房地产杂谈 二十九，关于运气 下

如果不是富二代，掏粪工基本都是从菜鸟开始，菜鸟也应该知道房地产活络的基本因素靠人口支撑，加州人口从三千万到四千万不到三十年时间，这是加州房地产上涨的原动力。

California is projected to surpass 40 million residents by 2019, and represents approximately 1 out of every 8 US citizens. By 2050, the population is projected to surpass 50 million.

我们当中的许多人可以看到五千万人的一天，除非人口普查和预测是胡说八道，有一千万人口增长红利摆在这里，即使加州的许多地区房地产处于高价位，可以预期在我的有生之年，桃花依旧笑春风。不管你喜不喜欢加州，事实摆在那里，良禽择木而栖。加州人口的平均年龄低于全国水平，这就意味着出生率高，加上移民人数增加，整个社会充满活力。不否认也会有些人搬离加州，许多人到了退休年龄，卖掉加州高价位的房，搬去一个适合自己晚年生活之地，这无可厚非。流逝老年人，迎来新生命，吐故纳新。以退休人员为主的所谓世外桃源，房地产是没有前途的，不光是房地产，除了医疗和服务业，其他诸如零售，餐饮，科技，教育，娱乐等等都会死气沉沉，这些难道和房地产无关吗？夕阳无限好，只是近黄昏。

我这个人很草蛋，除了对房地产和旅游有兴趣，没有什么远大理想和高尚情操，也不喜欢谈论时政，钉马掌揪耳朵离蹄太远。但会遵纪守法，努力赚钱，享受南加州舒适安逸的生活。您如果愤世嫉俗，热衷时评请绕行，提着猪头进庙，走错了门，您圣明，鄙人不感兴趣。

钱难挣屎难吃，虽然期盼房地产会房价房租都增长，但初期阶段看不到曙光。我的如意算盘其实很简单，曾经写过赚钱的几种手段；

1，拼体力，下策。
2，靠一技之长，中策。
3，凭脑力，上策。
4，用钱去赚钱，上上策。
5，用别人的钱去赚钱，也就是所谓的空手套白狼是赚钱的最高境界。

所以，在保证有正现金流的前提下，要尽可能多的从银行里弄钱出来。以前提到过，早期借过18笔贷款，大约一百万美元，负债率是百分之八十。当时的利率是百分之十，没办法，周瑜打黄盖的事情。每个月还贷款约$9000，整个就像是在给银行打工，收租左手进，还贷右手出，不图赚钱只图快。30年贷款总有还清的时候，瓦片也有翻身日，困龙也有上天时。即使房价和房租都不增长，还清贷款，每月会多出九千美元收入，我那时候的税前工资不到三千，钱景简直是美妙绝伦！况且能在同龄人的退休年龄之前实现。

在土地有限的人口增长地区，房价和房租增长是必然。当这个必然到来之时，或者利率下降之日，通过重新贷款把最初投资的头款甚至额外的钱贷出来，用上涨的房租涵盖增加的还贷额，到此时投资没有本钱，处于free run状态，空手套白狼实现。如果还用什么股指，基金，定存，红利之类的来比较没有本钱的回报率，纯属老头劈叉----扯蛋！

仅仅几年时间，忽如一夜春风来，千树万树梨花开，房价上升出现井喷，更实惠的是房租，就像是遥姐的收入，与日俱增。

1999年房价房租开始上涨之时，正好弹尽粮绝，想买也买不成。坐马扎夹着鸡8，巧了，天助我也！利率一路下降，买不成房地产可以玩房地产，通过反复重新贷款，不但把原投资本钱都套现出来，亦整出自住房的头款，三年里两次倒腾自住房，都是新房，并杀回老家皇城根去，以前写过，不提。

零八年前的几年，房地产出现乱象，银行像是没有节操的妓女，给钱就让干一下，什么阿猫阿狗的也贷款买房，次贷危机一出，房地产再次崩盘。这个话题太大，我一个掏粪工，没那个智力和水平去说这个话题。但是今天南加州的高房价和零八年崩盘前比较，仍然处于合理价位，银行也比以前有节操，阿猫阿狗不让上，买不了房。所以，还不至于有危如垒卵，倒悬之急。

您要问房价房租都不涨，咋办?那还真不好办！但房地产和股票不同，是看得见摸得着的东西，简单的说，哪热闹哪人多去哪就对了。东风夜放花千树，宝马雕车香满路，众里寻它千百度，那房，就在街头拐弯处。相反，陋室空堂，衰草枯杨，蛛丝儿结满雕梁，万户萧疏人迹荒凉，这种地方您非要去做房地产，盲人瞎骑马，夜半临深池。

我的这个观点在今天南加州房地产已经处于高位的状况下依然可行！！！目前的利率相对来说还在低点，放少量头款，其他从银行借，只要能打平就是胜利，打平避免从口袋里贴钱，先减少风险。小楼今夜听春雨，深巷明朝卖杏花，一二十年后便是一条好汉，一树梨花落晚风。房地产市场有周期性，有可能再次崩盘，这里不讨论。出租房有租金支撑，即使遇到崩盘也可以挺过去，挺过去两次了。期望在房市里买低卖高，在崩盘前出逃是不切实际的。一两个房的微地主也许可以逃走，拥有三到五个房的弱地主以致更多房的小中大地主是逃不掉的。投资房地产的弊端之一就是不能立马兑现，您如果工作不稳定，居无定所，断梗漂篷，最好不要轻举妄动，只可远观，不可亵玩。

两三年前我说过，你喜欢的房不去追，就像你喜欢的妞不追，转眼就成了别人的，忽悠了不少人。任何投资都不可能百分之百赚钱，赚到钱的自然没事偷着乐，也有人让我忽悠一下就买房，惹出很多麻烦，在这里深表歉意。所以，我不想再忽悠别人买房，要提醒有风险。男人忽悠女人叫调戏，女人忽悠男人叫勾引，当双方互相忽悠才能产生爱情。道理一样，您让我一忽悠就去调戏房子，或者让经纪一忽悠就被勾引买房，遇到什么事情就会怨声载道。当你和房子能互相忽悠，也就是产生爱爱爱....就那两字，特别牙碜，大老爷们说不出口。到这个时候，无论掏粪路上有何艰难险阻，也会无怨无悔。

回到运气话题，今天看昨天，南加州房地产柳暗花明又一村，你非要说是运气好，要是投资在底特律地区，岂不是运气太差?要我说，别的行业有没有运气不知道，房地产投资靠的是眼光，胆量和勤奋。眼光是指不能急功近利，不要空言无事事，不要近视无远谋。胆量能练出来，该出手时就出手，顾虑太多，缩手缩脚，见小利则大事不成。更重要的是勤奋，勤奋的前提是兴趣。我赞同这个说法，"宁可失败于自己喜欢的事情上，也不要成功于自己憎恶的事情上"。对房地产有兴趣，掏粪路上自然会不辞辛苦走正路，别人皆醉我独醒，不弃不离，厮守终生。如果屎尿屁没有，进厕所干嘛呢？当然，进厕所玩手机的不算，进厕所不玩手机难道玩屎不成。

二十几年前起步阶段时，同时代出来的同学朋友里面，有的坐在办公室挣一份不错的薪水，有的还在爬宝塔尖。不管做什么，房子问题是一个绕不开的话题，即使不投资出租房，也要有个自住房，或者租房子住，反正不能睡大街上。曾经花了很多时间和精力带朋友们满世界去看房，手把手的教周边朋友房地产的基本常识，即使我初出茅庐，只知道一些皮毛，屎壳郎趴铁轨，假充大铆钉，但朋友里更是狗屁股塞黄豆，一窍不通。结果，言者谆谆，听者藐藐，没人理睬我，安于故俗，溺于旧闻，错过了时机。我还没有达到看别人赚钱自己乐呵的境界，头一次遇到房地产崩盘，对前景没有信心，战战兢兢，如临深渊，如履薄冰，只想找几个垫背的。所以，我想说，机遇面前人人平等，不能说早进入房地产几年就是运气好。当零八年房地产再次崩盘之时，又一次倾囊出击，这回不再找垫背的，因为好言难劝该死的鬼，不如被窝里放屁，独闷。

我觉得自己的运气就没有好过，拉斯维加斯拉老虎机，拉多少通通被拉进去，买乐透奖就没中过50块钱以上的。

屋漏偏逢连夜雨，
儿到荒年饭量增。
喝口凉水都塞牙，
放屁专砸脚后跟。

这些是不可预知的事情，只能怪运气太差。还有比我运气更差的吗？闲着无聊，搓麻不开和让人给搂了；一摸兜钱包让人偷了；结果三打一让人殴了；狼狈逃窜回到家老婆跟人溜了；肌肠咕噜厨房剩一碗饭一闻还馊了；急火攻心眼珠子一翻抽了；被送去医院半路上救护车掉沟了；末了来个凉水洗鸡8蔫了。