同是看房地产，书呆子看图，实干者看Deal

同是看房地产，书呆子看图，实干者看Deal（歌）

如山 

（2012年3月11日，星期天）

分析房产市场，决定是否该进入，书呆子（在俺来说，“书呆子”是煲义，因为敝人读书少）、纯理论家或者从未做过房地产的人看的只是反映市场的图表和数据，而实干者看的是具体的Deal。 

还有一种人，未必是纯理论家，但是从来没做过房产（买过一两间自住房不算“做”过房产）也会只注重图表和数据。其主要原因就是用做金融股票的概念来套到房地产上。我这样说，并非想指宏观的图表和数据没用，而是往往能决定具体买卖输赢未必是大市，最主要的还是你买卖的Deal。 

这样说肯定有读者不服，我下面还会谈到什么情况下大房产市场对具体房产最有影响。 

很多人都强调，房地产是地区性的（Local）。拿全国的情况不能说明我本地的。全美国的不好，但是我这里的好。我同意，房产是地区性的，也能反驳将整个美国房产都归入不好的定论。但是进一步分析，这句话并不完整，因为做房产的输赢主要还是看你对不同物业做出什么样的价值判断、你能拿到什么样的Deal、你能否和怎么通过装修改造（Improve）来提高物业的价值、怎样经营出租等等决定。你当地房产情况还不能完全决定你买入的物业是否能带来盈利。 

除非处于一个疯狂的市场这个道理不太适用。所谓“疯狂”，就是短时间内，如二三个月内上升或者下跌超过10%。而在大多数情况下这个道理在上升的市场和下降的市场都同样适用。

例如，在一个上升的市场，比如上市场一年上升了10%，可是一个10多万的房子，不同人或者不同方法其装修和Improvement的成本差别就可以高达10%到100%多。除了疯狂变化的市场，普通市场的上升或者下降幅度都达不到这个比例。而股票就不同，市场上下几个百分点你都不可能有办法去改变它，只能选择买卖时机。而具体的房产，完全可以通过自己的努力来控制和改变其结果。

但是，有一种情况是被大市或者周围小市场很大程度地左右的。就是物业的同质性极高，周围同类物业可比性很强的时候。具体是什么情况呢？就是Condo一类。在大城市中心地方你只能买Condo一类，如美国纽约曼哈顿、加拿大温哥华、多伦多、英国伦敦、澳洲的悉尼、中国北京、上海、广州、香港等等中心地带的Condo。为什么呢？因为你不能改造很多东西，最多是一点装修的变化。物业的独立特性很少时，能够隐藏的潜在价值很少，能够发挥的装修等影响自然也很少。由于Condo这种挑战性很少，也就是能够被改善后将利润最大化的可能性少，所以本人除了偶尔做Flipping（特别的原因买到好deal时）买入Condo，其它情况下是极少碰Condo。同质性高时可比性高时，对其价值的判断就基本失掉了挑战性，没有挑战性就意味着买前很难有发现潜在价值的可能性，买入后很难发挥改造性之处。当然，这也不绝对，例如具体楼房所的位置、具体单位的座向、装修方法等等也可带来一定程度的影响，但是比一个独立房（SFH）的能发挥的空间就差远了。 

这里，提醒一些读者也不要用“书呆子”方法推理以上道理，我不是说只有买独立房最好。因为想在大市场中心买未来升值的，免不了要买Condo一类。另外，要是你买入整栋Condo，或者整栋Apartment，或者Duplex，Triplex， Fourplex又不同。因为买入整栋，就是其与其它的可比性减少，同时你也有自己的发挥空间，不被别人牵制。另外一点要提醒“书呆子”们，挑战空间大的物业容易赚大钱也容易输大钱。而Condo由于其可比性强，你不会比“市场价”错到那里。 

至于在中小城市中心或者大城市周围带有大片地的房子，就更有发挥空间了。那绝对不是“书呆子”看的房产图表和数据能够决定其未来价值和盈利的。

(注：本文为如山原创，转载请与作者联络）