上海房价朝不可思议的高度奔去 (2)
上海房价朝不可思议的高度奔去 (2)
认为上海和中国的房价过高了已是严重泡沫，马上会崩溃的理论从来都是屡见不鲜。 2002 年，赫赫有名的谢国忠先生就持这样的观点，看空楼市。 今天回头看看非常可笑 , 这样的结论会害死很多人 .
我记得八年前，上海的房价刚刚起步的时候。美国的时代周刊撰文，说房价在几个月的时间里面上涨５０％，极其不正常， 泡沫马上要破灭。 当时有无数的主流经济评论人员持同样的观点。 可惜只有温州这些不信邪，没读多少书的家伙，勇敢买进，连炒十年，今天成了大的赢家。
过去十年上海的房价一路高歌猛进。中间虽有小的调整，但几乎是笔直向上的。浦东的老公房涨幅最大，几乎涨了１０－ 15 倍倍以上。 高档楼盘稍差，但是５－８倍也是有的。十年前，弯曲的双职工，老公房可以在上海买十套，豪宅除了老洋房以外，几乎都可以买的起，今天，渐渐的一套都舍不得买不起了。豪宅，渐渐的只是富人的游戏。美国的工薪阶层，看着里面的零，恐怕都数不清。
上海的房价，按照通常的房地产理论都是有泡沫的迹象。 但是泡沫不见得就会破， 泡沫会持续很长一段时间，甚至会被吹到不可思议的的程度再破。 这中间的过程有可能是几年，也可能是十几年。
我认为 上海房价短期内还会继续上升的理由有这么几个：
普通的租售比理论不成立。在中国，老百姓几乎是被逼着买房子的。自己的房子和租来的房子在功能是不可同日而语的。比如，没有房子，没有办法落户口。没有办法落户口，集体户口的年轻人，不能生孩子，孩子无法正常上学。没有户口本，生活中到处都是不便。 豪宅的租价比也许会决定房地产的价格。穷人家的刚性需求是硬碰硬的，就是房价涨到天上，老百姓也要买。
长期的低利率。中国现行的利率政策很像 2001 年美国格林斯潘时期的政策。 长期的低利率会刺激地产价格恶性膨胀。 目前上海外国人购房的商业贷款只有 3-4% 的利息。 上海的房价相对全国而言，并不是很高。 而且目前为止，全国和上海北京房价的联动性很强。 要涨大家涨，要跌大家跌。 显示了宏观基本面是涨跌的控制因素，而不是某个城市的地域特征。
中长期的风险有这么几个：如果光看土地的供应和新房盖的速度。上海和北京一样是没有天然的地理限制的，城市可以无限扩张。房价最终会下来才是。 可是目前为止人口的增长总是比房子的供应要高一步。 但是人口红利最终会被消耗掉。 如果单看上海，人口红利今年正好消耗完（附件）。 由于外地人口的涌入，人口红利可能还会持续一段时间。 但总会有结束的那一天。
通货膨胀。 通货膨胀总是会来临的。 现在票子已经发出去了。 总有一天会显示在商品价格上。 等到通货膨胀来临的时刻， 房地产不是大家想象的那样会水涨船高。 央行会调整利率控制通货膨胀，房价会因为银根收紧和利率调高，应声而落。 利率如果是 15% ，有几个人能买得起上千万的房子。
所有的理论分析都挡不住一个最重要的因素。 人气。 你可以把所有的宏观因素做成最完美的数学模型。 但是无法计算人心和投机心理下的冲动。 在中国和亚洲，因为价值取向的单一，炒作某种商品的时候， 都会一直到不可思议的高度才罢休。 当年的君子兰、猴年邮票。 最近的 6000 点股票，都是很好的例子。 上海的房价现在是高于基本面的支撑。 但是还远远没有到达不可思议的高度。 现在已经无人相信房价会跌。 上海的房价正以不可阻挡的势头，朝那个光辉的顶点奔去。
( 待续 )
附件：
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上海市历年人口出生数量 (1974~1991) |
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年份 |
出生人口 |
预计平均初婚时间 |
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1974 |
98500 |
2000 |
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1975 |
101400 |
2001 |
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1976 |
110400 |
2002 |
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1977 |
117200 |
2003 |
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1978 |
123600 |
2004 |
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1979 |
137600 |
2005 |
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1980 |
143100 |
2006 |
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1981 |
193800 |
2007 |
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1982 |
216800 |
2009 |
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1983 |
178000 |
2010 |
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1984 |
163800 |
2011 |
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1985 |
154300 |
2012 |
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1986 |
177500 |
2013 |
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1987 |
190200 |
2014 |
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1988 |
165300 |
2015 |
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1989 |
159100 |
2016 |
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1990 |
131200 |
2017 |
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1991 |
100800 |
2018
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所有跟帖
• 回复：上海房价朝不可思议的高度奔去 (2) -DrunkCrab- ♀ (108 bytes) (723 reads) 09/23/2009 postreply 00:29:11
• 1998年我曾经给我认识的美国的上海朋友们推荐过一个项目 -轻舟重山- ♂ (483 bytes) (1214 reads) 09/23/2009 postreply 06:28:48
• 回复：那我们该如何对策国内的高房价？继续追捧还是等其下跌？ -njskill- ♂ (60 bytes) (544 reads) 09/23/2009 postreply 08:52:31
• 回复：回复：那我们该如何对策国内的高房价？继续追捧还是等其下跌？ -ltvo- ♂ (15 bytes) (431 reads) 09/23/2009 postreply 09:09:26
• 下文讨论 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (104 reads) 09/23/2009 postreply 09:22:58
• 谢谢好文。。 -whiteoak- ♀ 0 bytes) (58 reads) 09/23/2009 postreply 09:40:37
• 我认为没有时间或精力的，不适于现在投国内新房子。除非 -轻舟重山- ♂ (164 bytes) (457 reads) 09/23/2009 postreply 15:57:57
• 写得好！有理论有数据有分析，顶！！！ -如山- ♂ (0 bytes) (62 reads) 09/23/2009 postreply 09:38:59
• 谢谢， -BayFamily- ♂ (14 bytes) (36 reads) 09/23/2009 postreply 12:45:24
• 快接着写,太需要阿贝的指导了~~~ -紫燕- ♀ (0 bytes) (50 reads) 09/23/2009 postreply 09:56:29
• 诗人好。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (26 reads) 09/23/2009 postreply 12:45:50
• 回复：上海房价朝不可思议的高度奔去 (2) -hqzhu123- ♀ (241 bytes) (568 reads) 09/23/2009 postreply 10:41:27
• 世茂滨江前面要起一排房子，把江景全挡了 -BayFamily- ♂ (27 bytes) (299 reads) 09/23/2009 postreply 10:58:53
• his is on top floors, maybe ok -hqzhu123- ♀ (74 bytes) (157 reads) 09/23/2009 postreply 11:13:57
• 现在已经无人相信房价会跌 - so true! -flying_bird- ♀ (105 bytes) (474 reads) 09/23/2009 postreply 12:01:04
• 是的。尤其是“蜗居”这样的电视剧煽动之下。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (84 reads) 09/23/2009 postreply 12:43:48
• “蜗居”基本上可以算作是"恐怖片"了。 -相见不如怀念- ♀ (0 bytes) (44 reads) 09/24/2009 postreply 19:38:07
• 快手好文！偶觉得明年上海房价会跌 -托尼福- ♂ (553 bytes) (750 reads) 09/23/2009 postreply 12:10:40
• 我看还是利率 -BayFamily- ♂ (96 bytes) (321 reads) 09/23/2009 postreply 12:42:47
• 利率是其次，首先是政策 -托尼福- ♂ (917 bytes) (390 reads) 09/23/2009 postreply 13:03:11
• ZT:揭秘中国高价房的内幕 - 必读！！！ -WLP- ♀ (11936 bytes) (711 reads) 09/23/2009 postreply 12:18:36
• 回复：ZT:揭秘中国高价房的内幕 - 必读！！！ -行者1000- ♂ (88 bytes) (132 reads) 09/25/2009 postreply 09:48:20
• 道理是有, 但似乎这个套也下的太大了点. 照次下去, 用不了两年 -行者1000- ♂ (110 bytes) (156 reads) 09/25/2009 postreply 09:57:44
• 投资渠道有限是个原因 -sisbio- ♀ (359 bytes) (315 reads) 09/23/2009 postreply 13:07:22
• 而且国内楼市也成了养老和教育的投资替代品 -托尼福- ♂ (156 bytes) (251 reads) 09/23/2009 postreply 15:22:17
• 感觉户口已经不是很重要了. 北京是只要父母有一方有 -789325- ♀ (118 bytes) (329 reads) 09/23/2009 postreply 15:37:52
• 豪宅's price -it888- ♀ (343 bytes) (345 reads) 09/24/2009 postreply 08:53:59
• 谁都知道中国资产不可能和美国一样值钱 -新叶子- ♀ (102 bytes) (336 reads) 09/25/2009 postreply 02:58:39
• 回复：上海房价朝不可思议的高度奔去 (2) -南沙农民- ♀ (68 bytes) (90 reads) 09/28/2009 postreply 04:47:42