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关于南加州房地产的前景 补遗

关于南加州房地产的前景 补遗

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先回答跟帖的问题。
1,line of credit.这只是贷款的一种方式,不管用什么方式,只要能贷到钱,而且你有本事用借来的钱能滚出更多的钱,这是赚钱的最高境界。有些人有本事,有一技之长,但是没有资本,巧妇难为无米之炊,两手攥着空拳头,没办法创自己的事业,搞自己的生意。就拿餐馆的大厨二厨甚至常年跑堂的来说,做梦都想开个自己的小餐馆,可是每月两三千块钱的工资从哪里能弄出开店本钱,银行肯定不借你,找亲朋好友,拉屎啃鸡腿,张不开口。有人说能拿到1.75头两年的利率,还是拿湾区来说事,你有本事搞得到五十万,每月利息连一千都不到,简直就是天上掉钱下来,五十万的condo不易找到,七十万以下的没什么难的,租金是三千到三千五没有问题,如果前两年的1.75利息不变,怎么算也是现金流。管两三年后干什么?房租也是增长的,再说能搞到五十万,七十万的,你的自住房起码也是一米两米,能住一米两米房的年收入也不会十万八万,能赚二,三十万的每年累计出几万也不困难,利息高上去了就还掉点本金,反正借钱要还,一般十五年后开始强迫还本金。还掉一部分本金,减少每月还贷压力,保持现金流状态。湾区房地产现在是有钱人在玩,有现金,还是那句话,买房收租比放银行吃利息强,湾区房地产在目前阶段的确比较困难。往上看房价上升,因为已经是极速升到高端,短期能有多大作为难判断。往下算出租回报率,一星半点,借贷款的话可能弄出负数。武大郎扛盘子,上下够不着。美国其他地方运用杠杆原理还不至于,但是借贷搞出租房要量力而行,不能瘦驴拉硬屎,尽量避免蹲马桶嗑瓜子,入不敷出。

在北加的各位不知道湾区房地产有多疯狂吗?大家看到的是近几年风涨,长期的涨势更加叹为观止。我欲乘风归去,又恐琼楼玉宇,高处不胜寒!举个例子。

1985年,那时我还没来美国,我的前老板在hillsborough买了一个房,五千多尺,0.6亩的地,五十万。十几万的头款,当然,有钱人嫌麻烦,没两年就把钱还了。我想说的是,如果不还,到今天刚好三十年结束,现在的市值是五百万,也就是用十几万搏出五百万!简直就是中彩票!还贷就当是租房子好了,利率是固定的,借四十多万每月还贷也就两千。这么大的房子在hillsborough今天一万块一个月也未必能租下来,旧金山两房的condo都租三千多,就以平均五千一个月,三十年下来的房租扔掉了两百万。一边是赚五百万,一边是扔掉两百万,加上一个have nothing。欠账分好账和坏账,以前写过的,最明显的是信用卡的账不能欠,赊着账比长大疮痒痒。房贷,尤其是低利率的长期贷款要留着,舅舅搂着外甥女,舒服一会是一会。

2,节省开支。这我真没有什么好办法,除非你对和房地产有关的方方面面全能一手操办。

一,有房地产经纪执照,佣金不流外人田,这个好办,考个下来好了,有执照的人手里会有更多的资源。

二,自己会修理,能拿下个建筑执照最好,执照难点,不一定非要,但有照可以名正言顺的领着人开始打家劫舍。房屋的一般修理真没什么大不了的,主要还是看你有没有这个意愿,别以为女人不行,我就用过一个古巴的娘们,虽无李逵之躯,却有鲁班之艺,不论大活小活都是光屁股裹脚,干净利索。我刚来美国从学车子换机油开始,其实就省个十块钱,要把车子顶起来,钻车下面。一个学文科的,四体不勤,五金不分,手无缚鸡之力,身无寸箭之功,做成了,有成就感。当有了房子,更有了实验的机会,顺便介绍两个窍门,正好有人问起。

A. 搅拌机,garbage disposal不转。一半以上的可能是超负荷,安全钮弹开。只要把disposal 下的红色小按钮按下去就行。另一半的可能是你按下红钮后不工作,并发出zzzz的声音,这是东西太多搅不动,机器是好的,赶快关掉电源,时间长了会烧掉机器。用一把disposal附带的jam-buster wrench插进下面中间的小洞里用力左右转几下就可,还转不动就要去买一个特别的disposal wrench。只有很少情况下按下红钮也没动静,如果只有一两年新还可以用电钻,把jam-buster wrench相同尺寸的钻头反插在钻枪,然后插进disposal下面,试试能不能带动起来,可能性比较小。一般用过几年的,寿命到了,要换新的。找人来换,连工带料可能要三百,自己去home depot买一个只要一百。自己换并不难,一步步做,最难的一步是如果空间狭小,二,三十磅的机器要一手托起,一手操作,多数人臂力不够。那么,用车子的千斤顶给顶起来,省力,活做出来漂亮。这就是从换机油,换轮胎来的灵感。

B,油漆问题。房客住了一两年,大致情况还好,有些地方脏,不油太难看,油一遍几百上千,舍不得。最好能找到以前的油漆,用刷子touch up。没有相同的油漆怎么办?用drywall knife必须是这种刀,在closet 切两寸见方一块下来,在这里切是如果你补回去时手艺差也不碍观瞻,然后去home depot电脑对比,配一加仑油漆,顺便买一桶joint compound,把切下这块补回去,偷南瓜摘葫芦捎带把墙上的钉子眼也补了。切也有技巧,要四十五度角切成外大里小的金字塔状,至于为什么,用屁股去想。这样,几十块钱的事能省下上千块钱。
就介绍两个,别抢了我爱我家的话题,还是聊投资理财带劲。

三,自己管理。异地投资,鞭长莫及,迫不得已才找PM管理。自己的房子自己管会特别上心,不管是一两个房还是十几个房。让别人管理凡事公事公办,我干过PM,晚上十点房客来电话说钥匙反锁房子里进不去,对不起,你去找locksmith。要是我自己的房客,我会送备用钥匙过去。

上面三个行当全干过,都和房地产有关但不以此为生。做房地产经纪是我最弱一项,不喜欢交际应酬,痛恨请客吃饭,如果以此为生,三天打鱼两天晒网,有一搭无一搭,全家非喝西北风。干contractor,赚的是辛苦钱,做PM和打工无异。干过这些只是人生旅途中的经历,最终目的还是要成专职吃瓦片的。

3,补充一下保险问题。有钱赚的情况下还是要买,特别是房子的责任险,防止房客告来告去。我自己买的是二十万责任险每个房,然后还有一个统筹的两百万umbrella insurance。生意起步阶段,贷款负担沉重,除了强迫我做的,能不花钱的绝不花,保险是在有钱赚后,又能抵税才买,花出去十几二十万还没人来告我。地主只要做事仔细,小心谨慎自然无祸,这要从一开始选择房客开始,查信用这一步不能省略,不管是黑人白人,衣冠楚楚,花言巧语,张口自己是牧师,闭口当过警察,绝对不能轻信。如果来人不和你废话,填好表格,甩下几十块申请费扭头就走,这就好办了,这是有自信心的表现。

4,通往职业地主之路。各地方的标准不一样,湾区一个房顶南加两三个,还是以南加来说事。一到五个房的微弱阶段最困难,尤其是只有一两个房,遇到什么艰难险阻便打退堂鼓,卖掉省心,做地主之梦就扼杀于襁褓之中。就像是男女相处,几个交往,看不对眼,麻溜的分道扬镳。有了三五个房后,相当于初试云雨情,被黏糊上了,没办法甩掉,还没论及婚嫁。三五个房对于有一分固定工作的来说,仍然是聋子的耳朵,配的,娶媳妇打幡,跟着凑热闹,注定不能成为职业地主。

当数量达到五到十个,除了会累积当地主的经验,另外在房屋买卖,资金运转,税务法律方面也开始得心应手,这就处于职业和半职业地主之间的状态,也就是说订婚了。如果想正正经经过日子,就斩断蓝颜知己,红粉佳人的情缘。还没想好就继续朝三暮四,仍有权力若即若离,做半职业地主。一旦数量超过十个,就是职业地主的节奏,大婚告成,房子数目的增加如生子添丁,顺理成章。做地主所付出的在开始阶段并不见得能立竿见影,得到的回报往往是微不足道,随着时间的推移会显出成效,最后便坐享其成,用最初的辛辛苦苦谋未来的舒舒服服。

打工就像男人是一头牛,地主就像是女人有块收租的地,没有耕坏的地,只有累死的牛。牛越耕越瘦,地越耕越肥。好火费炭,好车费油, 好女废汉,兄弟们千万保重。

(未完,总有问题进来问不相干的事,下篇回到南加的正题,尽快收兵)

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来源: 文学城-老朽
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