房价和股价-投资中国系列之三

开发商的房价和股价-投资中国系列之三
by Bayfamily

大家都知道买卖房子是件很麻烦的事情，从准备资金到看房，到出手，没有几个月完成不了。 买卖双方都会参照以前的成交价格做小幅调整。 所以房地产市场价格变化比股票市场的价格要sticky. 就是比较粘，有很强的滞后性。 今天股票大跌，总不能把上个星期上市的房子挂牌价格全改了吧。

股票的价格对信息的反应是立竿见影的。 而房子不同，这就为手脚勤快的人提供了机会。

美国经济不好， 大家都想着把钱转到中国。 中国的房市如何呢？ 到底是投资中国房市还是股市。 先看一个数据。

对于房地产公司，大家通常用Net ASSET VALUE来衡量一个公司的价值。 Net ASSET VALUE是怎么回事呢？

好比我今天开了家房地产公司。 找银行贷款，花了一百万在啪啦啊头买了块地。 房子造价50万。 按照现在市场价格，建成后出售价格为200万。 未来的售价减去成本，就是NAV， 你这个公司的NAV就是50万。 当然还要算上现金的时间折扣。 NAV基本上就是你公司未来能挣的钱，折算到今天的钱。

如果不考虑公司的业绩增长，如果假设公司把手上的项目全部做完据关门的话， 公司现在的股票价格应该正好等于NAV。 如果不等于的话，你拿房地产价格指数和公司的股价玩对冲， 就可以获利了。

当然中国上市公司没法玩对冲。 一年前，中国股市狂热的时候， 地产公司的股价和NAV比例，达到一个不可思议的地步。 万科曾经一度高达10倍。 不知道那时候投资人怎么想的，难道万科还能在增长10倍。

那么今天这些公司的NAV是多少呢？ 我手上的数据显示， NAV比例最高的还是万科。 万科的NAV为0.7。 就是说，假设万科把手上的项目作完了，立刻倒闭。万科的品牌一分钱也不值， 那么比起买万科能挣到的钱，你也有70%的折扣。

就这样，万科的NAV比例还是中国房地产里面最高的。 其他所有的NAV都在0。7以下， 有的甚至只有0.2， 包括前一阵子上市未果的恒大地产.

好了，现在是不是买中国房子的时候，就一目了然了。 房地产公司的平均毛盈利率在60%左右。 如果一个房子卖一万元一平米， 公司的毛利润为6千元。 如果NAV的比例是0.5， 那么在股票市场上， 大家对房价的预期是

4000+0.5（6000） = 7000。

就是说股市反映房价会在未来打个七五折。 如果NAV是0.2， 那么 大家对这个公司项目未来的房价预期是
4000+0.2（5000） = 5000

可为什么现在在中国的房产市场为什么看不见这么的大的折扣呢？ 因为房产交易是件很Sticky的事情。 涨也好， 跌也好， 需要一个过程。 房地产商不敢降价，硬挺着。 市面上还有人要结婚，有刚需。

但是房产投资人人可以用股市上的数据做一个风雨表， 预测一下未来的房价走势。

所有跟贴:
• 房价 -windlight- ♀   (102 bytes) (610 reads) 10/7/08  • 具体跌多少，无人知晓。 -bayfamily- ♂   (20 bytes) (177 reads) 10/7/08  • 刚来就看到阿贝的好文, 顶顶! -紫燕- ♀   (0 bytes) (27 reads) 10/7/08  • 谢谢，写的大家不敢兴趣。但是 -BayFamily- ♂   (61 bytes) (190 reads) 10/7/08  • 又见好文， -troyhelen_zhao- ♀   (20 bytes) (55 reads) 10/7/08  • 回复：又见好文， -BayFamily- ♂   (18 bytes) (44 reads) 10/8/08  • Good analysis -miat42- ♂   (0 bytes) (15 reads) 10/8/08  • 阿贝心态不错，肯定能发财，登录顶一下 -抛玉引砖- ♂   (0 bytes) (13 reads) 10/8/08  • 我不买股票，当然心态好了。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (15 reads) 10/8/08  • 不错的思考 -cultuslake- ♂   (144 bytes) (128 reads) 10/8/08  • A question -egghead1- ♂   (256 bytes) (128 reads) 10/8/08  • 很对。换句话说，现在中国，买房不如买股。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (24 reads) 10/8/08