评估房地产价值和投资回报方法之我见

评估房地产价值和投资回报方法之我见 

如山

（2010年7月25日）

在投坛上常常看到人们讨论关于如何决定一个出租物业价值和投资回报的问题，大多数的的说法是，看Cap Rate。Cap Rate分析是重要的，但是不是唯一的。有时甚至是次要的。下面谈谈我的看法，请读者指正。

买入物业的决定因素

我在《试谈房产投资回报计算和评估物业价值的方法以及应用(1)》中已经说过，买入一个物业时， Cap rate分析主要用于Apartment、办公楼、商店等商业物业。

而对于Residential，在买入时的价值决定因素主要是使用CMA（Comparative Market Analysis）方法。简单说就是比较最接近的同类房子的最近销售（通常是半年内，市场变化大的应该更少）价值。我们先不说未来价值，先说现在。

举例来说，一个房子在市场出卖，要价30万，出租回报只是6%。另外一个在不同区（可能不同城市）的房子在市场出卖，要价10万，Cap Rate 12%。哪一个值得买？要是用Cap Rate分析，毫无疑义，Cap Rate 12%的最值得买，是吗？要是我告诉你，那个要价30万，出租回报只是6%的房子，周围是卖出市场价是50万。而那个要价10万，Cap Rate 12%的房子，周围要同样价格的一大堆。可能也有人会质疑，那个Cap Rate 12%的房子的地区已经跌过头的，而那个出租回报只是6%的地区还要下跌可能。我长期就比那个回报低的好。说得不错。不过长期?你说的是多长？要是说太长就意义不大了。那么我来一年吧。一年后，60%的市场价出租回报只是6%的地区再下跌10%；而那个Cap Rate 12%的房子的地区回升10%。持有Cap Rate 6%的房子看形势不对头，卖出了。也是Long term capital gain的税率。买入Cap Rate 12%的，要是你买入后几个月个人有财务变化需要卖出，怎么样？哪一个方法更加安全？投资是为了赚钱，不是要跟房子谈恋爱。赚钱就是目的。

这样的比较要意义吗？当然有！你在纽约、波士顿、华盛顿DC、三藩市、洛杉矶、西雅图等城市，要是“正常”的普通买卖，你根本买不到Cap Rate 10%以上的出租物业。我说的是扣除空置率的真正数字，不是广告或者卖家、经纪报出来的数字。而在印地安娜州等中部地方，长期你都不难找到10% Cap Rate的物业。这些内地城市，即使在全美房价都疯狂的时候，它们依然“纹丝不动”或者很少升幅。所以，在这些预期低appreciation的地方，应该focus在现金流。而在前面提到的这类大城市，应该Focus在未来的潜在升值。但是即使在中部这些城市比较具体的物业，判断哪一个真正是Good deal时，还是回到CMA方法。例如常常听见有人说，哇，Cap rate15%，非常好的deal！你怎么知道旁边就没Cap rate 20%的同样物业在出售？而你要是应用1% Rule（百分之一规则）在这些大城市买出租物业，特别是Signal Family House，正常的MLS上是有非常大的难度。即使现在买REO或者Foreclosure拍卖都非常难以实现。但是，这并非说在这些大城市， Cap Rate分析就没用。因为这是维持你好的现金流的以抵抗风险的安全办法。在这些大市场要达到Cap rate7%左右，通过努力还是有很大的可能的。而不是在市场价买入。也有人说，在这些大市场很难找到现在租金回报又好，未来升值潜力也好的物业。不错，很难，这就是为什么我一直劝人们要努力找到低于市场价格的物业，寻找可以做提升价值的Improvement的物业。这是唯一安全可靠的方法。也是做房地产比股票有更多可能性优势的地方。我在《我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（5）》提到要做到“成为房地产专家必经的三重境界”说的就是这种努力过程。

怎样分析和比较房地产的投资回报

我在《试谈房产投资回报计算和评估物业价值的方法以及应用(1)》中介绍了最常见的4种评估房地产投资回报的计算方法。而真正去比较两个或者多个投资物业哪一个回报率更高的时候，我认为，NPV法才是反应了回报的方法。

NPV（Net Present Value）法，投资的净现值: 所有未来的现金流折算到现在的价值与一开始投入的现金之差。这个算法可以说是最全面的，因为考虑了所有的回报（出租期间和卖出价格）、贷款成本以及货币的时间价值（time value of money）。货币的时间价值（time value of money）是什么意思呢？简单而言就是未来的一百块不等于现在的一百块，通常是未来的一百块小于现在的一百块（例外的情况是处于通货紧缩时候相反）。小多少？这里又要引入折现率的概念（discount rate）。就是说未来的每期现金流量用一个利率折算到现在的价值。简单化一点，用《试谈房产投资回报计算和评估物业价值的方法以及应用(1)》提到的例子，你每月的租金平均$500,每一个月都用一个利率，比如说10%的年利率折算到现在的值，还要加上将卖出的可能价格（也是用每年10%的折现率）然后再后减去你最初投入的现金看看是什么值。得出来的数是一个数字，不是百分比。只有大于零，小于零和等于零三种情况。大于零从值得做。跟同样的现金投资于别的物业相比，哪个数字大就应该投资于哪一个项目（房产）。我这里尽量用简单的言语来解析，但是没有一篇系统的长文是不可能解析得清楚NPV以及它的应用的。另外，还有Internal rate of return (简称IRR, 内部报酬率)等因为对没有财务知识基础的人更难理解，不一一列出。

上面的NPV法对于没读过财务课的人听起来有点复杂是吗？而且那个每年折现率（discount rate）的估计也有很多不确定。那么有没有更简单的方法？有，下面来说说。

Cash on Cash return。不必考虑钱的时间价值，只考虑你投入了多少现金，如何在一定时间内的回报（时间越短越有意义）。很简单，就是你拿出了多少钱，在出租期间有多少净收入（租金收入减去所有支出）再加上卖出时候所收回的全部现金。像NPV法一样，这个方法考虑了贷款成本，预期卖出价格和资本支出、销售费用等等因素。只是不考虑金钱的时间价值。

有人说，说未来都是赌博。那就别说那么远，就像我上面的例子一样，来估计一年吧。要是一点估计的因素都没有，那你的市场租金变化和维修费用也是估计吧。就算你买入马上卖出，不到收回钱你都还不知道是多少，就更不用说装修对再有经验的人常常都不准确。

总结：以上例子清楚说明Cap rate回报不是评估是否应该买入出租物业的唯一方法。而CMA方法是用来Residential买入的主要和安全的方法。Cash on Cash return是评估投入现金的回报的最简单和实用的方法。大城市应该首先Focus在未来的潜在升值，但是在现在经济环境不稳定的情况下，Cap rate也是应该考虑的。想方法买入大折扣物业才是最安全的方法。而美国中部等城市首先应该Focus在未来租金的现金流回报上。无论在哪里，投资的目的都是为了赚钱。在哪里都有机会。

以上是本人的一些粗浅看法。很可能有错误或者不全面，请读者批评指正。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

————————————————————————————

请参考我的文章：

《试谈房产投资回报计算和评估物业价值的方法以及应用(1)》

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200908&postID=18889

我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（5）

http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200908&postID=21578