风雨同舟的2014多伦多房地产

去年是全球航空灾难年，也是自然灾害的空前频发年，就连一向太平的加拿大都遭遇了小地震。身边的朋友包括夕子自己也有一些遭遇亲人离散、情感变故、家庭问题；不过自从踏入2015，虽然天气比往年寒冷许多，但是明媚而灿烂的阳光比以往更加猛烈而纯净。

刚刚过去的2014年，HOUSE +CONDO全年的成交平均价是56万6. 整个2014年的挂牌数量同比基本都少于超过一千个。这个缺失的存货数量，导致了2014年房价上涨的速度高于往年，达到了超过6%的水平。整个2014年成交了将近9万3千个房子，和历史最高的2007年一步之遥。

虽然外面的世界瞬息万变，不可捉摸，也无法掌控。但是我们的生活是实实在在的，应该感谢居住的这片土地，和这里的人民一样，朴实，简单，纯粹，踏踏实实。不会给你巨大的惊喜，也不会让你伤悲。不会让你一夜暴富，捧你到云端；也不会让你一夜一贫如洗，一个政策命令下来，多年的积蓄被洗劫一空。

这就是为什么我们如此热爱加拿大。热爱这个慢悠悠的，保守而缓步前进的国家。

让我们再回来，看看刚刚过去的十二月份多伦多房地产市场。

十二月总共成交了4446间房子，均价是55万6，数量比去年十一月多了400个，价格比去年涨了7.0%，最终和2014年的全年平均价格基本保持一致，落在56万6。

在待售方面，十二月底共有大概一万个挂牌，比2003年十二月少了一千多个。

销售待售比，在本该处于节日气氛的十二月，依然保持在43%高位。2014年想看到40%以下的比例，只有年初的一月匆匆一瞥，其余的都在40%以上。

2014年整年强劲的表现，除了价格，还有成交数量。整个2014年成交了将近9万3千个房子，和历史最高的2007年一步之遥。我们都知道2007年是最好的一年，但是随后的2008年就发生了金融危机。我们现在的2014年会不会是最好的一年，2015又会经历滑铁卢呢？

从现在当下的基本面看，确实有几大因素已经在波及我们的房地产市场。



1. 石油价格暴跌

其实这是我们老百姓最喜闻乐见的。从前加了一箱油和最近加了一箱油，价格差很多，有次我捏着手里的receipt足足看了半天。

 石油价格已经成为财经新闻头条很长一段时间了，而最近一个月的暴跌则让人瞠目结舌。11月初，我们还能看到80一桶，新闻里总是播报，俄罗斯产油的成本是85美元一桶，油价长期维持80美元一桶将伤害俄罗斯经济。之后的12月初变成了不到70美元一桶，俄罗斯成为风中飘零的野草，随时会被吹走。而圣诞节期间，跌破55，新年后跌破50，到本周一的惊人的46，油价下跌已经完全失控，似乎每天下跌3%到5%是正常行情了。

石油价格下跌主要还是情绪化反应。如果说是供给关系，那么石油价格其实在过去的5年里都维持在80到100美元一桶，而从10月份跌破90以后，产量并没有增加，全世界的石油消费能力也没有大幅减少，反而美国反复经历了寒冬，对于能源的需求应该是利好才对。市场对油价下跌各说纷纭，不过夕子觉得，官方口径不听也罢，或许市场是有一些博弈，为了某些政治或者经济目的在进行战斗。战斗的最终结果应该是一方的溃败和巨额损失，而价格最终还是要回到平均的70到90一桶。这个过程里，对于产油国加拿大势必会有一些影响，这也是最近金融市场动荡的原因之一。

2. 卡尔加里12月挂牌上市数量激增

卡尔加里过去一年房价暴涨，直接原因就是我们一直反复说的存货不足。看看卡尔加里地产局的数据，他们的售出待售比，在过去一年基本在50%左右徘徊，意味着市场上极度缺乏存货，买家不得不出高价来满足刚性需求。而市场普遍有对上涨的预期，更加进一步导致惜售的行为，使得供不应求更加恶化。然而11月和12月出现了明显的变化，12月卡尔加里市区的挂牌数量是3233，而销售数量是1083，只有三分之一了，挂牌数量比2013年12月增加了45%。这个供给的突然出现有两个信号，第一，惜售的心态转变了，或许是由于油价暴跌导致的，或许是石油公司裁员导致的刚性卖房。如果是后者，马上到来的一月二月将会更加恶化，我们立马能看到经济动荡对房价的影响力。

油价暴跌和卡尔加里的房价动荡，会不会传导到多伦多，这一点夕子持谨慎态度。首先，多伦多是一个综合城市，这里的经济支柱是服务业，金融业，制造业和房地产相关行业。石油价格仅仅会波及涉足石油或者是能源的金融机构，而大部分金融机构的投资都分散在各个领域，直接的伤害不会有那么明显。对于其他服务业和制造业，低价石油能够起到的作用是，生产成本的降低，比如市民消费在汽油上的成本降低，将会提供额外的消费能力，日常消费，或者商业活动将会短暂有所恢复。制造业将会有更大的机会，低油价换来加币大幅贬值，对于汽车制造是极大的利好，美国车厂将会明显扩大加拿大厂的生产和出口，利于美国车厂降低成本。对于多伦多周边汽车制造业集中的地区，工作机会将会增多，一段时间内兴旺发达是可期的。


3. 25万的新移民，依然蓄势待发，或已经ON THE ROAD

多伦多另外一个支柱产业，移民的到来，并没有改变。新移民政策调整来调整去，总人数并没有减少，而每次调整后，新闻依然报道说，申请移民基本还是靠抢才能排上队。每一年批准的25万新移民，三分之一还是会来多伦多，现在申请，轮候等待的时间是五年，也就是说，在队伍里有超过一百万的等待被批准的新移民，他们当中三分之一会最终到多伦多来。这也是多伦多2014年出租行情火爆的最大推手。

市中心该多少新楼盘，在交付使用的两三个月之后，就会住的满满当当，租客转向下一个即将交房的楼盘，继续寻找合适的房屋。租房市场火爆，托起了新楼盘的供给。

4. 让人最爱的终极梦想独立屋依然供不应求

你发现了吗？现在出租独立屋的越来越多，但是在市场面上出售的独立屋却并不是那么多。

独立屋的缺货状态在2015年预计将会继续。价格不断上涨，卖家越来越多不愿意出售，转而出租。租房市场又普遍活跃，进一步支持了市场缺货的状态。这个状态只有在价格上涨到一定水平，租金不能维持房屋运转，就会看到一些本想出租的房东，不得不卖掉房子，供给回到正常水平，房价才能着陆，否则，惜售的心理将继续主导独立房的上涨行情。

这样看来，2015年的房地产市场还是会有个小高潮的，因为各种因素的制约，市场的路数依然会非常理性地稳步上扬。并不会大起大落。抓住有利时机，你会拿到好Deal;敏锐观察市场，你的房子也会卖出个好价钱。我们的生活，不就图个平平稳稳，安安心心吗？2015的金羊年，希望所有夕子的读者和客户朋友们，都心想事成，富足安康。