劫后余生，更加精彩的2013

相信很多人在2012年的最后一天都长舒一口气，喔，亲爱的，我们安全度过了世界末日。

劫后余生？应该算吧，意味着今后的生活会越来越美好，所有的不好的东西全部抛到2012年，2013会FANTASTIC! 这也是夕子同学在2012年的最后一天许下的愿望。

满怀复杂的情感回顾2012，年初的疯狂售房，四处狼烟起，OFFER抢的真的让人手颤抖，心兢兢。政府一看形势不对，下重手出台好几个政策，又正逢暑期淡季，兜头一盆冷水浇得2012年下半年从8月开始就一直萎靡不振，到2012年底，成功的从年初的平均价格50万朝上，降到50万之下，准确的数字是49万7，而12月份的成交价格平均在47万8，数量是3千7百间。

这是件好事儿，要不然，2013年，保不齐就把2012年没来的世界末日一起过了。

2012年的这个全年平均价格，虽然较年初略低，但是，对比2011年，又有了进步。2012年的49万7比2011年的46万5涨了6.9%，比夕子认同的5.8%到6%的幅度要高不少，数量却和上一年基本维持一致。
我们还可以一起看一看售出待售比例。

售出待售比例再一次降到30%以下，但是总挂牌数量只有区区一万三千个，证实了7月份开始慌张上市抛售的很大一批卖家，由于三个月卖不掉，选择了继续住在房里，或者把房屋出租。市场价格被抛售压力向下的动力已经明显减弱。

整个2012年，其实很明确的可以分为两个阶段，第一个阶段是5月份之前的抢Offer阶段，市场上资源稀缺，买家个个摩拳擦掌，进入到抢Offer阶段的买家，信心坚定者，多加1万两万都可以接受，只要自己喜欢这个房子。而第二个阶段是6月到10月的下跌阶段，尤其以Condo最甚。市中心的Condo在贷款年限从30年调回25年之后，打击了一批能够贷款的年轻人，同时吓退了一批准备跃跃欲试的买家。市场上挂牌的房屋越积越多，最终一部分卖家不得已挂出低价，接受卖出。

上涨和调整，在2012年完整地演绎了一遍，未来大部分时候，市场都会沿着这样相似的情形继续下去，唯一没有出现的，只有大规模失业或者暴涨之后的泡沫破灭，一条街10户人家，超过一半在卖房子，房价将会崩盘。

这好像是很多人心目中对于房产市场的一个预兆，因为基本上每天都会有客人打电话给夕子，忧心忡忡，好像不大难临头就不像话一样。

那么2013年可能出现什么情况呢？让夕子同学客观地、理性地、大胆地给大家勾勒一个蓝图吧——

低价房大热！将成为宠儿

低价房包括了低价位的Condo，以及低价位的Townhouse。其中的Townhouse在2012年下半年市场调整的时期，依然有一些区域在某几个月保持上升的态势。原因很简单，买房是刚性需求，家庭人口结构发生变化，就非要买卖不可，尤其对于一个越来越大的家庭来说，租房变得更加不切实际。每一次搬家，不只是对自己伤筋动骨的折磨，更加是对小孩的朋友圈一种伤害。

在2012年贷款新政带来的调整中，一大部分受影响的买家，都隶属于这个范畴，他们首付不多，很多是第一次购房者，在大一些的房子买不了以后，特定情况下不得不选择小一些的房子，作为未来几年的一个“过渡”。还有一批买家，在贷款新政出台之后，选择了退出买家市场，转而租房。但是租房终究不是长远之计，在明年租约到期之后，他们将有一部分看到市场疲软无效的时候，陆续入市买房，成为低价房的生力军。

在市场处于平衡市场的时候，尤其是首次购房者被人为挤出市场之后，恢复的过程里，低价房将会成为他们的目标，多人抢Offer的情况将会可能在春夏之际再现在小户型的Condo，以及Townhouse上面。

高价房平缓！将会压力更大

如果确定地说去年贷款新政是市场转折的最大推手的话，2013年还有一个推手，就是可能出台的，CMHC收紧对大额贷款的限制。从市场上的传言来看，超过一百万房价，CMHC将可能考虑不允许买家付少于20%首付。

多伦多市场中，百万元以上的房子，在稍稍新一点的社区，以及传统的豪宅区里比比皆是，如传统富人区玫瑰谷，森林山这些地方，是没有低于一百万的房屋的。对于这些地方的买家，大部分是来源于旧房升级，旧房里面一般除了自己以前的首付，贷款被付清的部分，还有就是市场增值部分。这些价值累积在一起，就可以给买家提供豪宅超过20%的首付。然而对于某些高薪的年轻人（做设计，做高端文化产业，做高精尖科技和金融人材），他们有可能是百万房产的买家，但是让他们高薪在短期内积攒20万以上的现金作为首付似乎很难。这一批买家在2013年贷款新政，将被踢出局，或者选择租，或者选择降级，退而求其次，买低一些价位的房产。

这个高价位房屋受限制之后，平均房价将会被上游的房屋拉低，但是这个并不影响数量庞大的中低价房屋，所以这个房价下跌完全不能反映市场的供求变化，而是人为地改变了数字，市场依然还是老样子。

所以说，2012年，作为价格没有飙升的一年，我们应该赶到庆幸。夕子讲过，房价下跌，有两个情况，一是大量的集中失业，像2007年2008年的底特律，温莎，一是下跌之前出现过短时期的暴涨，比如1986到1989年的多伦多市场，2004到2007年的美国大部分市场，尤其与加州，佛罗里达，内华达州这些泡沫巨大的地区为巨。

多伦多，作为大都市，大规模的失业在2013年基本是不可能的事情，而市场在2013年之前5年，都是以大概每年5%到6%的速度增长（去年稍高，达到了6.9%，需要修正）。这个涨幅已经持续了40年，所以不能说市场出现过度暴涨。那么两个因素都不能实现的话，市场将平稳地度过2013年，市场还会维持适当的活跃，在低利率和良好就业的环境下，继续维持5%左右的上涨。

让我们一起预祝，2013，顺心顺意，更加精彩！