收购商业地产时要注意哪些“坑”？

商业地产的投资者应该对交易中存在的陷阱有充分的准备。根据我的经验，遇到陷阱是普遍现象，不遇到是个别现象。下面是一些常见的:

1. 宣传资料中的信息和实际不符。常见现象为：抬高租金收入、压低运营成本。从而人为的夸大地产的市场价值。
2. 卖家同为租客。卖家为了提高卖价而自己支付给自己高于市场水平的租金。
3. 隐藏的年久失修的问题。例如，屋顶漏水，进入到了墙里面并使木头长霉。购买时没有发现，购买发现后需要花好几十万来维修。
4. 物业的设计或地段存在被重大缺陷。例如，社区购物中心的地势低，能见度差。另外，停车场进出口很隐蔽，进出车辆很不方便。这样的购物中心不容易找到租客。
5. 租客（公司）的财务状况不佳，随时可能破产，违约风险高。
6. 租约中有不利于业主的条款，例如租客有提前解除租约的权利。
7. 买方自身的一些错误观念。例如，投资者错误地认为地产面积越大越好。地产的市场价值是由地产实际产生的收入来决定的，而不是面积。面积再大，如果没有收入，市场价值可能为负。在实际操作中，面积庞大的商铺或者写字楼空间往往很难招租。原因是租得起这么大的公司不多。另一方面，在空租期的维护成本很高。
8. 环保、洪水区、产权纠纷等。