏逢连夜雨,船迟又遇打头风,吃嫩豆腐都塞牙,劁猪割耳朵两头出血。这一阶段我的原则就是不管杠杆用的多狠也要有限度,绝对不能折掉,也就是没有现金流的房子不碰。因为在开始阶段铺开的面大,具体到每个房子,哪怕只有一百块钱现金流也要有,苍蝇虽小也是块肉。加上自己精心管理,节省开支,锅碗瓢勺洗的光,不靠佛爷不烧香。这样在房价继续滑坡时才可岿然不动,挺过去就柳暗花明。用剑王的话说是在水下憋气,能憋住就不会死掉。

到了08年后的第二阶段以及现在的第三阶段,相对来说财大气粗,可以不太重视现金流,而看重房子的升值潜力和综合考虑其他因素,即使某个房没钱赚,还有其他房子的现金流补充。还是剑王的话,是水上憋气,死不了人的。没钱赚的事情还没有发生,毕竟干这行久了,只是赚多赚少的问题,玩鹰的不能让鹰签了眼。现金流是个不小的话题,我曾经写过两篇。简单的说,只有一个出租房,贷款加开销大过房租,则是负现金流,一旦房价下行,100%处于危险之中。即使有一份固定工作,也是脑门上长瘤子额外负担,不得不硬着头皮去填这个窟窿。要是几个房都是这样的情况,加上工作出问题,恐怕手里的房子就危如垒卵了。没有人在乎你的房价飞得有多高,倒是有一群人等着看你摔得有多惨。

第二次崩盘起因是银行没有节操,零头款也敢放贷款,香饵之下,必有死鱼,什么阿猫阿狗也去买房。一旦房价下行,原本零头款买房还期盼房价上涨,结果不但不涨,还欠债更多。反正房子没有净值,于是把房子扔给银行,拜拜了您呐。08年次贷危机是突发事件,造成房地产下跌成雪崩型,一崩见底,直到2012年起死回生,许多人都经历过了,略去。

用几句话总结两次崩盘,第一次是房市严重过剩,并拖累租房市场。房地产是供求关系,供大于求的结果必然是房价房租下跌。但是,售房会出现崩盘,租房市场不会!我指的是有人口支撑的大都会地区,谈论穷乡僻壤房的地产没有意义。第二次是次贷危机造成房市崩盘,租房市场并没有受到影响,失去自住房也要去租房子住,不能睡大街上,总的供需关系没有打破平衡。失去房子的多是原本就不该买房没有能力买房的一群人,作为地主有租金收,没有什么影响,有些地方租房市场逆势而为,反而更好。

现在的问题是,未来的房地产市场何去何从?因为房地产是地域性问题,还是只能分析南加州。南加州包括圣地亚哥,不到十个县County,2400多万人口,占加州一多半,超过佛州两千两百万,更多过美国绝大多数的州。

用实例来分析,两个月前买的房,42万,租金$2500。同一个地区同样的房子,07年最高价是36万,而房租只有$1300,租售比太差!08年后房价跌掉近40%,房租不受影响,继续稳步上升。2012年起房价开始反弹,大约三年前出水,到今天已经反超。但反超的数目并不大,房租上涨却近一倍,目前的租售比相当不错。这个价钱买来出租,放30%头款可有少许现金流,现阶段贷款利率低,能打平即是胜利,房租上涨平稳,15年可以翻倍。如果用现金砸进去,每个月最少会有$1500净收入,可以满足,钱放银行几乎是 noting!试想一下,如果你已经有自住房,还有一百多万买几个房子出租,没有过高的物质要求,躺平没有问题。而一百多万放银行吃老本,用不了多少年便坐吃山空,立吃地陷。关键的问题是,投资房地产图的是房价房租双增长,能逮到一个增长就可以满足,南加州是两个增长都明显的地方。

这样的租售比,房价有下跌可能吗?

纽约,湾区,多伦多的房价如日中天,租售比却奇差,这样的地方追求现金流不切实际(多伦多待过三天,只看到表面)。但是租售比仍然可以拿来参考,如果租售比日益恶化,房价则会虚高,毕竟人有思维能力,房价太高的话还不如租房子住。在房价高的地区,即使租售比差,已经形成了规律,房市则比较安全。上面几个大都会地区几乎没有可开发土地,又是各块地盘的龙头老大,人口可以支撑市场,长远发展来看房地产依然有潜力。

德州和佛州,09年房市崩盘后去考察过几次,哀鸿遍野。晚上坐车里观察迈阿密一栋公寓大楼,只有一户亮灯,地下车库空空如也。当时已经知道美国的人口从寒冷往温暖地区流动是趋势,房价肯定会强烈反弹。虽然几万块钱一个房子随便可抓,因为没有manpower,不敢异地投资,放弃了。

两次崩盘的起因,供大于求和次贷危机目前都不存在。供大于求可以一目了然,次贷危机则要观察一下。之所以发生次贷危机造成房地产崩盘,是因为乱放款,零头款也敢放,房子如果没有净值或是负数,当然就随时随地都可以弃之如蔽履。08年后银行学乖了,比猴还精,买房子不管是自住投资多多少少要有头款,并附加要求稳定工作和收入,信用分必须要好,客观上加固了屋主和房子的关系。即使出现房市停滞不前或略微下降,因为有净值在房子里面,不可能脑门一热就walk away。

所以,近期内发生房地产崩盘的几率不大,而上升趋势依然明显。几年后的形势不想判断,也不敢判断。今年南加州房价上涨10%估计不是问题,两个月前刚买的房现在要加10%才能买到,我自己的目标已经达到。

刚刚看了一下市场,举的例子已经过时,两个月前刚买的房加10%也买不到了。周边去年113万成交的房,完全一样的户型,今天上市135万,间隔仅仅八个月,更大的问题是没有房源。

 

 

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来源: 文学城-老朽
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