房地产杂谈 四十九，周期和崩盘

房地产有周期，水满则溢月盈则亏，无可争辩。现在的房市从2012年算起一路顺风已经十年，房价的确已经到了一个相当高的价位，很多人担心自己是最后的高价位接盘侠，跟着就是房市崩盘，不得不老太太吃铁蚕豆，暗含着。我经历过两次房地产崩盘，以前的博文里多次提到过。为下面行文方便，有必要再回顾一下。

第一次是九十年代中到九十年代末，这个期间我们这一代老留学生(2000年前来美)，多数人要不正在念书，要不刚开始工作，像我这样一看书本就脑仁疼，干什么什么不成，吃什么什么香的主，受了高人指点，然后便弃学淘粪的恐怕不多。正因为入房地产行业早，经历的事情就多些，包括第一次的崩盘，很多人没有经历过。

第二次崩盘是08年后，论坛上很多人都亲身经历过了，有些人抓住了这次机遇。但是，所谓的机遇都是马后炮，都是回过头来看以前才知道那是机遇。如果能知道是机遇，砸锅卖铁也会去抓。有没有砸锅卖铁的不知道，我们是倾囊出动，因为借不到钱，信用卡也上了。第一次的崩盘全程趟过，温故知新，才敢准确判断未来，才敢all in。

两次崩盘间隔是十年，第二次从08年金融危机房地产崩盘到现在早就超过十年，完全有理由相信下一个崩盘随时可能发生。一些所谓的房地产方面理论家们时不时就出来鼓噪一下，弄些似是而非的数据图表，坐而论道，纸上谈兵。有些专家大拿没有亲身实践房地产而喜欢指点江山激扬文字，自己屁股上流脓，却偏要给别人治疗痔疮。我这个人喜欢做实事，读书不多，也不喜欢理论，看准了房地产这条路就一直走到黑。我写东西多是些糙话，让理论水平高的人不爽。但是我依然坚持我的观点，搞房地产实践出真知，没必要上补习班，看鸡汤文，读所谓的专家书籍，有那闲工夫不如出去多看几个房。投资论坛上的薯爷有句名言，淘粪有小学水平就够用了。说实话，房地产成功拼的不是学历和智商，而是眼光和魄力，有博士学位未必干的过小学毕业。学问太大在淘粪大军里用不上，知道的太多就像狗咬瓷盘子无从下口。在房价处于上升趋势的时候，患得患失左顾右盼，总想等待有利的时机再下手。房价下跌后又缩手缩脚，裹足不前，过河捂屁 眼过度的小心。即使万事皆备，酒肉都给准备好了，却想出家当和尚。等待犹豫的结果便是王8操兔子，一步赶不上步步赶不上，回首山河已是秋，轻舟已过万重山，再想回到原来的价钱，尼姑看嫁妆，下辈子吧！

房地产其实是挺简单的事情，智商太高总想全力做到最好，可能还不如低智商随便搞搞。当然啦，有博士学位的高智商愤怒杀入房地产，理论与实践相结合，可以做的风生水起，就没我们小学水平淘粪工活路了。薯爷自己握有奥数奖牌，博士教授，能放下身段，"荷枪实弹去抢钱"。薯爷如果看到我这篇文章，我不能代表所有的人，起码代表部分人请薯爷重出投坛。

第一次崩盘是滑坡型，原价25万的独立屋SFH$17万买到，以为得了大便宜。没想到刚过户不久周边相同房子便下跌一万，第二年又跌一万，第三年继续跌，西瓜皮擦屁股没完没了。以为从四楼跌到三楼，二楼，到一楼总算到底了，没成想还有地下室，地下室下面还有十八层地狱，这么个跌法还能心如止水是不可能的。因为房市供大于求，房价下跌也影响到租房市场，一边看着刚买的房价值在缩水，一边房子很难租出去，屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风，吃嫩豆腐都塞牙，劁猪割耳朵两头出血。这一阶段我的原则就是不管杠杆用的多狠也要有限度，绝对不能折掉，也就是没有现金流的房子不碰。因为在开始阶段铺开的面大，具体到每个房子，哪怕只有一百块钱现金流也要有，苍蝇虽小也是块肉。加上自己精心管理，节省开支，锅碗瓢勺洗的光，不靠佛爷不烧香。这样在房价继续滑坡时才可岿然不动，挺过去就柳暗花明。用剑王的话说是在水下憋气，能憋住就不会死掉。

到了08年后的第二阶段以及现在的第三阶段，相对来说财大气粗，可以不太重视现金流，而看重房子的升值潜力和综合考虑其他因素，即使某个房没钱赚，还有其他房子的现金流补充。还是剑王的话，是水上憋气，死不了人的。没钱赚的事情还没有发生，毕竟干这行久了，只是赚多赚少的问题，玩鹰的不能让鹰签了眼。现金流是个不小的话题，我曾经写过两篇。简单的说，只有一个出租房，贷款加开销大过房租，则是负现金流，一旦房价下行，100%处于危险之中。即使有一份固定工作，也是脑门上长瘤子额外负担，不得不硬着头皮去填这个窟窿。要是几个房都是这样的情况，加上工作出问题，恐怕手里的房子就危如垒卵了。没有人在乎你的房价飞得有多高，倒是有一群人等着看你摔得有多惨。

第二次崩盘起因是银行没有节操，零头款也敢放贷款，香饵之下，必有死鱼，什么阿猫阿狗也去买房。一旦房价下行，原本零头款买房还期盼房价上涨，结果不但不涨，还欠债更多。反正房子没有净值，于是把房子扔给银行，拜拜了您呐。08年次贷危机是突发事件，造成房地产下跌成雪崩型，一崩见底，直到2012年起死回生，许多人都经历过了，略去。

用几句话总结两次崩盘，第一次是房市严重过剩，并拖累租房市场。房地产是供求关系，供大于求的结果必然是房价房租下跌。但是，售房会出现崩盘，租房市场不会！我指的是有人口支撑的大都会地区，谈论穷乡僻壤房的地产没有意义。第二次是次贷危机造成房市崩盘，租房市场并没有受到影响，失去自住房也要去租房子住，不能睡大街上，总的供需关系没有打破平衡。失去房子的多是原本就不该买房没有能力买房的一群人，作为地主有租金收，没有什么影响，有些地方租房市场逆势而为，反而更好。

现在的问题是，未来的房地产市场何去何从?因为房地产是地域性问题，还是只能分析南加州。南加州包括圣地亚哥，不到十个县County，2400多万人口，占加州一多半，超过佛州两千两百万，更多过美国绝大多数的州。

用实例来分析，两个月前买的房，42万，租金$2500。同一个地区同样的房子，07年最高价是36万，而房租只有$1300，租售比太差！08年后房价跌掉近40%，房租不受影响，继续稳步上升。2012年起房价开始反弹，大约三年前出水，到今天已经反超。但反超的数目并不大，房租上涨却近一倍，目前的租售比相当不错。这个价钱买来出租，放30%头款可有少许现金流，现阶段贷款利率低，能打平即是胜利，房租上涨平稳，15年可以翻倍。如果用现金砸进去，每个月最少会有$1500净收入，可以满足，钱放银行几乎是 noting！试想一下，如果你已经有自住房，还有一百多万买几个房子出租，没有过高的物质要求，躺平没有问题。而一百多万放银行吃老本，用不了多少年便坐吃山空，立吃地陷。关键的问题是，投资房地产图的是房价房租双增长，能逮到一个增长就可以满足，南加州是两个增长都明显的地方。

这样的租售比，房价有下跌可能吗？

纽约，湾区，多伦多的房价如日中天，租售比却奇差，这样的地方追求现金流不切实际(多伦多待过三天，只看到表面)。但是租售比仍然可以拿来参考，如果租售比日益恶化，房价则会虚高，毕竟人有思维能力，房价太高的话还不如租房子住。在房价高的地区，即使租售比差，已经形成了规律，房市则比较安全。上面几个大都会地区几乎没有可开发土地，又是各块地盘的龙头老大，人口可以支撑市场，长远发展来看房地产依然有潜力。

德州和佛州，09年房市崩盘后去考察过几次，哀鸿遍野。晚上坐车里观察迈阿密一栋公寓大楼，只有一户亮灯，地下车库空空如也。当时已经知道美国的人口从寒冷往温暖地区流动是趋势，房价肯定会强烈反弹。虽然几万块钱一个房子随便可抓，因为没有manpower，不敢异地投资，放弃了。

两次崩盘的起因，供大于求和次贷危机目前都不存在。供大于求可以一目了然，次贷危机则要观察一下。之所以发生次贷危机造成房地产崩盘，是因为乱放款，零头款也敢放，房子如果没有净值或是负数，当然就随时随地都可以弃之如蔽履。08年后银行学乖了，比猴还精，买房子不管是自住投资多多少少要有头款，并附加要求稳定工作和收入，信用分必须要好，客观上加固了屋主和房子的关系。即使出现房市停滞不前或略微下降，因为有净值在房子里面，不可能脑门一热就walk away。

所以，近期内发生房地产崩盘的几率不大，而上升趋势依然明显。几年后的形势不想判断，也不敢判断。今年南加州房价上涨10%估计不是问题，两个月前刚买的房现在要加10%才能买到，我自己的目标已经达到。

刚刚看了一下市场，举的例子已经过时，两个月前刚买的房加10%也买不到了。周边去年113万成交的房，完全一样的户型，今天上市135万，间隔仅仅八个月，更大的问题是没有房源。