退潮四月，房产的冷静期来了么？
2010年的4月份注定是一个不平常的月份。大多地区房地产市场房价和成交量双双创下新高。
4月的大多地区二手房平均成交价格为437,600，比三月份的434,696上升了0.67%，而相比同期的2009年4月的385,641上升了13.5%。成交量方面，4月的成交量和3月基本持平，同时创下了历史新高，达到将近一万一千套。
房价创新高，成交量也创了新高，这意味着什么？是有房一族持续的财富增长呢，还是没房一族永远都买不了房了呢？这要从三个角度来衡量：
1. 房价是不是还会继续上涨
房价上涨有两个前提，第一是需求不可以停滞，第二个是房价不能虚高。如今的多伦多房地产市场，相比10年前，不可谓不空前繁荣。持续的移民涌入，尤其是多伦多作为加拿大多元民族聚集的典范，持续吸引了将近40%的加拿大移民定居于此。多伦多市的不断扩张，从一个侧面反映了购买力和需求的持续旺盛。
这个移民潮流的最终原因很简单，就是多伦多这个宽松的社会环境，以及良好的生活环境。加拿大作为西方中立国家，政局稳定，经济实力雄厚，能够平衡地持续发展，这是最主要的吸引新移民的元素。而这个元素没有消失，新移民带来的购买力量就不可以忽视。
而房价的虚高与否，夕子在过去的文章中多次提及，市场的上涨在过去50年都保持一个平稳的速度上行，当市场上涨超过这个速度的时候，价格会在一段时间内调整，以恢复到应该的趋势上来。从过去50年房价的平均价格来看，现在的平均42万的房价是处于一个合理的位置，而并非很多市场分析家提及的“一年20%的飙升蕴含了泡沫”。
而最后一个影响房价，或者说最直接影响房价的因素，就是就业情况。北美的就业在2009年的复苏中一直保持上升的势头，而这个势头随着经济的复苏而受正向影响。从目前的各个行业以及政策的倾向来看，就业只会持续改善，而不会出现意外中的高失业情况发生。
2. 买房做了房奴，万一房价跌了，会不会破产
买房导致破产的案例，在过去的地产市场波动幅度大的地区屡有发生，但是破产的原因其实并不仅仅是房价下跌造成的，还有下面的两个原因：
首先，是购买了自己不能负担的房子，而导致债务过重，产生破产。这种情况在华人圈内很少出现，因为华人的传统观念是先存钱，再花钱。债务过重只会发生在无计划消费的消费者身上。计算自己是否能负担一个房子，最简单的办法就是把自己每个月的收入与支出做简单的加总，看一看收入能不能支持花费。很多华人把房子租出去一部分，作为收入的来源，这种方法并不科学。像房租这一类的不确定收入，往往都需要打一个折扣，作为突发事件的应急之用。行业习惯是用11个月的房租收入作为年收入，一个月作为空置预算。
其次，是考虑自己的房产有多少净资产，用以抵御房价短期波动的风险。一般来说，买房都需要放25%的首期，而加拿大很多贷款产品允许购房者投入5%的首期就可以购房。首期投入少，对于刚开始工作的年轻人也许是一个好消息，至少能满足他们买入自己第一个“家”的梦想，但是由于贷款额度大，每个月开销就大一些，而积蓄少，又会产生没有任何支付突发事件的备用金，例如生病，房屋维修，汽车维修等等开销。所以在考虑很少量首付买房的时候，需要自己衡量自己的负担能力，对很多未来可能发生的情况做好准备，再行买房。
3. 怎样避免准备买房，却很多年都下不了决心
那么，如果房屋的花费在自己的负担范围内，并且小有积蓄，能够保证出现意外情况，银行存款还能够渡过难关，买房就可以提上日程了。但是很多买家有很好的工作，手里有足够多的存款，但是很多年都买不到房子，又是为什么呢？
这个典型就是没有看清楚买房的目的究竟是什么。很多购房者，尤其是首次购房者，都把购房作为一个很大的投资来看待，希望在市场最低的时候买到一个极其便宜的房子，然后房价立马就升值，大赚一笔。看到过去半年房价一路攀升，就自我催眠为“等着降了再买”，哪不知“一等就是一年多”。
其实买房的第一大目的，应该是给自己找一个安身之所，创造一个舒服的环境，给家人，给孩子一个安稳的家。投资房产，是不那么容易很快赚到大把钞票的，所以把买自己住的房看做投资来做，就是本末倒置了。买自己的房子，升值潜力固然重要，但是应该把具体需求放在第一位，而把升值的问题放在次要位置来考虑。房间的多少，位置的方便程度，价格的承受能力，房子本身的装修，格局是否符合自己的要求，这些条件应该是买房最多应该考虑的问题，而不是某个区的房子去年涨了15%，而另外一个区的房子只涨了5%，老王家的房子两年都没什么变化。
那么展望下半年，房地产市场会怎么变化呢？夕子认为，过去一年的市场恢复比较迅猛，有些地区的房价都上涨过头的感觉，尤其是抢offer最厉害的区域，平均价格超过了应该上涨的幅度。如果市场冷却，那么这个超过的部分应该会在下半年看到修正，也就是很多人预期看到的“价格下跌”了，而对于本就没有大涨的区域，我们会看到比以前多很多的卖家，市场重新恢复到本来应该有的平衡状态：买家可以挑选市场上的存货。在过去的一年里，经济的原因，预期的原因，都导致了市场的供求严重失衡，抢offer成为一种常见的现象，而这个现象已经在4月份很明显地表现出退潮的迹象。市场涌现出的大量存货极大地缓解了市场的购买潮，下半年的房价会随着这个平衡重新恢复个位数的缓慢增长，那么从前指望从买房赚一票的购房者可能要失望了。而强劲的需求和向好的就业形势，会支撑现有的房价维持在这个水平不至于下跌。