淡季的蓄势是为了九月的起飞

 

六月的市场，一如既往地出现了回调，市场上面抢Offer的状态其实比前两个月好太多了，我们在过去的几年里，都一直在反复讲，六月七月八月会是市场的冷却期，而九月市场将会再次起飞，这个季节将会再次重演。
 

从数据上来看，大多地区的六月房地产平均成交价格停留在56万9，比5月份下跌了2.8%，比2003年的6月份上涨了7.4%。成交量依然维持很高的水准，保持在一万个以上，成为了历史最高六月纪录。
 

六月市场稍稍冷淡，不止是成交量比五月少，价格比五月低，许多热门地区也依稀能看出市场稍稍冷却的迹象，注意，这里说的是稍稍冷却，而不是冷清。整个多伦多抢Offer最厉害的地方，应该是E区，除了华人最中意的E5和E7的世家堡之外，还有靠近市中心的E1,E2,E3。看看这些区普通大众能负担的房型，比如E1最多的半独立屋，本月平均成交价依然是叫价的109%，要知道，这是43个房子的平均数据，也就是说，有20个成交价格超过叫价110%以上，而另外20个房子成交价在叫价的110%以下，也就是说，几乎每一个半独立屋，在这个区都抢Offer。
 

从供需看，六月的供货水平保持五月的高水准。六月新上市的Listing有16735个，比去年的六月份多，而六月底的存货有两万零七百个，维持平衡的市场的水准。13年的六月，存货在两万两千多，比现在多了两千多。从销售能力来看，市场不容易出现存货堆积，也就不会有市场突然冷却一说。市场有其自我的规律，六七八月自然冷却，而九月十月自然火爆，只要短期不出现重大的政策改变，比如取消某种贷款产品，立竿见影打击买方的力量，市场将在九月再次起飞。
 

从今年的平均房价来看，市场最终降落在56万不是梦想。从13年看，最终平均价格是52万3，而13年的六月平均价格就是53万，基本不差多少；回到12年，一样的结果，年平均成交价是49万7,6月的平均价格是50万7.所以从六月市场均价56万9来看，今年的平均房价将会在56到57之间（当然不排除超过57万一点点，但应该不会差太远），那么今年的平均房价涨幅，相比2013年来看，将会上涨大概7%到9%，稍稍超过我们的5.8%的预期。
 

看看销售待售比，五月份再次去到了恐怖的50%以上，而六月就相对宽松一些，回到50%以内（虽然是49%但是毕竟还是比五月稍好一些）。从11年，12年和13年的销售待售比来看，很明显的看到市场的热络程度上升和减少，以及看到市场在最火爆的2012年初出现了的连续火爆抢offer的场面，以及2012年下半年市场受到新贷款政策打压，市场冷却的状态，售出待售比回落到30%附近。而2013年全年就比较平稳，一直在40%左右徘徊，没有出现太火爆的抢offer，以及出现太消极的冷却季节。

 

Month Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12

Sales 4,567 7,032 9,690 10,350 10,850 9,422

Listing 11,009 14,546 16,920 18,379 20,462 20,583

Ratio 41.48% 48.34% 57.27% 56.31% 53.03% 45.78%

Month Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12

Sales 7,570 6,418 5,879 6,896 5,793 3,690

Listing 20,318 19,043 21,621 20,737 18,311 13,241

Ratio 37.26% 33.70% 27.19% 33.25% 31.64% 27.87%

 

Month Jan-13 Feb-13 Mar-13 Apr-13 May-13 Jun-13

Sales 4,375 5,759 7,765 9,811 10,182 9,061

Listing 14,231 15,969 18,384 20,866 22,677 22,205

Ratio 30.74% 36.06% 42.24% 47.02% 44.90% 40.81%

Month Jul-13 Aug-13 Sep-13 Oct-13 Nov-13 Dec-13

Sales 8,544 7,569 7,411 8,000 6,391 4,078

Listing 20,514 18,788 20,194 18,557 16,092 11,418

Ratio 41.65% 40.29% 36.70% 43.11% 39.72% 35.72%

Month Jan-14 Feb-14 Mar-14 Apr-14 May-14 Jun-14

Sales 4,135 5,731 8,081 9,706 11,079 10,180

Listing 11,903 14,019 16,543 19,118 20,679 20,686

Ratio 34.74% 40.88% 48.85% 50.77% 53.58% 49.21%
 

这个月，我们用一些篇幅来看看，如何判断市场是不是进入下降趋势，或者说冷却期，而什么情况下，我们的地产市场依然稳健。
 

1. 供给和需求
 

供给和需求永远都是两个好朋友，他们在一起，此消彼长之后，就能够给出我们一个成交价格。多伦多市场的供给和需求，最直接的体现，就是上面刚刚讨论过的销售待售比例。销售数量，讲究的是消化能力，也就是购买需求。如果市场的销售数量多，也就意味着消化能力强，购买需求旺盛，市场或者能够保持平衡，或者是供不应求，价格会出现上涨。但是单看数字本身不能说明问题，比如市场没货，成交数量就会小，但是其实等待的买家有一大把在排队，我们就要看成交数量，和存货的比例。如果一个月的成交数量远远超过存货，就完整地体现了供不应求的局面，市场上没有货的时候，买家只有通过加价的方式来拿到自己心仪的单位或者房产。
 

同样的来看需求，市场的销售数量，体现了一部分的需求，更多的，是在待售数量上。多伦多房地产市场的容积，随着新移民一批一批的涌入，一直在扩大。每年20多万的新移民批准登陆，以及每年新增加的外国劳工，留学生等等这些人群，都是房地产市场的刚性消费者。他们的持续增加，使得市场的需求量一直在增加，因此市场成交数量理应一直增加。当然，消化能力要和供给匹配，如果消化能力超越供给的数量，就会出现存货下降，那么我们就回到了上面提到的，价格会持续上涨。
 

用上两年的数据做分析，一目了然。市场的销售数量，或者说消化能力，在旺季的四五月份，大概每个月在九千个左右，超过九千个，市场就处于极度亢奋状态，而那个阶段的市场存货在两万左右的时候，供给就比较充足。我们看到2012年的3月和4月，以及2014年的3月，市场的存货基本处于短缺状态，只有一万六左右，而2013年的3月4月，存货就在一万八以上，市场就没有那么疯狂。同样在8月9月，市场存货在两万左右的时候，市场需要八千以上的消化能力，如果出现2012年的两万存货，五千六七的消化能力，市场将会有萧条的可能。

 

2. 成交价格和叫价的比例
 

这个比例，我们可以用在分析某个区域比较好。成交价格的高低，其实是供需拉锯之后的结果，但是成交价格和叫价的比例，却可以更加直观，更加一目了然的体现社区的热络程度。
 

我们看看列治文山和万锦的独立屋，对比半独立屋或者Townhouse，就能体会出差别。列治文山今年六月的独立屋，平均成交价格是叫价的100%，也就是说，在232个成交的房屋中，一半的是高于叫价成交的，而一半的可能是低于叫价成交的（也就是可以砍价）。动用前面刚刚用过的售出待售比，成交232个房屋，月底现在的存货是475，基本在一半。而如果看列治文山的半独立屋，六月份共成交23个，平均成交价是叫价的102%，为什么呢？因为存货只有23个，也就是说，市场上的半独立屋，一个月挂牌出售的，30天基本都卖掉了，我们可以举出无数在列治文山抢offer的例子，作为在市场第一线摸爬滚打的成员，市场缺货的时期，我们最有发言权。
 

所以成交价格高于叫价的区域，一定是存货不多，买家云聚的区域，这个状态下，我们需要思考，吸引买家的因素是什么，未来是不是可持续，还是短期影响，未来还有没有潜力，这些都是我们需要看到价格之外，思考的因素。
 

而整体市场的成交价格和叫价的比例，也从一个侧面反映了市场的热络程度。2013年6月，整个市场的所有物业品种，平均成交价格是叫价的98%，而今年6月，这个数字是100%，明显比去年强。

今年市场平均水平能拉到100%，多伦多市区功不可没，平均值到了101%，其中尤其以西区和东区靠近市区的地区为最，比如最厉害的W2是107%，W1，E1和E3都是105%，W7和E2是104%，这些疯狂的区域，拉动了整个市场的水平。