芝加哥的租房市场概况及高层公寓的出租限制政策

芝加哥城市总面积606平方公里，整个城市划分为89个不同社区。芝加哥的租房市场常年都是处于火爆的状态，租金虽然不像曼哈顿和旧金山那么高，但是不同的区域，族裔的分布，安全情况等，这些因素都会深刻的影响着每一个区域的租房整体环境。举例来说，根据最近的中西部地产数据库的城市信息资料显示，林肯公园租房居住的家庭数是51%，而中国城附近的桥港区房屋出租率则高达60%。

近年来，芝加哥地区的出租房数量与房租只增不减，尤其热点地区的房子通常上市当天即被租出去，或者一周之内肯定下架。Zillow数据显示，芝加哥市区的平均房租已经涨到接近$1800/月，而根据appraisal research counselors的统计资料，芝加哥市中心的房租价格平均从2009年的$2.17/sf增加至2014年的$2.87/sf. 一个简单的规律是，房租越靠近湖越贵，越往北越贵。

前段时间芝加哥侨学网转发的一篇文章，西雅图地产公司Estately对芝加哥市地铁站沿线区域的房地产成交价格做了分析，发现市中心环线区域房价最高，其中位于River North的红线地铁Grand站区域$366/SF排名第一，而位于城南治安问题严重的Englewood的绿线地铁Halsted站区域房价最低,仅$12/SF。房价排名前十市位的区域，全部位于市中心的环线区域（loop）。这项资料说明，芝加哥中心人口增多，房地产走向繁荣的趋势。

这也是自2008年金融危机之后全美众多城市呈现的新趋势，即年轻上班族偏好住在离上班地点近的市区，市中心繁华的商业，时尚餐厅，丰富的夜生活，便捷的交通，这些是吸引千禧一代年轻人的磁石。而市中心便利的地铁，公交系统，让你在30分钟之内到达任何想要到达的地方，这符合退休人士偏好步行出行的生活方式，因此也成为吸引婴儿潮一代老年人的磁石。这样的两大群体推动了市中心高尚公寓住宅市场的兴旺。相比于美国其他大城市比如波士顿，纽约，旧金山而言，芝加哥市中心的房产拥有高性价比的优势，因此有越来越多的投资者开始对芝加哥房产市场产生兴趣。

在这里，需要特别提醒大家的是，购买高层公寓除了地理位置，户型和交通，管理费结构与费用，地税等，这些常规考虑以外，还需要特别关注一下大楼的出租政策限制（rental restrictions），尤其是对于那些打算买房子出租的投资者来说，尤为重要。

每栋大楼的出租管理政策都不一样。一方面，限制政策可能会降低公寓再售时的市场价值，另一方面，限制政策也会有助于公寓整体的维护与保养，长远来看，也会提高公寓的价值。

如果用于买房的资金来源是银行贷款的话，那么贷款银行也许有"owner-occupancy ratio"(房屋自住比例）的要求，比方说FHA的指导原则是要求业主自住比例不得低于50%，否则就很可能拿不到贷款。而对于其它银行来说，有的则要求更高的比例，此外，投资者最关心的则是房子买了以后能不能合法出租，谁也不愿意买了房子之后，才发现有种种限制，租不出去变成鸡肋导致钱财损失。在这样情况下，投资者也就不得不考虑公寓大楼的出租政策限制。

有的公寓大楼严格要求业主自住，有的大楼无条件允许出租，有的大楼允许出租，但是房屋的租约合同需要一年及以上，有的大楼则设定一定的出租比例，比如 20-25% cap rate等，有的公寓大楼则要求居住两年以后才允许出租，有的要求不许对外出租，但允许租给自己的家庭成员住，有的不允许出租，但只要不收租金就可以不需要业主自住（比方说用于员工宿舍），等等等等不一而同，需要地产经纪帮你一个个去搞清楚。

公寓大楼的出租政策并非一成不变的，曾经允许自由出租的大楼日后也会收紧政策改为不许出租，而既往不许出租的大楼也会开放政策修改为允许出租，总而言之，其目的是为了保护大楼良好的秩序与共同区域内的住户行为，从而保护所有住户的权益。

总之，祝大家的地产投资都能获得期望的回报！

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