南加州房地产实例分析
第一个是坛子上大款业余地主的一个房，位于南橙县白人占百分之九十的一个城市。没有征得本人同意，不能说的太具体，和下面的例子一样，都是坛子上的人，一般不出声，偶尔露峥嵘。一般带个师字的喜欢白玉房，尤其是有点实力的这个师那个师，包括高薪码工。还有人比师更厉害，自成一家，暂且称这位网友是艺术家，虽不到顶级水平，圈内的人一提就知道的，对我这样的门外汉来说是高山仰止啊。
艺术家五年前买的新独立住宅，2200英尺，七十多万，厨房是花岗岩台面，仅此一项就知道内部装修错不了。贫穷会限制人的想像，起码限制了我的想像，我买过最贵的房用来出租是四十五万。没办法，有钱人就是任性，买时七十多万的新房租3500，典型的茉莉花喂牲口。优秀的人有自己的一定之规，首先自己的事业不能放弃，其次手里有钱要寻求安全的出路，也不愿意放股市里花精力时间去每天追看股市行情。于是，顺理成章的一个个买房子，然后请人管理出租，省得麻烦。租金多少并不重要，自己的收入都花不完，投资保本为先。因为工作和子女上学求职需要离开南加州，家庭幸福是第一位，现在准备卖掉这个房。三年前已经卖掉了一个，也曾经打算一起卖掉这个，但当时这个房客住的好好的，按时交房租，没有唧唧歪歪的事情，我的建议是一动不如一静，可卖可不卖的情况下就不卖。现在房客搬走，我本人不喜欢异地投资，也赞同卖掉这个房，把资产收缩到住家周边。
因为是才几年的新房，没有大的修理，只需要油漆粉刷一遍，小修小补，清洁干净，$3500搞定，不到一星期完工上市。相同的房子最贵卖到118万，艺术家不贪心，能卖110万就相当满意了。在这里也再次驳斥200万在南加州住小黑屋的说法，道听而途说，德之弃也。南加州住200万的房对我来说还是梦想，200万即使在北加州湾区也绝对不是小黑屋。尔湾市irvine连续几年进入美国前10名最安全城市行列，这个房所在城市不比尔湾差，因人口达不到一定数量的不能入选。按小区划分，尔湾最好小区里百分之十也就和这个房的所在区域相当，小区有安全警卫把守，里面规划布局合理完善。这是我认为理想的居住环境，心目中的美国，我不喜欢住在喧嚣杂乱高楼林立的繁华都市，也不喜欢荒无人烟穷乡僻壤的旷野农村。我喜欢的是南加州一语天然万古新，繁华落尽见真谆，阳光明媚，四季如春。中国人喜欢尔湾，扎堆，中餐馆多，超市多，适合中国人的生活而已，从长远来看，尔湾会不会变差不敢乱说，想变得越来越好不大可能。
五年时间，十几万房租已经平安落袋，另几十万的收益也将是囊中之物，的的确确是非常安全的投资。但从投资回报率来看太过于保守，如果把七十万一分为二买两个房，每个房借四十万，每月还贷款两千块钱，加上地税管理费以及其他开销，仍然保持正现金流状态，用折旧一冲，无税可交。虽然房租有可能少收十几万，但卖两个房子的时候拿回来的是几个十几万，重要的是依然没有风险。至于赚到几十万要交税，首先你免不了，谁让你赚这么多钱。其次是可以避免，下一步是怎么运用1031交换。
顺便说一下身边的另一个土豪地主，自家住的是豪宅，为了儿子上学，七，八十万现金再买个学区房，仅仅是周一到周五接送孩子上学方便时用。除此之外，还有四，五个全部是白玉房用来出租，自从看到我关于杠杆去撬动房地产的帖子后悔没有去利用，否则十个八个房子到手不会是难事 。
地主和地主有区别，财大气粗的地主豪情万丈，宝马奔驰香满路，笑语盈盈米奇林处。情何以堪，吾等买葱看价钱的主。更吹落，眼泪哗哗星如雨。
第二个是刚入门的微弱地主，毕业不久，暂且称其新码工。年纪轻轻就不思进取而加入掏粪工行列，说是让我忽悠进去的。
常记溪亭日暮，沉醉不知归路。
兴尽梦晚舟，误入藕花深处。
引渡，引渡，玩的不亦乐乎。
新码工过去两年里买了两个康斗，对于迈出第一步的初级地主，康斗便宜，便于管理，容易上手，合抱之木生于微末。也是买在南橙县，南橙县就没有不好的区。第一个房28万，两房两浴近一千尺，房租现在是1900，属于低端白菜房。你非要说这就是传说中的小黑屋，我也没办法，我也有不少类似的小黑屋，即使是小黑屋也不是两百万，有谁愿意出两百万买我的小黑屋，我给跪了。当年我和政府打官司，我拍卖来的烂白菜帮子，非要按白玉房收地税，我在法庭据理力争，政府要是认为我的破房子值这么多钱，我卖给你好了，法官和在场的人都笑了。
经历过两次房地产崩盘，第二次是零八到一二年的雪崩型，之后连续几年强烈反弹，然后平稳上升。现在处于缓慢增长状态，高端房有所停滞，低端房还没有停止不前的迹象。新码工的这两个房都有贷款，每月的现金流非常微薄，但是仅一两年间房租和房价的上升已经看到曙光，初试云雨情且情窦初开停不下来，照这个势头，十年时间可以修成正果，炒老板鱿鱼的一天在四十岁就可到来。
第三个人有小本生意，老公是码工，相夫教子，有点额外收入，聊胜于无，就称其为生意人。除了自住房还有两个白玉房出租，来坛子上学习交流后，加快步伐，几年前当机立断在老墨聚集城市买了个破房，18万糖耗子，租1450，现在的房租1700以上。而橙县任何地区今天想再找到25万以下的房子，可以说是缘木求鱼。接下来生意人一口吞下一个fourplex，将来不存在被炒鱿鱼的问题，而是在家里谁是领导的问题。
投资出租房，不管是白玉还是白菜，先要认清市场需求。一百万的房子租金在3500到4000之间，也许将来上涨空间大，但只是也许而已。能花的起4000块钱租房子也绝对买的起房，所以市场范围小，有相当部分的人买房子去了。剩下租房子的基本上是权宜之计，买房只是早晚的事，白玉房的租客不会住太久，房客每进出一次必然会有经济上的损失。社会上挣最低工资的底层劳苦大众也要有地方住，这块大饼永远存在。这个群体的房客基本上很少有翻身的机会，鲤鱼跳龙门，乌鸦变凤凰的事情鲜有发生。我的房客很多住了十年以上，最久的一个住了16年，艾滋病癌症红斑蓝疮肺气肿四箭穿心一命呜呼。目前有两户即将打破记录，而且是必然打破，活的欢蹦乱跳的，没有命丧黄泉的迹象。从选房客开始我就喜欢要那些信用分说的过去，收入可钉可卯的一群人，这些人去买房的几率非常小。虽然我一般只签一年的合约，但一年过后不会马上涨租，这样会吓着人家，过个半载一年再说，而且涨租幅度总是比市场略低，年复一年下来会和市场价钱相差甚远，这样房客也舍不得搬走。稳定压倒一切，房客流动性大肯定会影响我们游山玩水周游世界的计划。
第四个是我自己刚买的房，才一年多，曾经介绍过。我非常喜欢这个房，位于新开发的城市上好区，真想再买一个，但现在房价比一年多前买的时候涨了百分之五到百分之十，同样的房一转眼就要再多拿出好几万，感觉自己是个傻逼。落花有意随流水，流水无情恋落花。这个房的租金还没有涨，我也不着急涨，当时买这个房的现金流就不是很好，我不在乎，目前的收入要交的税已经心在流血，就不想再锦上添花。和艺术家的做法有点类似，投资先保本，眼前的收入不重要，远看山有色，近听水无声。我依然坚信南加州的房地产会是，惊飞远映碧山去，一树梨花落晚风。