什么是房地产的“生长周期”？它如何影响房地产的投资风险？

每一个房地产从无到有，从有到无，都有它的生长和衰老周期。具体来说，房地产的生长周期需要经历下面几个阶段：

1. 开发期。这是开发商发现机会、绘制蓝图、雇佣建筑商施工的阶段。 这一阶段的投资风险最高。
2. 出租期。这是开发商寻找租户，租用房地产的阶段。这一阶段的投资风险较高。
3. 稳定期。这是房地产成熟运营的高峰期。房地产创造的收入稳定增长。这一阶段的投资风险最低。投资者应该努力寻找预期稳定期长的地产，也即“长寿”型的地产。
4. 衰退期。这时候的房地产及其社区开始出现老化、功能和建筑质量慢慢被淘汰。房地产创造的收入开始波动，并逐步下降。这一阶段的投资风险较高。
5. 改造期。这一阶段类似建设期。开发商或地产公司收购改造，将房地产重新定位定价，使地产重新创造稳定的收入。这一阶段的投资风险很高，类似开发期。

开发项目需要从土地收购、政府批准、设计施工、市场消化、稳定运营多个步骤之后，才能产生稳定的运营现金流。所以，开发项目的风险比收购稳定现金流的项目要高得多。从房地产周期的角度，投资的时间离房地产的稳定期越远，投资风险就越高。