上海房价朝不可思议的高度奔去 （3）

上海房价朝不可思议的高度奔去 （3）
by Bayfamily0@gmail

无论怎么看，仿佛是宿命一样。 中国和上海的房价会像当年的香港和日本一样，是一条道跑到黑，总有崩溃的那一天。 顶点之后的事情，其实根本就不是我们这些小人们能够操心的事情了。

我们小人物关心是如何投资回报。 到底是现在追高还是旁边观战。 长期来说，随着人们收入的增加，上海和北京核心区的房价最终会超过台北甚至是香港。 但是这个过程肯定不是一帆风顺的。 对于中小投资者而言，机会和风险并存。毕竟那个光辉的顶点还有些距离。 只要风险控制的好，机会还是不错的。

今年上半年一共出手两次。 一次是与人合伙直接从房产商哪里直接弄得房子的购房期权。好处是未来出手不上税，没有中间交易费。 缺点是靠关系，没法复制。 按照当前是市场价格，Cash to Cash的回报率大概在80%左右。  第二次是买拆迁房。未来的前途还未定，如果按照计划拆迁顺利的话，按照目前市面的赔偿价格，Cash to Cash的回报应该在150%左右。 这两笔交易比起最近股票市场的回报当然不算什么。 但是我的风险控制很严格。即使未来拆迁不果，每月贷款和租金的差价微小，基本上没有什么可以担心的，无非是长期持有而言。

在未来，我的投资策略是：

看地段，不看房子。 装修的再好的房子，最终也会过时。 房子是地在升值，房子本身在贬值。 核心地带的老房子是规避风险的最好办法，而且没有什么物业费。

不买豪宅。豪宅最近几年的回报非常好，而且因为总金额大。很多人赚到满盆的银子。 但是捧着豪宅如同捧着定时炸弹一样。击鼓传花的游戏不知道会停在谁的手上。

不买过时地段的房子。比如呵呵有名的淮海路。 性价比失调，就业流失。 只有过去的遗老遗少喜欢那里。 上海真正的新人口，没有地域偏见，会集中在新崛起的地段上。

选择新兴的轨道交通带来的增长点，特别是多条线路交汇的地方。 比如宜山, 耀华，蓝村，曹杨，江苏路，虹桥交通枢纽。随着浦东的成熟和崛起和大虹桥的修建。上海未来的发展必定的东西轴线上。 轨道交通很多，让人看不过来，但是最有潜力的应该在东西轴线的两端，和3, 7，9, 11这些非主流轨道交通和中心城市的接轨处。
 
看租金不看升值。 升值难以预料。 租金虽小，但是实打实的东西。 好的租金，容易出租的地方，什么样的风浪来了，都高枕无忧。
 
买拆迁房。了解规划，跟踪政府动态。 拆迁房政府补偿通常在市价的130%以上， 而且不用交税，没有中介费用。 好的拆迁房，可以很快实现资金回笼。

这些策略的实施最大的困难就是时间的投入。 投资上海地产已经过了傻子都能赚钱的好时候了。下面缺的是傻子去接最后的棒子。 没有办法能够投入时间和一心想买了就赚的人，劝你们还是远离上海这块烫手的山芋。