我不想做房东

2023-04-14 04:04

在今天的中国和美国，有钱人也许有几套房子，甚至更多。记得国内报道过一些有过几十套上百套房子的帅哥美女，还有一位房姨。据说后面不少帅小伙都排着队对50多岁的房姨猛烈放电，因为他们说：“阿姨，我真的不想努力啦！“

按照目前的税法，在中国持有房产的维护成本远远低于美国。中国的绝大多数地方房子的物业费收的很低，尤其不带电梯的筒子楼公寓，而房地产税也没有出台。随着房价在过去20年的狂飙，造就了一大批新贵。在2013年，我在飞北京的航班上曾经遇到一个回国创业的哥们。他家里还是真的有点儿关系，他就整天飞回国搞什么新的药品。他告诉我，搞实业太累，他搞了3年，不如人家在杭州买一套房升值的多。

在美国持有房地产，要缴纳每年的房产税，就是property tax，准确地说应该叫real-estate property tax。从下图可见，税率从最低夏威夷州的0.29%，到最高的浙西省的2.47%。

Real-Estate Property Tax Rates by State

Rank (1=Lowest)	State	Effective Real-Estate Tax Rate	Annual Taxes on $244.9K Home*	State Median Home Value	Annual Taxes on Home Priced at State Median Value
1	Hawaii	0.29%	$700	$662,100	$1,893
2	Alabama	0.41%	$1,007	$157,100	$646
3	Colorado	0.51%	$1,243	$397,500	$2,017
4	Nevada	0.55%	$1,346	$315,900	$1,736
5	Louisiana	0.56%	$1,384	$174,000	$983
5	South Carolina	0.56%	$1,379	$181,800	$1,024
7	District of Columbia	0.57%	$1,402	$635,900	$3,641
8	Delaware	0.58%	$1,426	$269,700	$1,570
8	Utah	0.58%	$1,418	$339,700	$1,967
10	West Virginia	0.59%	$1,437	$128,800	$756
11	Wyoming	0.61%	$1,484	$237,900	$1,442
12	Arkansas	0.62%	$1,513	$142,100	$878
12	Arizona	0.62%	$1,520	$265,600	$1,648
14	Idaho	0.63%	$1,546	$266,500	$1,682
15	Tennessee	0.66%	$1,606	$193,700	$1,270
16	California	0.75%	$1,828	$573,200	$4,279
17	Mississippi	0.79%	$1,937	$133,000	$1,052
18	New Mexico	0.80%	$1,948	$184,800	$1,470
18	North Carolina	0.80%	$1,963	$197,500	$1,583
20	Virginia	0.82%	$2,006	$295,500	$2,420
21	Montana	0.83%	$2,033	$263,700	$2,189
21	Indiana	0.83%	$2,021	$158,500	$1,308
23	Kentucky	0.85%	$2,084	$155,100	$1,320
24	Florida	0.86%	$2,110	$248,700	$2,143
25	Oklahoma	0.90%	$2,194	$150,800	$1,351
25	Georgia	0.90%	$2,192	$206,700	$1,850
27	Oregon	0.93%	$2,266	$362,200	$3,352
28	Washington	0.94%	$2,311	$397,600	$3,752
29	Missouri	0.98%	$2,389	$171,800	$1,676
30	North Dakota	1.00%	$2,441	$209,900	$2,092
31	Maryland	1.07%	$2,628	$338,500	$3,633
32	Minnesota	1.11%	$2,708	$250,200	$2,767
33	Massachusetts	1.20%	$2,936	$424,700	$5,091
34	Alaska	1.22%	$3,000	$282,800	$3,464
35	South Dakota	1.24%	$3,040	$187,800	$2,331
36	Maine	1.28%	$3,143	$212,100	$2,722
37	Kansas	1.43%	$3,500	$164,800	$2,355
38	Michigan	1.48%	$3,630	$172,100	$2,551
39	Ohio	1.53%	$3,748	$159,900	$2,447
39	Pennsylvania	1.53%	$3,751	$197,300	$3,022
39	Rhode Island	1.53%	$3,752	$292,600	$4,483
42	Iowa	1.57%	$3,843	$160,700	$2,522
43	Nebraska	1.67%	$4,102	$174,100	$2,916
44	New York	1.73%	$4,231	$340,600	$5,884
44	Wisconsin	1.73%	$4,243	$200,400	$3,472
46	Texas	1.74%	$4,255	$202,600	$3,520
47	Vermont	1.90%	$4,652	$240,600	$4,570
48	New Hampshire	2.09%	$5,120	$288,700	$6,036
49	Connecticut	2.15%	$5,256	$286,700	$6,153
50	Illinois	2.23%	$5,465	$212,600	$4,744
51	New Jersey	2.47%	$6,057	$355,700	$8,797

*$244,900 is the median home value in the U.S. as of 2021, the year of the most recent available data.

但是，我敢肯定我20年前在休斯顿交的房地产税的税率已经到了3%，所以说，个别地区的实际税率要高于表中的平均州房产税率。假设某地的房地产税率是1%，那么一年就要交房子估价值得1%。每年都要交，日复一日年复一年不是个小数。

而且，多数州每年都要对房价进行评估，一般都是地价涨，上面建的房子也涨。最后，房子估价得上涨加上税率双重因素，每年交出的房地产税越来越多。

所以，在美国要当房东，还想不亏本，每月租金必须要超过房子全部的每月支出，包括房地产税，保险，社区费，房屋维修费，林林总总。美国的SFH房子几乎都是木制，维护起来事儿比钢混结构的房子多很多。有一次，回国一个月，回来卫生间的马桶水封全干涸。好在回来的即使，否则不知道除了气味以外，各种小动物都可能钻进来。比如蛇一类的，怕怕。。。

来美国30年，刚好也搬了30次家，自然也接触了不少房东。选择几个房东说吧。在Fairfax的一个糖豪斯，一个1100尺的两层楼里，我和另外三位男人分租。不知为什么，那个房子显得特别小，公共区域里基本上没有人活动。那段时间，我一个人在美国，而且不是在出差就是在出差的路上。偶尔在这房子里住，也就简单对付一点简单的菜饭。房东两口子在附近买了另一处糖豪斯，月供靠着这套分租的收入维持。那家的男房东是餐厅的厨师，女房东是打零工的，两人都很低调，也很和善。房子是1975年建的，也经常需要修补。女房东每周来分租房两次，来刷厕所。到今天我还记得她来刷厕所的样子，这样的画面感让我从此彻底打消了当房东的念头。

后来，在Herndon租了另一套糖豪斯。我们这套还好没有什么意外，房东夫妇都是中国来的移民。我们紧隔壁的一套，房东也是中国移民。他们的运气就没有好，他们那套房客出门结果水管爆裂，一直把二层底部的plywood都泡烂了。狼狈不堪。

在休斯顿的一个朋友全家在科罗拉多州度假时，接到房客电话，说空调坏了。房东就让维修工去修，修好了两天。房客又来电话，说空调机全坏了，要换新的。房东的维修工又去了，说空调原来是修好了，现在是被搞坏的。房东无奈，只能再花钱买新机组。假期也草草结束。

还有一位朋友，遇到了奇葩房客，说房子里有霉菌，要告到法院。最后，朋友从海外赶回来，饶了人家三个月房租，才送走大神。

反正，经历了和听说了这几件事情，我完全没有在美国当房东的欲望。自己有居就很知足感恩了，不想让自己太麻烦。有闲就自己玩，发呆，旅游，做自己爱做的事儿。不想为了钱和房客打交道。更不可能去为租客刷厕所。

当然，我想更多的房东们一定是在租金和房产升值上赚得盆满钵满，恭喜他们。

从长期面看，不动产是增值和抗通胀的利器，有钱有智慧的人的确可以投资房地产。而我本人则是秉持不同的原则，多一事不如少一事，只能退求其次不碰房产投资啦。说到底，还是我太懒，而且更加在意资产的流动性。

豹子土狼 2023-4-14 写于 Virginia

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来源: 文学城-土狼