刚出炉的贷款新政让谁吃不消？

每当市场开始火爆得有点开始失控的时候，上头就开始下指令了。就好像这几天的天气，每当室外温度让人外焦里嫩的时候，天气就一下子凉下来；我身边几乎所有的朋友都患上不同程度的热伤风。而这个刚出台的贷款新政，毫无疑问，给现在的市场注入一些清凉，适当让房产市场开始平静下来。

让我们一起看看这个新政主要是那几个方面：

1. 最大还款年限从过去的30年缩短为传统的25年
2. 在判断收入与房屋支出的比例的时候，从过去的42%缩短为38%

两个政策收紧，对于下面的两种买家有较大的影响：

1. 第一次买房，收入和首付都比较紧张的买家。
这样的买家一般来说都是年轻人，处于原始积累阶段，很多老外首付都是攒够5%到10%就开始考虑买自己人生中第一个房产， 而由于多伦多房价高企，他们一定会把贷款做到最大化。这个时候，还款年限的缩短意味着每个月月供需要增加，就会让本来能获得的贷款额不够，只能减少总的贷款额，最终降低能够支付的房价。

2. 短期有变动，导致需要动用房屋来抵押借钱的普通家庭。
需要动用房屋抵押来借钱的家庭，一般来说收入都处于平均水平，家里每个月都不能攒下什么余钱，于是只能祈祷老天不要让家里有什么大笔的开销。但是，一家人会发生很多事情，比如车子坏了，房子坏了需要修缮，孩子出现一个阶段，需要一笔开支，而这些开支都被放到了信用卡上。他们需要从房子内拿出钱来，把所有债务重组，降低利息的支付，和降低每个月的还款额。但是最大还款年限缩短，意味着他们能获批的总贷款额会降低，不够支付所有的信用卡余额，或者说重组贷款的时候由于缩短的还款年限，月供会比以前要高，他们的收入可能不能再支持这样的花费。

这一类人群占屋主的总量并不大，夕子自己大概估计在10%到15%之间。而大部分的加拿大的屋主，是拥有房产很多年，本来已经把贷款还掉一部分了，再加上近几年房地产市场走好，积累的房屋升值部分，给自己积累了不少的净资产。加拿大就业市场比美国强不少，因此收入能够支持着这大部分的劳动力阶级能够支付房屋和其他的开支，使家庭现金流一直处于积极的状态。

加拿大的市场稳定，正向现金流

加拿大市场稳定的另外一个指标，在于CMHC的违约率，（违约率是指还款人90天以上不能支付月供）一直以来都稳定在1%以下，基本平均都在0.5%到0.75%之间。CMHC这个特殊的机构，所持有的贷款都是贷款比率占房价80%以上的，这样的贷款违约率要远远高于银行的传统低风险的贷款。但是这个违约率也只有不到1%，从数据上证明了加拿大人偿还能力之高，以及现阶段大部分屋主依然处于正向现金流，在为自己的净资产添砖加瓦。

年轻人的都市化