关于南加州房地产的前景 补遗

先回答跟帖的问题。
1，line of credit.这只是贷款的一种方式，不管用什么方式，只要能贷到钱，而且你有本事用借来的钱能滚出更多的钱，这是赚钱的最高境界。有些人有本事，有一技之长，但是没有资本，巧妇难为无米之炊，两手攥着空拳头，没办法创自己的事业，搞自己的生意。就拿餐馆的大厨二厨甚至常年跑堂的来说，做梦都想开个自己的小餐馆，可是每月两三千块钱的工资从哪里能弄出开店本钱，银行肯定不借你，找亲朋好友，拉屎啃鸡腿，张不开口。有人说能拿到1.75头两年的利率，还是拿湾区来说事，你有本事搞得到五十万，每月利息连一千都不到，简直就是天上掉钱下来，五十万的condo不易找到，七十万以下的没什么难的，租金是三千到三千五没有问题，如果前两年的1.75利息不变，怎么算也是现金流。管两三年后干什么？房租也是增长的，再说能搞到五十万，七十万的，你的自住房起码也是一米两米，能住一米两米房的年收入也不会十万八万，能赚二，三十万的每年累计出几万也不困难，利息高上去了就还掉点本金，反正借钱要还，一般十五年后开始强迫还本金。还掉一部分本金，减少每月还贷压力，保持现金流状态。湾区房地产现在是有钱人在玩，有现金，还是那句话，买房收租比放银行吃利息强，湾区房地产在目前阶段的确比较困难。往上看房价上升，因为已经是极速升到高端，短期能有多大作为难判断。往下算出租回报率，一星半点，借贷款的话可能弄出负数。武大郎扛盘子，上下够不着。美国其他地方运用杠杆原理还不至于，但是借贷搞出租房要量力而行，不能瘦驴拉硬屎，尽量避免蹲马桶嗑瓜子，入不敷出。

在北加的各位不知道湾区房地产有多疯狂吗?大家看到的是近几年风涨，长期的涨势更加叹为观止。我欲乘风归去，又恐琼楼玉宇，高处不胜寒！举个例子。

1985年，那时我还没来美国，我的前老板在hillsborough买了一个房，五千多尺，0.6亩的地，五十万。十几万的头款，当然，有钱人嫌麻烦，没两年就把钱还了。我想说的是，如果不还，到今天刚好三十年结束，现在的市值是五百万，也就是用十几万搏出五百万！简直就是中彩票！还贷就当是租房子好了，利率是固定的，借四十多万每月还贷也就两千。这么大的房子在hillsborough今天一万块一个月也未必能租下来，旧金山两房的condo都租三千多，就以平均五千一个月，三十年下来的房租扔掉了两百万。一边是赚五百万，一边是扔掉两百万，加上一个have nothing。欠账分好账和坏账，以前写过的，最明显的是信用卡的账不能欠，赊着账比长大疮痒痒。房贷，尤其是低利率的长期贷款要留着，舅舅搂着外甥女，舒服一会是一会。

2，节省开支。这我真没有什么好办法，除非你对和房地产有关的方方面面全能一手操办。

一，有房地产经纪执照，佣金不流外人田，这个好办，考个下来好了，有执照的人手里会有更多的资源。

二，自己会修理，能拿下个建筑执照最好，执照难点，不一定非要，但有照可以名正言顺的领着人开始打家劫舍。房屋的一般修理真没什么大不了的，主要还是看你有没有这个意愿，别以为女人不行，我就用过一个古巴的娘们，虽无李逵之躯，却有鲁班之艺，不论大活小活都是光屁股裹脚，干净利索。我刚来美国从学车子换机油开始，其实就省个十块钱，要把车子顶起来，钻车下面。一个学文科的，四体不勤，五金不分，手无缚鸡之力，身无寸箭之功，做成了，有成就感。当有了房子，更有了实验的机会，顺便介绍两个窍门，正好有人问起。

A. 搅拌机，garbage disposal不转。一半以上的可能是超负荷，安全钮弹开。只要把disposal 下的红色小按钮按下去就行。另一半的可能是你按下红钮后不工作，并发出zzzz的声音，这是东西太多搅不动，机器是好的，赶快关掉电源，时间长了会烧掉机器。用一把disposal附带的jam-buster wrench插进下面中间的小洞里用力左右转几下就可，还转不动就要去买一个特别的disposal wrench。只有很少情况下按下红钮也没动静，如果只有一两年新还可以用电钻，把jam-buster wrench相同尺寸的钻头反插在钻枪，然后插进disposal下面，试试能不能带动起来，可能性比较小。一般用过几年的，寿命到了，要换新的。找人来换，连工带料可能要三百，自己去home depot买一个只要一百。自己换并不难，一步步做，最难的一步是如果空间狭小，二，三十磅的机器要一手托起，一手操作，多数人臂力不够。那么，用车子的千斤顶给顶起来，省力，活做出来漂亮。这就是从换机油，换轮胎来的灵感。

B，油漆问题。房客住了一两年，大致情况还好，有些地方脏，不油太难看，油一遍几百上千，舍不得。最好能找到以前的油漆，用刷子touch up。没有相同的油漆怎么办？用drywall knife必须是这种刀，在closet 切两寸见方一块下来，在这里切是如果你补回去时手艺差也不碍观瞻，然后去home depot电脑对比，配一加仑油漆，顺便买一桶joint compound，把切下这块补回去，偷南瓜摘葫芦捎带把墙上的钉子眼也补了。切也有技巧，要四十五度角切成外大里小的金字塔状，至于为什么，用屁股去想。这样，几十块钱的事能省下上千块钱。
就介绍两个，别抢了我爱我家的话题，还是聊投资理财带劲。

三，自己管理。异地投资，鞭长莫及，迫不得已才找PM管理。自己的房子自己管会特别上心，不管是一两个房还是十几个房。让别人管理凡事公事公办，我干过PM，晚上十点房客来电话说钥匙反锁房子里进不去，对不起，你去找locksmith。要是我自己的房客，我会送备用钥匙过去。

上面三个行当全干过，都和房地产有关但不以此为生。做房地产经纪是我最弱一项，不喜欢交际应酬，痛恨请客吃饭，如果以此为生，三天打鱼两天晒网，有一搭无一搭，全家非喝西北风。干contractor，赚的是辛苦钱，做PM和打工无异。干过这些只是人生旅途中的经历，最终目的还是要成专职吃瓦片的。

3，补充一下保险问题。有钱赚的情况下还是要买，特别是房子的责任险，防止房客告来告去。我自己买的是二十万责任险每个房，然后还有一个统筹的两百万umbrella insurance。生意起步阶段，贷款负担沉重，除了强迫我做的，能不花钱的绝不花，保险是在有钱赚后，又能抵税才买，花出去十几二十万还没人来告我。地主只要做事仔细，小心谨慎自然无祸，这要从一开始选择房客开始，查信用这一步不能省略，不管是黑人白人，衣冠楚楚，花言巧语，张口自己是牧师，闭口当过警察，绝对不能轻信。如果来人不和你废话，填好表格，甩下几十块申请费扭头就走，这就好办了，这是有自信心的表现。

4，通往职业地主之路。各地方的标准不一样，湾区一个房顶南加两三个，还是以南加来说事。一到五个房的微弱阶段最困难，尤其是只有一两个房，遇到什么艰难险阻便打退堂鼓，卖掉省心，做地主之梦就扼杀于襁褓之中。就像是男女相处，几个交往，看不对眼，麻溜的分道扬镳。有了三五个房后，相当于初试云雨情，被黏糊上了，没办法甩掉，还没论及婚嫁。三五个房对于有一分固定工作的来说，仍然是聋子的耳朵，配的，娶媳妇打幡，跟着凑热闹，注定不能成为职业地主。

当数量达到五到十个，除了会累积当地主的经验，另外在房屋买卖，资金运转，税务法律方面也开始得心应手，这就处于职业和半职业地主之间的状态，也就是说订婚了。如果想正正经经过日子，就斩断蓝颜知己，红粉佳人的情缘。还没想好就继续朝三暮四，仍有权力若即若离，做半职业地主。一旦数量超过十个，就是职业地主的节奏，大婚告成，房子数目的增加如生子添丁，顺理成章。做地主所付出的在开始阶段并不见得能立竿见影，得到的回报往往是微不足道，随着时间的推移会显出成效，最后便坐享其成，用最初的辛辛苦苦谋未来的舒舒服服。

打工就像男人是一头牛，地主就像是女人有块收租的地，没有耕坏的地，只有累死的牛。牛越耕越瘦，地越耕越肥。好火费炭，好车费油， 好女废汉，兄弟们千万保重。

(未完，总有问题进来问不相干的事，下篇回到南加的正题，尽快收兵)