购买商业地产时，应该如何出价？

投资者需要牢记：房地产的价值的最终决定因素不是面积的大小，不是地段有多中心，不是造价的多少，而是房地产本身的一些特征可以帮助它的使用者（租户）赚到更多的钱。如果你的地产是让租户趋之若鹜，争相出高租金来追求的优质地产，那么恭喜你，你投资了一个高价值的房地产。否则，面积再大、装修在富丽堂皇、地段再中心的房地产，也有可能一文不值。

所以，而确定市场价值的最主要方法是根据地产的运营收入、预期的现金流、以及预期的投资回报率来估算地产的价值（Income Approach)。例如，一栋出租公寓的贷款前净运营收入为10万美金，市场的预期投资回报率（Cap Rate)为5%，那么我们就可以用10万美金除于5%，得出200万美金的公寓市场估价。对于运营收入尚未稳定，地产本身有很强的改造增值预期的，我们还可以通过预测投资周期内现金流、用风险折扣贴现率(Discount Rate)来求净现值的方法（Net Present Value Method)的方法来估价。

除了收入推算法之外，投资者还可以参考其他类似地产的每平方英尺单位售价(Sales Comparable Approach)和重建成本方法(Cost Approach)来估价。但参考售价和重建成本评估法只能作为辅助的参考方法。

当然，除了地产本身的价值之外，投资者还应该考虑买卖双方的成交愿望、其他买家的数量和价位、贷款成本等因素，来决定如何出价。这些是出价的微调因素。