不再炎热的盛夏

坊间吵嚷传闻许久的贷款新政终于来了，炎热的盛夏刷地一下冷下来了。

7月9号开始，历史上的30年分期付款将又一次进入历史。

那么30年分期付款的结束，会给市场一个什么重大影响呢？让我们先看一看过去的6月成交数据变化。

6月的大多地区房地产市场维持着酷热，虽说在历史上面5月的高点之后都会有稍稍平静的一段小时间，但是这个平静在6月份却并不是那么明显。成交量依然维持在非常高的9422间，价格依然维持在50万以上，平均价格是50万8千6。

在这看似稍稍冷却的市场中，新挂牌的数量却相比5月新挂牌总数的1万9千间，减少到了1万6千间，待售房维持在2万间的市场平衡位置，而销售量依然在9000以上。

市场真正冷却的时间，发生在销量占挂牌总数的25%以下，也就是说市场存货足够4个月以上的销售。而市场数据显示自从2010年10月以来，市场存货最多的时候，只够不到3个月去消耗，而2012年的比例平均更加达到了52%，也就是说市场存货从2012年开始，就一直处于两个月就会被卖光的状态。

销量高，需求是主要驱动力量

市场存货一直以来都不够，有一个大的原因，就是买家太多。如果今年多伦多成交总量达到9万间以上（6个月已经有5万间，全年超过9万可能性非常大），那么过去10年从2003年到2012年的年平均成交量就能达到8万5千间。这个数字在过去的10年里面都一直保持稳定，说明一个现象，就是多伦多的房地产市场在不管是高利率，低利率；经济高增长，低增长，都能维持一个相对稳定的发展。成交数量的稳定，说明当前的大部分买家依然是实实在在的需求在推动，而不是简单的赚钱吸引来的疯狂的热钱。

低利率，催生价格涨幅超过平均涨幅

如果把多伦多平均房价从1975年到现在的数据做一个计算，刨除1985年到1989年的暴涨，和1989年到1993年的暴跌，市场一直处于一个平稳的上升态势，平均年涨幅在5.8%到5.9%之间。画一条平滑的曲线（每年累进5.8%到5.9%），可以看到，除了80年代末的狂潮之外，其他年份有90%都契合这个平均线。就连89最高点之后回落，也无一例外地回落到了这条曲线上，在1998年重拾升势的时候，重新回到了这个轨道上。

但是，2011年和2012年的涨幅却略微高于5.9%的平均涨幅。如果以2012年平均房价50万来计算，2012年相比2010年年均增长幅度达到了7.6%。或者说，如果以2010年的平均43万1为基数，每年涨幅为5.9%的话，2012年平均价格应该是48万4千。

而这个略高的增长幅度，直接源头就是夕子前面提到的需求太旺，存货不足。这个需求里面，低利率或许是其中的最大推手。2009年美国开始的量化宽松，让全世界流动性泛滥，结果就是利率一直被人为地推向一个又一个新低，而低利率意味着买房子月供比以往都更加容易，相对催生更多的买家进入买房大军。

人口增长抵消新盖房屋的供给

大多地区一直以来都在新楼盘的阴影下，似乎汹涌的新落成的单位，将一定会给多伦多市场以重创。然而从两个角度看这个问题，2004到2007年，也是多伦多新楼盘蓬勃发展的一段时间，那个时候密集落成的新楼盘不比现在的少，而除了2009年初短暂的停滞之外，多伦多市中心的楼盘价格一直都没有放慢上涨的脚步。

大多地区的人口也是一个非常重要的因素，来源于多伦多市政府的网站上的数据，从2001年到2006年，多伦多市吸收了超过25万以上的新移民，平均每年有超过5万人以上定居多伦多。当然，这些人口不能全部都涌入Downtown，但是总人口的增加，也就意味着市中心的人口相应增加，来源可能有新移民，年轻的毕业生，大学生等等。多伦多市中心的出租房之火爆就是一个极好的例证。

在2008年，一个一房一厅的单位大概1250块就可以搞定，现在多伦多市中心一房一厅没有车位的单位，平均价格已经在1600左右，可选择的又少之又少。事实上，市中心居民对于房子的支付能力已经比5年前强很多，再加上越来越多的年轻人愿意住在市中心，大量的新落成楼盘，依然在两三个月之内，就被租房大军吞噬干净。

人口增长，成为了多伦多楼盘火爆的最直接原因之一。

贷款新政恐会成为降温契机

这次的贷款新政，将不可否认地将一部分需求收回囊中，减缓买家给市场价格不停提供的向上的压力。多伦多市场一路以来上涨，尤其是最近两年超常规的上涨，本来就需要一个缓和的阶段。

但是市场下跌这个论断，夕子会非常不看好。现在市场的活跃，以及各种刚性的需求，将给市场每年5.9%上涨以坚实的支持，而如果以2010年的43万1作为基数，2013年的市场平均价格应该是51万2，而2014年的平均价格应该是54万2。如果说要看空市场，那么一旦出现冷却，价格下跌，刚性需求的买家将发现自己不得不买的房子开始不像过去那样抢offer，更加会坚定地买入；而投资者发现租金一直上涨，自己买入投资房的现金流越来越改善，有能力的话，会有更多的投资者加入到买房大军中来。

所以，现在的市场有需求支持，并且看得见的未来价格趋势，将会给市场定海神针般的作用。过去两年价格跳升的状况，希望在今年下半年得到缓解，不要再把市场抢高，吹出难以控制的泡沫。

夕子将会在未来的文章里继续追踪市场存货和销售量的变化，及时为读者播报市场最新脉搏变化。