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投资地产有什么税收上的好处?家族基金是怎样用地产来避税的?

投资地产有什么税收上的好处?家族基金是怎样用地产来避税的?

博客

本人不是CPA, 希望CPA可以指正。谢谢。

税收优惠是投资房地产的一个最重要的原因之一。可以说,如果没有税收优惠,投资房地产的老美可能会少一半。

首先,房产的折旧可以用来抵税。住宅的折旧年限为27.5年,商业的更长一些。假设一套别墅的价值为100万美金。其中:建筑部分为60万美金,土地部分为40万美金。建筑部分可以折旧,土地部分无法折旧。那么,每年的折旧计算为:60/27.5=2. 18万美金。假设扣除维护、地税、保险等支出之后,纯租金收入为每年2万美金,那么报税收入为:2万-2.18万=-1800美金。这样,虽然每年有2万美金的收入,但报税收入为负,不需要缴纳收入所得税。

其次,出租房在出售后,可以通过1031置换来延后资产增值税。所谓的“1031”,指的是税法1031节里面的有关规定。这一条税法允许投资者通过再投资类似于出售的财产,来延后资本增值税。假设,投资者在5年前用100万美金购买房产,现在出售,扣除费用后得到150万美金。那么,资本增值为50万美金。加上追回5年内累计申报的折旧抵税额8.9万美金,共58. 9万美金。如果不做1031置换,投资者有可能要支付10多万的资本增值税。但如果投资者卖掉原先的房产后,在180天内又买入一个160万的房产,那么投资者可以暂时不需要支付这10多万的增值税。

税法没有限制投资者在一生中可以做多少次1031置换。那么,这些累积起来资本增值税什么时候要交呢?

事实上,许多地产投资者通过结合每人1000多万的免税遗产额度,给完全规避了。

在2020年,每一位美国人可以把头1158万遗产免税留给子女。子女在继承房产时,房产的税基一下子上升到市场价值,但往往还是低于1158万的免税额度。这样,上一代积累的资产增值税义务,通过继承被一笔勾销了。

所以,折旧抵税、1031置换、遗产继承是美国人投资房产的避税三部曲,是家族基金积累财富的秘密之一。

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来源: 文学城-Blueshirt
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