地主可能遇到的问题 十二，出租房配置

出租房的配置不管是白玉房还是白菜房，用来出租要做到简单实用，不要花里胡哨，要依寻租客的普遍认可，不能把自己的个人喜好强加于人。

以一千尺condo和两千尺single family 为例。

一，地板。基本上是地毯，木板含人工合成材料laminate，瓷砖含塑胶型vinyl 三种材料。地毯无论在材料和人工上都最便宜，便宜没好货，寿命短。出租房大约五到十年，租给渣房客两三年也可能玩完。木板和瓷砖价钱差不多，但做瓷砖人工贵。以home depot and Lowe's 经常提供的材料来对比，地毯，化工地板，瓷砖价钱差不多，地毯略便宜点。但人工会差很多，地毯$0.5一尺，地板$1.5一尺，瓷砖2.5一尺。(现在价钱有所上涨)

我喜欢用commercial berber carpet，大颗粒粗线条的那种，经久耐用，美观，出租房切忌用浅色。一千尺的康斗包括地垫约一千块钱，加上人工和零七八碎，$1500可以拿下。不管多好的地毯寿命也非常有限，不能和木板和瓷砖相比，用着用着就感觉是金玉其外，败絮其中。

最便宜的化工地板$0.5一尺，我不喜欢屎黄色，咖啡色略贵一点点，显得高档些，加地垫和其他，连工带料$2000--$2500，如果有楼梯要额外加钱，费工时。寿命二十年以上没有问题。

便宜的瓷砖不超过$1一尺，包括底浆，总共$3000--$4000，贵在人工，但一劳永逸，与房子共存亡，你的寿命活不过房子。基本上不能违背的是卫生间要用瓷砖或塑胶地板，防水，其他地方可搭配。一层最好用瓷砖，包括厨房，塑胶地板只适合在小面积，比如卫生间。

从地板的选择也可以看出房地产投资不可急功近利，如果是倒买倒卖则另说，可以先少花钱，弄漂亮的地毯，外观好看，先嫁出去再说。地毯容易改换成木板或瓷砖，返过来困难。对于买来自住会有这个问题，我买的自住新房子一楼是地毯，不喜欢，即使是全新没用过，全部扒掉，换成瓷砖，意大利进口的，极硬，工人抱怨电转刀用掉好几个，自住房可以不计较成本。

一层最好不用地毯，不禁脏，很容易报废。如果是康斗，完全在二层以上可以用，经过楼梯过道，鞋底基本上已经蹭干净。出租房如果是两层，一层用瓷砖，二层配地毯或化工地板。

当然，什么都不是绝对的。我在初期阶段，资金周转困难，即使是一层也用地毯，用最便宜的地毯，一千块钱地毯能解决问题就不去花几千块钱做瓷砖，没有闲钱补笊篱，有钱先用在极速扩张房子的规模。等到能喘口气，现金流大量出现，交税问题开始浮现，然后再折腾房子本身。这也是做房地产的好处，命运是掌握在自己手里，随你怎么玩。

二，油漆。白菜房一律白色，或浅黄白色Navajo white。白玉房看情况，有颜色油漆不超过三种，不能花里胡哨，尽量用浅颜色。白色是普遍能接受的颜色，有句话叫一张白纸可以画最美丽的图画，在房子里也适用。有的房客会提出自己把卧室或其他地方刷自己喜欢的颜色，没关系，准奏，搬走时给还原就行，否则从押金里扣。我喜欢房客折腾我的房子，说明他们喜欢住，愿意长住才会花时间金钱去折腾。

三，家用电器。炉子是必备的，attach to the wall。冰箱，洗衣机，烘干机不是必备，可以选项。羊毛出在羊身上，想让我提供，加钱提高房租。二手冰箱两百块钱不到，洗衣机烘干机一对五百，全提供每月加五十而已，一年多就回本。我更愿意房客自备，说明是有备而来，打算长住。洗碗机很容易坏，白菜房不提供，有也拆掉。白菜房的浴缸上的玻璃门也让我拆掉换成帘子，房客在一起洗鸳鸯浴时免不了发生赤身裸体肉搏战，地动山摇，呼啦啦大厦倾，门窗崩塌，人体伤害不说，低端人群房租低，尽量避免损耗。

其他像是窗帘，用便宜的mini blind，好的和差的没有太大差别，一样会损坏，原计划好的几年换一次。大门锁用一个牌子，备用一个，房客搬走轮换使用即可。

总之，出租房要简单实用，要把它作为摇钱树而不是古董供起来。当然，摇钱树也需要打理，不管不顾也会死掉。